房地产股资金紧张 各项指标都不好看

　　那么,房地产股的现状又如何呢？截至周二,沪深股市已有7家房地产股（冠城大通、中江地产、栖霞建设、新城B股、深振业、名流置业、银基发展）披露了三季报,这7家公司给人的总体印象是:流动性问题不小,利润率仍然不低。

　　各项指标都不好看

这7家公司1-9月营业收入下降2.11％,净利润增长15.35％,加权平均每股收益0.20元,半年报7家公司已完成每股收益0.167元,即第三季每股收益才0.033元;而已披露三季报的约150家公司同期营收增长29.7％,净利增长49.8％,平均每股收益0.31元。房地产股的各项指标均低于平均水平。

　　笔者始终认为,存货和预收账款是分析房地产股未来是否有成长性的两个特殊指标,而今,恰恰是这两个指标出了问题。7家公司总资产合计436.48亿元,存货合计310.35亿元,存货要占到总资产的71％,1-9月共实现销售收入85.32亿元,预计全年收入约110亿元,存货周转率为0.35。一般来说,存货周转率0.5是比较健康的（只要资金到位、造房周期通常为2年）,而今仅0.35,显然是存得太多,销得太少。

　　7家房地产企业436.48亿元总资产中,净资产仅142亿元,总负债285.5亿元,资产负债率高达67.5％。不断抽紧的银根已经使房地产企业举债维艰,与6月底281.5亿元的负债相比,第三季度才增加负债4亿元,而且增加的还是预收款,银行贷款反而减少了好几个亿。即便如此,预收账款在总负债中的比重还是较低,285.5亿元负债、预收款仅67亿元（其中新城B股一家预收款就达58亿元）,如果不计新城B股,其余6家房地产公司预收款才区区9亿元,只相当于它们同期销售收入71亿元的13％,说明其项目该结算的差不多都结算了,至少第四季度业绩已无多大后劲。

　　在存货增加、销售下降的背景下,现金流自然很难看了。7家公司除新城B股现金流为正外,其余6家均为负数,合计-31.5亿元,平均每股现金-0.53元。

　　激活楼市在量不在价

　　尽管如此,前三季7家房地产公司的销售净利率（净利润/销售收入）仍达14.02％,这表明卖出去1亿元房产仍能净赚1400万元,虽然与半年报的15.5％比起来已有所下降,但与同期已披露三季报的150家公司7.3％的销售净利率相比,房地产业的盈利能力仍仅次于银行,比起其他行业的盈利水平要高多了。

　　目前对房地产股来说最重要的是现金,如冠城大通就提出了发行6.5亿元公司债的议案,问题是这家公司的负债率接近80％,纵然不计预收账款负债率也在65％左右,再发公司债监管部门能批准吗？

　　虽然7家公司并非房地产龙头,但主要指标很有代表性。激活楼市关键在“量”不在“价”,房价仍有下调空间,再没有现金注入,交易量再萎缩下去,一部分企业恐怕就要撑不住了。

来源：和讯网