财政新政将改变房地产预期 加速全国房价下降

　　10月22日晚间，财政部以《加大保障民生投入力度 解决低收入群众基本生活》为题，出台了一系列的救市计划。财政部称，根据国务院统一部署，今年第四季度，在保障企业退休人员、城乡低保对象等低收入群众基本生活的同时，国家有关部门将进一步完善有关政策措施，加大资助困难学生、优抚救济、住房保障等方面的工作力度。其中，涉及房地产市场的内容有四条：一是，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。二是，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。三是，加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。四是，近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。

　　这是国务院常务会议对第四季度经济工作做出部署，要求“努力解决好涉及民生的问题……加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”后出台的具体政策。而细细解读这个政策，便会发现，这个政策依然是基于民生问题的政策，与此前一些舆论所渲染的大救市不同，而是以做好住房保障为前提的政策。而且，本文作者陈真诚(陈真诚博客,陈真诚新闻,陈真诚说吧)分析认为，新政策是以财税手段为主的政策，金融方面的调整并不大，舆论一直最关注二套房房贷政策并没松动。新政策出台的其目的与动机，意在刺激消费，刺激经济增长，主要内容是针对个人首次购买90平方米及以下普通住房的自住型消费性购房，并非针对投资性购房，不在于救房价救开发商，不在于托市、维持高房价。因此，可能对外90平方米及以下普通住房的房地产市场产生一定的刺激作用，可能减缓解房价下降的速度，但对房地产市场的整体影响力度依然不大，对整个房地产大势不会产生太大的影响。房地产市场的大势或可能难有大的改变，只是房价下降的速度会延缓，房价非正常性快速暴跌的可能性降低。

　　政策的出台，降低了首次购买90平方米及以下普通住房的购房门槛，减轻了首次购买90平方米及以下普通住房的买房人的供房压力，是扩大需求的应时之策，会在一定程度上对于首次购房者有所刺激，但不会改变市场的基本趋势。

　　解读新政策，最关键是二套房房贷新政未变且年内难松动

　　新政策显示，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。政策重申了坚持90/70的政策不变，明确限制了契税调整仅限制在个人首次购买90平方米及以下普通住房的范围内，以帮助解决中低收入家庭住房改善问题，同时促进存量住房流转，推动闲置住房的转让。只是，各地契税税率原约为3%至5％，许多地方仅有1.5%，这样，暂统一下调到1%，影响不大。而个人销售或购买住房的印花税原本不多，新购房为0.03%万分之三，产权转移为0.05%，暂免征后影响也不大。至于土地增值税，未满三年只有0.5%，未满5年超过三年只有0.25%。个人首次购买90平方米及以下普通住房，印花税和土地增值税这两项税率合计最多减免0.55%，加上契税，也就是最多降低0.53%的成本。而且，在如广州等一些地方，以前是超过144平方米的房屋才征收土地增值税，90平方米及以下普通住房并不征收土地增值税。这点对一些城市的90平方米以上的住房销售更没有刺激作用了。房地产开发增值税一般都是提前预征，并没有完全清算征收。因此，对个人销售住房暂免征收土地增值税，对房地产的影响也不大。这些减免税的数额相对较低，对新建的商品房的销售的促进作用较小，多数人不会因此新政策而改变置业计划，不会因新政策而提前置业。尤其是，新政策只针对个人首次购买90平方米及以下普通住房。因此，新政策不会对整个房地产市场产生太大的影响。

　　新政策同时显示，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。

　　这一条，对于个人首次购买90平方米及以下普通住房的购房者有一定的实际意义，但对整个房地产市场的影响也不大。因为，其内容其实与2003年以来的规定并无变化，核心点在于规定首次购买90平方米及以下普通住房，并不针对投资性二次购房，表明中央政府对抑制、打击投资性购房、炒房的态度依然没变。

　　实际上，一些城市的首套房贷利率在执行上一直是打折的，本来最低也可打7折，而且此政策并没有约定最高打多少折。至于首付款比例，原来就是可以最低20%的，但在实际执行中一般是采用30%。所以说，这些最低性政策原来就存在的。

