集体土地可流转短期内对房地产市场影响有限

日前，《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》全文公布，根据《决定》，中国将保留土地分别由国家和农民集体所有的制度框架。与此同时，改革现有征地制度，“逐步建立城乡统一的建设用地市场”，确保农村集体建设用地与国有土地“同权同价”。

    专家指出，《决定》打破了现有“非农建设用地必须征为国有”的格局，赋予农村集体土地与国有土地同等的地位。农村集体土地可流转后会否对目前房地产市场产生影响？专家表示，农村集体土地流转后不改变“土地集体性质”，也就意味着仍然不能参与商品房住宅建设，因此对商品房市场影响非常有限。记者黄涛

    宅基地房能自由上市吗？

    十七届三中全会中通过的新土地政策有望为宅基地的上市松绑，各地相关细则正在制定之中。政府决定推动土地制度改革，允许农民以多种形式流转(买卖)土地承包权。这一决定引起了海内外舆论对于“土地流转”的热烈解读，而关于农民宅基地届时将会“修成正果”，大量流入住宅交易市场的说法，更是盛极一时。

    宅基地上市已不是什么新鲜事，特别在2007年楼价高企的时候，不少购房者将目光投向价格便宜不少的宅基地房。但由于目前政策规定，宅基地属于农村集体用地，不能办理过户和领取房产证，这也令不少购房者却步。由于最近风传宅基地准许上市的消息铺天盖地，“小产权房”交易也浑水摸鱼地进行。荔湾茶滘一栋全新大厦本为宅基地，目前也开放给有意购买的人士参观，还说可以办房产证。

    如果农村土地流转、宅基地物业进入地产市场流通，对目前的房地产市场格局的影响会有多大呢？目前的法律，对宅基地交易有何限制？消费者如何看待小产权房？本报记者采访各路专家及消费者，透视新土地政策背后的实际意义。

    法律界人士：宅基地房属灰色地带

    记者就宅基地交易问题咨询一位法律界人士。他对记者表示，宅基地房产交易属法律灰色地带，非常复杂，各个地区对此有不同的解读。今年初“小产权房可转为合法”的消息不胫而走，旋即被国土资源部指为失实，并重申禁购政策。在众多小产权房引发的官司中，北京宋庄画家村较为典型。这位人士介绍道，2002年，一位北京画家购买了北京宋庄一处房产，双方当时签订协议。事隔5年后，卖方以买卖合同不合法为由要求法庭取消当初的买卖合同，2008年3月，法院终审判决，以画家购买农民宅基地房屋的不合法性判决买卖合同无效，卖方退还2.6万元购房款给买方。有人士估值，房子目前市价为30万~40万元。

    月前，一名出售宅基地房的业主也向记者询问有关取消宅基地房子交易的事宜。这名人士为广州市某区的农民，他在别的村子建有相邻的两处房子，已获发宅基地证。随后，他把一处房产转卖他人，宅基地证押在买主处，买卖协议订明：若将来宅基地可以上市，卖方需协助买方办理有关手续。不料后来他与邻居，即房子的买主(一名从广东某地前来做生意的商人)发生纠纷，为此他也仿效北京宋庄农民起诉到法院，要求取消买卖合同，以达到赶走邻居的目的。记者李凤荷

    记者暗访：小产权房交易悄悄进行中

    置业人士方小姐住在芳村茶滘附近，去年楼市高企时觉得置业无望，后来得知花蕾路口一崭新落成的大厦可能出售，于是跃跃欲试想出手。2007年5月，这栋18层高的大楼已落成，外立面呈流线型，在一片低矮的合兴苑中甚为引人注目。方小姐通过熟人得到大楼户型图和价格，毛坯单价4500~6300元/m2不等。一心想置业的方小姐虽然知道这栋是宅基地项目，但楼价那么高，恒荔湾畔当时单价已过万元，买到一个可以长住70年的一手物业，她也认了。

    后来这个大楼一直没有消息出，直到最近，记者随同方小姐到楼盘暗访，大楼管理处“客串”售楼部，门口张贴一张户型图和价格表就完事。目前广州市楼价回复2007年初水平，然而这栋大楼的售价不降反升，均价从5500~7400元/m2左右。有关人士对方小姐说，房产证可以办，至于是否具有商品房预售证及是否签订房管局标准的商品房买卖合同，有关人士推说不知道。据了解，茶滘村村民可以获得优先购买权，享受9.7折。有意购买的人士必须要等村民选择完毕后才可以购买余下的单位。在记者与方小姐看价格表的半个小时内，接连有几拨看楼人士到场了解情况，大部分都是茶滘村以外的居民。

