农村“土地流转”难以撼动海南房价走势

　　本报记者康凯

　　“有土斯有财”，19日，新华社全文播发了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，明确提出多项强农措施，而允许农民流转土地承包经营权；允许农民参与开发经营农村集体土地建设非公益性项目也在其中。前一段时间因央行在不到一个月内两度对双率作出调整，而认为房地产业由此或迎来转机的说法，又被土地流转政策的提出冲淡，一些消费者表示疑问——“土地流转”是否会让海南房价下滑？

　　海南房产投资消费两旺

　　近几年，随着房地产的不断发展，海南的房地产投资力度也在不断增大。海南省统计局发布的数据显示，2007年仅11个月海南省房地产开发投资就达到106.26亿元。2008年1月至6月，我省房地产开发共完成投资83.68亿元，投资完成额占同期全省全社会固定资产投资的29.5%，同比增长70.7%。

　　今年以来，海南省90平方米以下住宅建设加快发展，上半年，90平方米以下住宅建设投资累计完成25.85亿元，占全部住宅建设投资的37%，同比增长3.36倍。

　　今年上半年我省房屋销售同步趋旺，1月至6月，全省共销售各类房屋178.33万平米，其中住宅销售172.73万平米，分别比去年同期增长69.2%和73.9%。房屋销售额累计达98.95亿，其中住宅销售96.18亿，比去年同期分别增长1.09倍和1.17倍。

　　随着海南的不断发展，房地产业吸引了更多的资金注入，投资规模不断扩大、投资者大胆出手、自住消费者也开始考虑置业，直接导致投资消费两旺的局面。

　　房价预期将进入调整期

　　随着最近一系列经济政策的公布、出台，房地产业明显感到了变化，海南省经济界人士认为，目前海南房价处于理性增长区间，但受到大经济环境影响，房价将进入一个调整期。

　　日前，在海南银监局、中国银行海南省分行联合主办的房地产金融论坛上，国家统计局海南调查总队生产投资（消费）价格处处长王小龙就曾分析，在今后几个月及明年房价走势方面，未来海南房价的涨幅会逐渐回落，但房价在相当长的一段时间会维持小幅增长态势。

　　王小龙介绍，今年前8个月，海南房价走势呈现涨幅高位运行态势，尽管房价价位并不高，但涨幅高于全国平均水平。8月份，海口新建商品房价格涨幅同比排全国70个大中城市第1位，三亚排第18位。这与海南特殊的地理位置、气候条件、房屋优良的性价比和海南物价运行的特点密不可分。王小龙认为，海南物价走势明显滞后于全国平均水平，从房价走势来看，一般要滞后全国8-12个月。在分析今后几个月及明年房价走势方面时，调查显示未来海南房价的涨幅会逐渐回落，但房价在相当长的一段时间会维持小幅增长态势。

　　三亚房地产协会秘书长刘树国也表示，目前海南房价也受到全国房地产业大环境影响，会在将来进入一个调整期，房价调整的初步结果将在2009年春节以后显现出来。

　　“土地流转”难撼房价

　　19日，《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》对外公布，农村土地可以流转就在内容之中。一些消费者产生了土地流转中小产权房交易是否将正式被商品化的疑问，不少消费者预期海南房价将持续走低。

　　20日，记者从海南省国土资源环境厅了解到，我省小产权房仍是不合法的，不会冲击正常的房地产市场。对此，海南的一些房地产业界人士也表示，如果小产权房合法，表示将面对农村大量集体土地可望正常流转的重大变局，目前商品房市场可能受到有力挤压，也可能将大量增加城市建设和住宅用地供应量，对房价上涨势头有一定缓解作用，开发商也会获得更多机会。但19日公布的最新政策，并没有指农地可以自由买卖，可自由卖作房地产开发。

　　在房地产开发上的土地政策方面没有松动迹象，《决定》公布之后，地方政府再征用农地时，农民获得的地价收入或会更高，但这对房地产开发商拿地的成本影响不大，因为地方政府是按照市场行情向开发商出让土地的。所以新出公布的“土地流转”不会对海南房价产生太大影响。

　　海南小产权房

　　仍无法“招安”

　　在农村集体用地、宅基地或农地上建设起来用于出售的小产权房，由于中国农地不能流转，一直被视为非法。19日，新华社全文播发了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，允许农民流转土地承包经营权，但这并不意味着小产权房即将合法化，尽管有消费者表示小产权房多少有些好处，但业内人士表示，海南的小产权房仍不会马上就被“招安”。

　　农民也能参与开发经营农村集体土地

　　19日，新华社全文播发了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）。《决定》中明确提出“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。”、“在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。”

　　尽管《决定》中没有明确规定有关小产权房的事项，但允许农民流转土地承包经营权、允许农民参与开发经营农村集体土地建设非公益性项目的内容，让许多人开始关注小产权房的未来会何去何从。