　　至于改善型普通自住房，本不属于关于二套房的房贷新政及其补充通知所要抑制的对象。这一点，以及界定的标准等问题，在去年927房贷新政及其补充通知中本已经明确了的。当时央行和银监会的通知明确：应以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。同时，除满足上述条件外，已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套（含）以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。这就是说，人均住房面积低于城市人均住房面积的家庭再购房，就属于改善型购房，购买90平方米及以下普通住房享受可以按20%以下首付的政策。而这是原本就有的政策。本来，首次购房尤其90平米以下普通住房的购房，本就可以最低按20%以下执行首付，只是银行在执行中大多按30%了。本文作者陈真诚分析认为，至于新政策出台后，银行在做具体房贷时，是否一定执行贷款基准利率的0.7倍、最低首付款比例调整为20%，没硬性规定，还得看银行是否愿意去。目前，面对金融危机的压力，每家银行都在尽可能预防风险，未必会就低给利率或首付比例。这中间就存在变数。

　　实际上，在此新政策出台之前，一些城市就已经推出有低首付乃至零首付了，尚没能刺激消费者购买。因此，居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房降低首付至20%，对消费者放弃观望或弃购并不具有太大的新鲜刺激效果。

　　而且，针对中国人民银行决定自2008年10月27日起扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度、调整最低首付款比例这一新的政策，中国人民银行新闻发言人在就相关个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题答记者问中还明确指出，对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构不但不降相反还要适当予以提高。中国人民银行新闻发言人称，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予积极支持，体现了保障和改善民生的原则。金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。金融机构要体现对不同风险贷款予以区别对待的原则，审慎地确定首付款比例，保持借款人偿还住房贷款月支出不高于其月收入50%的政策不变。对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

　　这也就是说，关于二套房的房贷新政的内容并没有什么大的突破,更没有如此前舆论所称的那样大松绑甚至被取消。本文作者陈真诚分析认为，新政策中，几乎看不到太多的关于二套房政策的变化，没有取消去年导致房地产市场异变的927房贷新政中抑制投资购房内容的痕迹，表明中央政府对对房地产市场影响最大的二套房的态度几乎没太多没改变，对投资需求几乎没有任何影响。这是很关键的一点。

　　再至于下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点，并不意味着或等于银行降息。大家知道，住房公积金贷款有明确的限制条件，不是一般的商业贷款。近几年里，一些地区有所松动，贷款人可以用于购买自住型购房也可用来购买投资性购房。而新政策规定下调公积金贷款利率，只能是首次购买90平米以下普通住房的购房或符合标准的改善型普通自住购房。因此，虽然新政策同时有刺激90平米以下普通住房销售和发展公积金贷款的意义，但对整个房地产市场的影响不大。

　　新政策表示地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，这实际上同时也意味着为地方政府出台政策划定了范围领域，规定了方向，明确指明了地方政府可就收费减免政策领域出台政策鼓励住房消费，这属于财税减免范畴，并不是认同其他的直接补贴或突破中央政府的其他土地或金融调控政策等，为下一步规范地方政府救市行为及其地方政策埋下了伏笔。而且，新政策实际上也等于否定了相关行业协会、商会所提交的报告中关于松绑二套房政策的内容。尽管政策内容中包含了可能考虑到了相关报道的部分内容或其态度的因素，有点点折中的味道。但这种效果，对整个房地产市场是没什么太大影响的。

　　目前，现实性的房价确实过高，房价高位与消费者认定房价会有相当幅度下降而观望乃至弃购之间的对抗性矛盾，是造成成交清淡的主要原因。本文作者陈真诚分析认为，如果条件不成熟就轻易松绑二套房贷政策，房地产领域的矛盾很可能随时因某事而激化起来。因此，关于二套房的房贷政策，在今年内难以取消或有大的松动。

　　调控基本政策和市场环境不变，新政策或加速房价下降

　　本来，中国的税费有点过高过多，本就有部分需要降低或免除。因此，即使没有发生今天这样的房地产市场问题，中央政府也可能会采取免税降费的办法来防止经济下滑。

　　无疑，新政策的保投资保增长的用意明确，立足点依然是在做推进住房保障工作，以推进住房保障工作来刺激消费、刺激90平方米以下普通住房的交易、刺激是90平方米以下普通住房的房地产投资，从而刺激经济增长。本文作者陈真诚分析认为，新政策不是为了托市，并不市救开发商，更不是为了救房价、维持现在的高房价。

