叶檀：房地产市场会出现反弹但不是反转

叶檀 评论员

　　中央政府层面的抢救楼市运动拉开序幕。

    10月23日晚，财政部网站公布财政部新闻办公室通告，“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活”。引人关注的是，从第七条到第十条全部关于下调房地产税费，与降低房贷利率——从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%；下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点等。

    所有的猜测以最快的速度落实为政策，降息幅度之大、税收降幅之深令人关注，差不多是对以往紧缩政策的全盘修正。由财政部直接出面调低利率与税收，而没有央行与银监会、建设部的意见，说明这是一次救急之举。如果说，18个省市的地方政府救楼市只是小试牛刀，那么，财政部的措施就是绕开争议直击核心，直接放松银根提振房地产市场信心。

    所有对中国实体经济与房地产行业关联度有认识的人士，都不会对政府救楼市持怀疑态度。事实上，在电力、钢铁、建材产能过剩的今天，拉动房地产投资是挽救经济下滑的重要一环。笔者早就认为，鉴于从去年开始沿海出口企业赢利出现下挫趋势，政府当时就应该保持市场稳定。这绝不意味着笔者反对加大保障性住房建设规模，保障性住房与市场定价的商品房，才能筑就房地产行业健康发展的双底。

    现在救市，成本高而收效少。首要原因是实体经济下行已成事实，房企存在现金流紧张等问题，购房者对于实体经济的担忧使他们不会轻易出手投资购房。国家统计局公布9月国房景气指数为101.15点，比8月份回落0.63点，比去年同期回落3.84点，这是该指数自去年11月以来连续10个月回落。今年1到9月，全国完成房地产开发投资同比增长16.5%，增速比1至8月份回落2.6个百分点；房地产开发企业到位资金增长10.7%，回落3.4个百分点。今年上半年保持较快增速，是因为前两年拿地的房地产企业已经到了开发周期，而不是因为房地产市场火爆。

    全球金融风暴是个财富急剧收缩的过程，从美国、英国直到印度，都出现了房价的大幅下滑，甚至出现崩溃迹象，说明目前是个投资的低潮期。过去3至4年间，印度的股票和房地产价格分别反常地暴涨了3倍多。今年以来呈现急剧下降趋势，印度Sensex股指下跌了46%，BSE房地产指数则下跌了78%（圴以14日为标准）。

    看看各国央行在做什么？在调低利率，不断向金融机构注资挽回流动性，调低利率说明市场处于紧缩周期，通胀预期被通缩预期替代。如果你手里的钱不再缩水，如果现在实体经济领域的企业愿意用月息两分以上的高息借款，请问还有人会急着投资房地产吗？房地产与股市火爆一定是资产高涨周期的产物，央行越加息，投资者越是急于买房，央行越降息，投资者越是不急于出手。此次出台政策真正的利好，是降低税收，投资者可以从政府的收入中分羹。

    地方政府救市之后，从市场反应来看收到了一定效果，如重庆、北京、天津、上海部分城市成交量环比有所上升。但情况不容乐观，全国房地产当月投资增速数据显示，2008年8月份较6月份下降一半，销售回款大幅下降。以上海为例，从10月13~19日一周，一手商品房的成交量仅为18.84万平方米，环比略微上升2%，其中商品住宅的成交量下降了20%，仅成交11.6万平方米。

    充其量，房地产市场会出现反弹，而不是反转。

来源：nbd.com.cn