　　部分市民表示需要小产权房

　　去年年末，海口市的刘先生看中了文昌市抱罗镇一处楼盘，打算在那买套房子。让他怦然心动的是房子的售价——“每平方米不过2000元左右，100平方米的房子，总价才不过20万元！”但销售人员对如此低价的解释，又让他心里发虚：“这些房子买家没有产权，现在还不是商品房买卖合同，暂时无法办理房产证。”刘先生后来才知道，该处房地产是租用集体土地进行开发的，是不合法的，无法办理房产证。刘先生暂时没有买房，但他表示如果这种小产权房能够合法，他一定会购买。“海口许多楼盘的价格都是3000元/平方米以上，在市内买房子实在是太贵了，要是在城郊或是乡村有合适的房子，又合法又便宜，大家当然愿意购买了。”海口林女士的想法和许多人一致。

　　目前我省小产权房仍不合法

　　小产权房的作用一直众说纷纭，有人说如果集体产权房屋可进入市场流通，将增加农民的资产价值；也有人说小产权房未经建设部门批准验收，存在质量隐患，同时还可能产生占用耕地的不良影响。海南省国土资源环境厅的执法人员明确表示：小产权房在我省仍是不合法的。

　　2007年9月，我省各级国土环境资源主管部门通过自查、公开受理群众举报等形式清理了2005年1月1日以来的土地违法违规行为，立案查处了一批土地违法违规案件，对文昌市抱罗镇某华侨租用集体土地进行房地产开发就进行了立案审查。

　　省国土资源环境厅有关人士表示，《决定》中允许农民流转土地承包经营权、允许农民参与开发经营农村集体土地建设非公益性项目是国家的最新政策，但还没有明确的法律法规规定对小产权房该如何处理。目前在海南，小产权房仍是不合法的。未来对小产权房的处理，还是要根据国家、地方制定的法律法规来执行。

中国银行海南省分行副行长王一林

　　对海南房地产保持乐观态度

　　本报海口10月24日讯（记者纪燕玲）在2008房交会上，中国银行海南省分行副行长王一林做了《海南旅游房地产业发展广阔》的主旨演讲，在演讲中，除了对海南旅游房产寄予希望，王一林对整个海南房地产抱着乐观之态，并对海口地产来了个“热捧”。

　　海南房产不能独善其身

　　王一林说，大家现在都追捧三亚，但是说实在的，如果真居住的话，作为省会城市，他觉得海口还是魅力无穷。在宏观调控下，前一段国内的很多城市的房地产价格确实遭到下滑，海南不能独善其身，虽然1—7月份海南的开发投资，施工面积、竣工面积、销售面积，销售金额及销售价格仍然在明显的增长，但是有几个数字确实是感受到了宏观调控的寒流，海口市商品房施工面积比去年同期减少四分之三，出现了负增长。

　　二是全省施工面积1月~6月份施工面积环比逐月递减，6月施工面积比3月份施工面积锐减263%，比5　月的施工面积减少134%。从今年4月份起，每月发生的销售面积、销售金额逐月在下降。四是房地产企业景气指数和房地产企业信心指数都明显下降。据海南省调查总队提供的数据显示，二季度海南省的房地产企业景气指数和房地产企业家信心指数下降到90.5，跌落到不景气区间，比上年同期下降了47点，比一季度下降32.2。全省房地产企业家信心指数为100，比上年同期下降31.3点，比一季度下降22.7点。

　　以上情况出现的原因，一是由于宏观调控导致经济的不确定性，消费者普遍存在持币观望心态；二是资本市场的巨幅波动产生的负财富效应对海南房地产也产生了不利影响。这些原因对全国房地产业产生的影响具有其共性。

　　海南旅游房产仍然乐观

　　但由于海南旅游房地产资源秉赋具有稀缺性的特点，进而决定其在宏观调控下与全国房地产呈现不同的表现形式。

　　王一林认为，海南岛的旅游房地产在这样的情况下仍然表现一个乐观的态度，一个是本文综上所述的一个观点，再一个就是中国城镇化的支撑，中国的城市化建设必然伴随着城镇化，中国内需的巨大潜力没有完全的释放出来。城镇化的支撑对海南岛房地产发展一定会有很好的作用。

　　王一林指出，房地产作为国民经济一个支柱产业，它对经济的作用十分明显，或是拉动，或是抑制，国家任何一个行业的政策一定要考虑到国家整个宏观政策的调整。现在已经能感觉到气侯的回暖，国家的金融政策的出台，地产政策的出台，尤其对农村改革的启动，对于拉动内需表现了中央政府控制通胀，到保发展刺激经济发展这个明显的转变。对于我们的国民经济各行各业尤其是房地产业都是一个利好的消息。

　　他认为，随着国家政策的出台，资本市场也一定会经过一个短暂的调整后有一个反弹，一个上升的渠道，否则居民的消费将受到极大的抑制，其个人对海南的房地产充满信心，因为它的基础调整不变。

来源：南海网