上海地产业正对“救市”新政 11月或楼市回暖

　　由于新政要到11月1日才正式实施，加上契税调整是以合同还是过户时间为准、普通商品住宅标准等细则没有出台，导致了市场的短期观望。

　　目前，市场需要等待新政的一些实施细则的明确，因此新政出台后交易量仍然没有起色。佑威数据显示，10月20-26日一手商品房的成交量仅为13.8万平方米，环比大幅下滑27%；其中商品住宅的成交量则下降了10%，仅成交了10.41万平方米。

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，虽然上周一手商品住宅出现了量价齐跌的局面，但预计11月后会有大幅回升。他认为，预计10月一手商品住宅的成交量为45万平方米，比9月的43.69万略有回升，而11月有望突破60万平方米。

　　据介绍，11月的成交量的回升首先是技术上的回升，这几天的多数案场交易可能会拖到11月政策正式实施后才会到交易中心备案；其次是政策大幅降低了购房成本，特别是90平方米以下自住房的税费成本可降低1%～3.5%，这将会让更多的人能买得起房。

　　高力国际认为，虽然此次措施并未针对缓解开发商资金压力或鼓励其投资，但显示了政府着眼于需求面而非供给面的调节，这些措施更具有市场性质。从长远来看，销售市场回暖必将缓解开发商资金压力。

　　该机构同时指出，中央政府的政策中说明地方政府可出台地方性鼓励政策，亦为未来地方政府进一步利好政策的出现留下了空间。

　　中信证券认为，尽管去年房价过快上涨对实体经济弊多利少，但此刻也只有依靠中央政府的救市措施，才能避免出现房价暴跌、投资萎缩、金融风险积聚、经济增长放缓的悲观景象。

　　“中国寄希望于拉动内需。”有海外媒体认为，“尽管全球的房地产泡沫都已破裂，但中国市场却被认为有所不同，因其房屋建设的增长较少受到金融杠杆的推动，而主要是由于城市化人口迅速增加带来的真实需求。”

　　最重要的是，11月另会有大批“90/70”产品借新政降税之机上市，这些市场上相对紧俏热销的产品也将会成为带动冬季楼市回暖的主力。

　嘉华(中国)投资有限公司销售及物业管理助理总经理谷文胜

　　以港为鉴：救市四要素

　　以港为鉴：救市四要素

　　如果成交量一直走低，萎缩的市场势必导致崩盘，房价大跌30%将为期不远。

　　今年9月份成交量约30万平方米，仅为去年同期的20%。迅速下降的交易量导致多个行业的市场增速放慢。之前所出的救市政策并不是恢复房价，而是恢复房地产成交量。其中，舆论、交易税、银根、房贷是4个救市的主要影响元素。

　　目前，房贷和舆论已经开始向恢复市场信心的方向努力了，我相信，只要经济发展的方向不变，目前房地产市场也只是曲线的低谷而已。未来的房地产市场一定是趋向于规范的市场化方向发展。

　　而在今年9月交易量走低的情况下，上海内环住宅交易价格依然坚挺，且市场反映看好，此外成熟早优势突出的几个城市副中心也是坚挺支撑者，纵观这些副中心有以下突出的特点，十分便利的交通、规划早并已经成熟的周边配套、拥有绿地等高品质的生活环境和靠近高新产业园区等。

　　根据和我们内地市场类似的香港房地产历史来看，历次香港房地产谷地总有固定几个中心位置受影响有限，抗跌性强。

　　内地房地产市场经历了这第一轮波动，就香港经验来看，慧芝湖花园所处闸北内环板块依托大宁这个城市副中心，成为潜力型升值区块毋庸置疑。

　　慧芝湖花园位于上大延长校区北门，距离轨交二号线马戏团站500米。周边大宁绿地、大宁国际商业广场等商业、商务、生活资源丰富，作为嘉华集团住宅项目的代表，集人文社区和大宁商圈优势交通生活为一体。

　　我们即将开盘的是慧芝湖花园二期嘉宁荟，以性价比为核心竞争力，在塑造人文高档社区的同时，以超高的性价比入市，这是我们面对任何市场形势都能吸引关注的秘密。

　　上置集团上海绿洲花园置业有限公司总经理薛建明

　　以史为鉴：

　　楼市趋于理性

　　受前阶段的调控措施以及经济的基本面影响，导致今年“金九银十”较常年成交下降，而大城市的降价事件则加深了人们的入市观望情绪，刚性需求受到压抑。

　　这虽然也令改善型的住宅项目受到了一定制约，但是政府调控不仅顾及经济面，还要关注民生，所以调控都是以稳定局面为主。对非理性的涨价，要对它除去泡沫。

　　在上海，自住的需求还是占了很大比重的，因此泡沫不算太大。就拿我们绿洲香岛来说，该项目的销售额稳健增长，以及平实的价格符合其真实价值。

　　国家现在的救市政策是一项针对楼市成交量的刺激措施。相关政策的出台对培育健康楼市很有好处。在1999年以前，过于压抑导致需求井喷，价格疯狂上涨。同样，2006年前后，房地产市场大起大落都不是成熟的市场表现，许多人对整个基本面都没有一个客观的分析。