    方小姐对记者表示，即使有机会购买这个新楼的单位，她也不会出手，因为广州楼价下调幅度那么大，这个宅基地大楼比原先的价格还要高，即使是购买完全产权的商品房，芳村附近有力迅原筑等多个选择，算上装修成本，价格差不多；其次，大厦产权不明，纵然现在有诸多传闻说宅基地可以上市，若几十万甚至一百万元买来一个“不动产”，不划算。

    记者把这栋新楼与东圃的阳光假日园做一比较，同样是村物业，同样是建成后空置一年以上，阳光假日园终于改变土地性质，以全新二手房面世，不排除这栋新楼会是阳光假日园的翻版。不过，目前这栋新楼产权尚不清晰，且价格对比周边新盘没有优势，方小姐的谨慎不无道理。记者李凤荷

    政策速读

    目前中国土地按所有制可分为两类：一是城市土地，归国家所有；一是农村土地，归农民集体所有。目前，国有土地使用权可自由公开交易；但集体土地却只能限于耕种或村庄内公共建设，不能抵押和买卖。而《决定》中规定：加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。

    此外，《决定》指出：在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益；逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。

    专家指出，这两点是此次土地政策中最大的亮点。因为这不仅意味着农民集体土地也可用于非农建设，而且必须通过土地市场公开转让。这也使得今后的建设用地由过去单一的国有土地变为国有和集体所有两种类型，供地主体由一个变为两个。随着一部分农村集体建设用地进入市场，事实上增加了工业或商业用地的供应，这有利于降低工业化和城市化的成本。

    不过，国家允许土地流转，但不是随意流转，一个总的原则就是“不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途”。专家指出，该规定实际上是严控城乡建设用地的总规模，切实保障农民的权益。

    专家观点

    按照《决定》，今后建设用地由单一的国有土地变为国有和集体所有两种类型，供地主体也变为两个。供地结构的变化，势必影响到房地产市场。不过专家表示短期内对房地产市场影响有限。

    合富辉煌首席分析师黎文江表示：“国有土地和集体土地是在两个体系内进行流转，而对于流转用地是否能用于商品住宅开发、小产权房能否进入流转等问题，《决定》中并没有提及，在看不到细则之前，很难去判断对房地产市场的影响。”如果仅仅从《决定》来看，由于集体土地的性质不能改变，因此对商品房市场而言影响不大。据了解，此前广东等试点省也出台了有关土地流转方面的政策，其中明确规定严禁集体建设用地(包括宅基地)用于商品住宅的开发建设。但此次《决定》未对此进行明确规定，因此很难判断对商品房市场的影响，有待政策的进一步明确。

    虽然目前还看不到宅基地以及宅基地房得以上市流通的可能性，不过有种可能性是通过城中村改制，将集体土地转为国有土地。不过这样进入房地产开发市场手续和费用也相当繁杂和高昂。满堂红研究部周峰表示，宅基地房子属于农村集体所有制土地上的物业，假使有机会转变成城市国有土地的物业，便需要通过相关的土地规划部门来做属性变更处理，宅基地房的所有权人还得支付一笔土地用途变更费用(类似现在的限价房要上市还得补足市场差价)。补了费用之后的宅基地房成本，跟现在市面上在售的楼龄较长的旧房子价格差别不会太大。而且，因宅基地房主要分布在城中村内，而城中村在市政配套、综合管理等方面仍旧落后于城市的其他非城中村地域，对具备改善需求的购房者吸引力有限。目前对这类宅基地房感兴趣的，可能是有居住需求，但手头上资金相对不足的客户，而这部分客户在现阶段大多数持观望态度，并没有出手购房的意愿，故对二手楼市的影响并不算大。

    中原地产市场部有关人士也认为，新土地政策对楼市影响微乎其微，原因在于“三个不得”，即10月19日公布的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提到“土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益”。这意味着土地流转并不会增加城市住房用地的来源，不会因而导致市场供应更多廉价住房，城市居民也因此不会直接从土地流转中获益。而宅基地进入住宅市场交易的可能性也就无从谈起了。有关人士表示：“可以肯定地说，土地流转，尤其指宅基地的流转，不会对中国的房地产市场造成冲击。”

    不过也有业内人士表示，《决定》对商品住宅市场有着间接的影响。因为集体土地也可用于非农建设，随着一部分农村集体建设用地进入市场，事实上增加了工业或商业用地的供应。这一定程度上会减少工业或者商业用地在国有土地市场的需求，进而增加了商品住宅用地的供应，最终由土地供给的变化影响地价、房价的变化。

来源：中国经济网