　　新政策出台，也证明了决策层将来将主要动用财政税收手段来保增长、促消费、拉动内需、刺激经济增长，而关于房地产宏观调控的金融政策尤其土地政策难以有大的松动的可能。

　　需要注意到的问题是，现在市场上的主要问题不是90平方米以下普通住房的首次购房领域缺乏成交的问题。而且，90平方米以下普通住房的首次购房所约定的对象中，即使有部分人有实际需要，但有效需求不多。对90平方米以上的非普通住房，新政策几乎没有作用。

　　事实上，目前市场上销售困难的大都是90平方米以上的非保障住房性商品房，目前房地产市场遭遇的最关键的问题是大量90平方米以上的房地产严重供大于求，而且现实性价格依然很高，各地房价实际下降的并不多。

　　新政策的功能及适用对象，与能活跃房地产交易的投资者与炒房者无关。新政策显示，今年以来，政府相关于房地产调控的政策没有改变，政府对房地产仍然保持原有严厉遏制炒作与投机的政策不变，并不鼓励房地产投资，也不再希望鼓励房地产投资来吹大房地产泡沫及制造风险。

　　自去年927房贷新政出台以来，房地产预期已经深度异变，房地产市场已经深度异变，消费者基于房价走低、房价下降的幅度可能比较大而观望，甚至认定房价下降幅度会比较大而明确弃购。而且，舆论一直认为，消费者也大多数认为房价将来下降会超过10%或更多，而目前的免税降费的总和并不多，并没有达到消费者可以接受的10%或以上。在对免税降费所带来的购房成本减少与未来房价可能下降10%或以上所减少的购房成本进行比较后，消费者依然不会产生太大的购房刺激性冲动。而且，消费者还可能认为，即便将来房价下降以后购房也依然能享受相关政策。因此，可以说，虽然新政策会对房市回暖产生一定的作用力，但目前的反作用力太大，使得这种刺激房地产交易活跃的作用不会太大，消费者很可能继续观望或弃购。

　　另外，房地产交易环节的税费主要由营业税和契税组成，其中营业税占交易总价约5.5%，是交易环节最主要的税种。在这方面，新政策中显示没有变化，而且，新政策在二手房、开发商的贷款等方面没有变化，也没有更多的相关房地产金融的政策提及，说明房地产调控的相关基本政策不变。这样，新政策出台后房地产行业的缺钱、开发商遭遇资金短缺压力的问题依然不会有太多的改观。

　　房地产市场，有其自身的规律和变化周期。目前的房地产调整，是市场发展所要经历的必然阶段。目前的房价下降，原因在于房价太高，导致价格高出消费者的承受能力，让很多人买不起房造成的。只有开发商及时有效地降低房价销售，才能改变消费者的观望态度，从而使房地产交易活跃起来。

　　可以说，基于刺激消费、扩大内需而出的新政策，完全体现中央政府继续加大保障民生投入力度、切实解决低收入群众基本生活的精神，除可给房地产市场带来一定的利好刺激、对90平方米及以下普通住房带来一定的刺激作用外，并不能改变目前的房地产市场环境，对90平方米以上的房地产销售、对整个房地产市场的影响不会太大，依然难撼房市调整走势、房价继续下跌的大势。

　　基于前述的分析可知，新政策出台不但不能改变目前的房地产市场环境，而且实际上也就更明确表明了政府着力于住房保障工作、不鼓励投资性购房炒房、加速推进90平方米及以下普通住房和廉租住房建设的决心。因此，本文作者陈真诚分析认为，新政策可能进一步打击90平方米以上房地产市场的预期，促使90平方米以上待售房地产项目之持有人开发商放弃观望或等待，从而可能会出现与一些人的预想相反的效果，导致更多的开发商调整策略加速降价销售，进而进一步改变房地产预期，促使房价进一步下降。

来源：焦点武汉房地产网