　　今后的市场应该更趋于理性，经过今明两年的调整后，市场应该回到供求正常的情况，开发商经过调整后则把价格放到一个正常的区间。而且受今年开始的金融危机影响，楼市价格短时不可能出现以往的井喷情况。但经过时间的调整后，最终会形成成熟稳健的市场。

　　总体来说，在楼市的态势明朗后，会出现正常的成交量和成交价。且随着土地供应和开工量的减少，我们还是谨慎地看好后续的楼市。

　　香岛最大的卖点是项目本身定位的独特。中档价位的高端住宅，切合改善型自住客的特定刚性需求，作为他们的选择，香岛能体现一种更好的生活。

　　作为改善型居住项目的范本和风向标，香岛一贯坚持谨慎、稳健的定价策略，在较长的营销周期内一直保持微涨的态势。此外，在以往的销售过程中，香岛的产品品质和品牌形象为它积累了一批忠实的客户，因此在此轮调控中未受到太大影响。

　上海富力房地产开发有限公司副总经理李强基

　　以市为鉴：

　　加大产品竞争力

　　新政之后，今年的市场应该会相对乐观。而在这之前，虽然住宅市场上不断出现调整，但富力近几年的住宅项目销售良好，资金充裕，而且每年的销售金额都成倍增长，即便在基数增大的情况下，销售金额也以20%～30%的速度递增。

　　我们一向认为只有通过产品的竞争力才可以争取市场，因为只有好的产品才能有好的出路。而这种好的产品又要建立在控制成本的基础上，否则消费者一样不会买账。所以说，开发商应该研究消费者的心理，如何能做到既受消费者认同，又能做出好的产品。

　　高品质的别墅项目永远是市场宠儿，特别是对于低迷市场具有较强的抗压性，尤其是独立别墅的稀缺性和优势地位将进一步体现出来。以我们的独栋别墅项目富力湾为例，近几年低密度产品的供不应求，高端别墅项目在供应上减少，再加上淀山湖不可再生的资源，增加了其可观的上涨空间。

　　有了好的产品，怎样才能得到市场的认可非常重要。于此，富力地产还主打精装修的产品差异化市场。虽然，别墅业主的个性化要求较多，品位更高，但富力地产却凭借丰富成熟的精装修生产链操作经验，以其过硬的装修品质为客户带来全新的体验，为业主减少负担。客户完全可以通过软装、家具等途径来体现自己的个性。

　　第一太平戴维斯住宅销售部助理董事黎智超

　　以人为鉴：

　　鼓励购房消费

　　此次政策的出台，是对产业在国民经济中的拉动作用的肯定，其目的在于促进内需、稳定经济。政策针对的人群主要是个人首次购房者，针对的物业类型主要是小面积普通住宅。

　　事实上，政策惠及面并不广，以鼓励中、低收入群体购房的积极性。其每一个层次的操作过程还需进一步细化的政策出台。例如，对改善型普通自主房的界定，对普通住房标准的调整等。事实上，普通住宅的标准已经有很多年没有调整了，调整直接影响具体有多少人在交易中享受本次政策的优惠。

　　因此在调整普通住房标准这一措施及相关细节落实之前，市场反而会使更多房屋买卖者选择继续等待政策的进一步明朗化。

　　对于首次购房的刚性需求者来说，政策的出台会在一定程度上为他们减轻税务负担。但对于投资者来说，如果经济环境没有改善，那么他们选择的仍然会是等待。

　　上海泓倩房地产开发有限公司营销部经理季群

　　现在出台的新政力道不大，只能反弹一小下。如果政府会有进一步的救市或者调控措施出台，则会根据相应政策来调整营销策略，具体还得看是什么样的措施出台。长期来说，楼市是向上的，不过短期内会有波动，关键是自己要清楚地知道置业的用途，那就可以选择适合自己的入市时间了。我对年底以及2009年的预期是相信政府。在目前地产市场的大环境下，当前的国际国内经济局势对房地产市场是肯定会有影响的，而且不小，主要还是对人们信心上的影响，特别是投资者和改善型购买者。而那些刚性需求，只要价格还在承受范围，应该还是会下手的。拣便宜货，应该是那些意向购买者的普遍心态。对于我们的项目来说，我们的最大卖点是“曹安商圈”内独一无二的产品。

来源：搜房网