土地财政受压 长三角救市闻风而动

10月20日，上海地产界一位老总私下向本报记者透露，几天前，上海市发改委专门召集上海市的部分大型地产商、中介机构举办了一次小范围的交流会，了解上海市最近房地产形势，听取各地产商希望出台什么样的政策。

  而在这次会议召开前后，上海在10月16日调高了备受关注的公积金贷款比例。各界认为，这是上海率先出台的暖市政策。

  “可能会根据国务院的具体要求，出台相应的政策。”上海市政府一位处级干部告诉本报记者，上海市政府相关部门已经对政策调整进行了充分的调研准备。

  实际上，在一线城市密集的长三角，各大城市已经争先恐后不约而同地展开了一场救市大行动。

  近一个月来，饱受住房交易萎缩、土地财政减少的长三角各大城市，南京、宿迁、杭州等城市陆续也出台不同程度的房地产救市政策。

  其中，南京“20条”、“杭州24条”，更是在地产界引起强烈反响。

  “再不出手，楼市或将滑向更深的深渊。”一位参加上海市发改委讨论会的上海地产专家对本报记者透露：“至于上海会出台什么样的政策，去读一读杭州24条就知道了，适合上海的，一般最后都会体现出来。”

  降价“先锋”万科

  被拒浙江“房博会”

  就在杭州于10月14日公布稳定房地产市场发展24条意见之后的第3天，第十五届浙江房地产博览会在杭州开幕。

  18日，本报记者在房博会现场看到，或许是由于政府托市政策的刺激，现场参与的观众较为踊跃，24条出台前的降价大行为，在会场上销声匿迹。

  此前在9月高调推出降价行为的万科等房地产商并未出现在房博会现场。对此，上海证大房地产集团副总裁、浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生对本报透露：“由于此前万科的降价，对杭州市场打击很大，引发了退房等社会化问题，所以本次房博会万科并没有获准参展。”

  9月2日，万科杭州公司宣布旗下四个楼盘的220多套房子于次日全面打折，最低折扣7.5折。引发了当地多家开发商高调跟风，最高竟然达到7折。

  “这加大了老百姓对降价的心理预期，导致原本相对平稳的交易量继续萎靡。”赵杭生表示。

  往年金九银十的喧闹早已不在，也就是在9月29日—10月5日的国庆7天时间里，杭州商品房总的预定量为129套，成交仅为189套。

  交易量下跌的同时，靠出让土地经营城市的土地财政也经受严峻考验。

  赵杭生透露，他考察过的杭州周边的一个城市，去年土地财政是80个亿，今年只收上来8个亿，地方财政举步维艰。杭州虽然没有到这个程度，但预计今年土地财政收入将比去年减少30%左右。

  “浙江其它城市，例如义乌的中港房地产公司倒闭，为政府、银行尤其是购房者造成了相当大的压力。一切不稳定的因素催生了杭州出台截至目前最生猛的房地产救市政策。”赵表示。

  据本报记者从杭州地产界一位知情人士得知消息，万科在下调房价后，杭州市政府部门曾与其负责人谈话，希望注意降价后对市场、对退房潮等社会不稳定性因素造成的影响。

  而就在房博会召开时，政府部门因担心出现问题，早期在杭州大幅降价的大小开发商均被拒之门外。

  该人士认为，杭州政策的出台是非常及时的，也就是在2007年下半年，杭州土地拍卖价格达到了顶峰，雅戈尔集团也以14.76亿的价格，在该年7月获得原浙江工商大学地块，创下杭州地王之称，而往往去年下半年飙涨的土地，经过一年开发后，也将在今年下半年陆续开盘预售，正巧碰上了这轮房地产市场不景气。

  这令开发商很是不安。

  “随着政策效应的慢慢释放，相信会见分晓，也许房价会继续下跌，但是让房价掉头上涨的可能性很小。目前如果能做到托住下跌势头就很不错了。就只等待中央政策的‘里应外合’。”这位地产界人士称。

  上海焦灼

  2008下半年以来，上海土地出让市场的低迷，也让各级政府倍感压力，在先后创下地王的11亿普陀区长风地块和44亿黄浦区163地块也先后遭遇退地。

  9月9日，长风生态商务区7C北块地块挂牌后，因无人问津，成为上海土地市场近年来首次遭遇住宅用地流标。10月15日，上海今年第28号出让公告中的三幅土地，到报名截止期为止，三幅土地都没有人报名竞买而流标。上海也出现了多年来罕见的政府首次主动收回已经挂牌土地现象。

  对于开发商而言，一年前四处抢地的风头已经不在，对于他们来说，手头最急迫的事情就是快速出货。

  但值得注意的是，在上海市发改委上述会议召开后，上海楼市交易依旧愁云密布。10月20日，佑威房地产研究中心提供给本报的数据显示，13日-19日，上海商品住宅的供应量上升了38%，成交量却下滑了20%。

  上海台庆房产则统计，上海9月住宅成交量比去年同期滑坡76.8%，创今年最大跌幅；甚至比传统淡季的8月掉31.8%，成为史上最为惨淡的“金九”。

  记者注意到，就在国务院新闻办公室16日举行的“长三角改革开放和社会发展情况”发布会上，上海市委常委、常务副市长杨雄也就上海楼市“救市”首次表态。

  杨雄表示：“最近部分城市采取了一些新的措施，我觉得对于我们来讲是一个利好消息。我们会根据经济发展的情况和房地产市场的变化，进一步研究一些必要的、地方政府可调控范围内的政策。我们的目的是，保持房地产市场的平稳发展。”

  上海复旦大学房地产研究中心华伟分析，上海到目前为止并没有出台实质性的措施，是等国务院最后的表态，“既然国务院常务会议已经首度就救市表态，相信包括上海在内的长三角，乃至全国城市都会争相因地制宜、因时制宜出台政策，扩大包括房地产在内的内需。”

  “杭州的政策，把地方政府救市政策能动的脑筋都动了，上海有其地方性的特征，一般情况下不大可能出台类似杭州买房送户口政策。但事实上，最大的政策资源是集中于中央手中。只有中央和地方携手配合，成效才会相对明显。”

  而全国工商联住宅产业商会会长聂梅生亦对本报表示，截至目前，国家决策层面收集房地产一线信息已经汇总，前期的政策准备期已经结束，住宅产业商会对协会成员单位进行的调研，也通过了内参，汇集全国工商联等方式呈递。

  “近期中央将会出台政策，主要是加大保障性住房建设规模、降低住房交易税费、支持居民购房三个方面。但还不了解目前是由中央集中出台一个文件，还是住房建设部、国土资源部或者财政部各部委分头出台。”聂梅生表示。

来源：第一财经日报