房地产市场将进入半年真空期

　　2008年房地产市场投资与成交量大打折扣，地方政府纷纷制定政策措施力求刺激行业兴奋，中央政府也全面着力携手相助。但是我个人认为房地产市场在目前的经济形势面前无法短期完成调整，并且短期内将进入更加黑暗的时期。未来半年房地产行业将进入需求市场的真空周期，其成交量将达到行业有史以来最底水平。

　　一、政府就是消化部分急于住房需求

　　在金融危机席卷来临时，地方政府与中央政府都立即做出了大规模的救市行动，人们都怀疑政府救市的短期效果。其实不然，本次救市其实将部分急需住房的刚性群体吸纳进了楼市，他们是纯粹的消费需求客户，主要以25-30岁的小青年以及旧城拆迁的居民，在观望大半年后，部分项目价格已经调整，在政府政策优惠措施的刺激下，他们选择如市。此类客户受后市价格走势影响相对较小。

　　反过来说，经过本轮政策的刺激与筛选后，剩余的刚性需求客户无疑是观望心理是更严重的，对后市更加悲观的，所以短期时间内不能转变有效需求。另外，对国家提出的改善型需求，其实也是一种间接投资需求，他们有房住，也不急于立即购房，所以他们更多是观望；再者，在目前经济形势下，投资客户更不会在短期入市，无疑是飞蛾扑火，自取灭亡。

　　二、政策频繁亮相，加重客户观望心理，尤其是投资与改善型客户

　　房地产本身是投资与消费双重属性的行业，而中国房地产市场是一个投资型主导的市场，过去房地产市场繁荣主要靠投资群体支撑，所以在房地产行业调整，投资风险加大时，投资者的快速抽身，加速、加剧房地产市场的震荡。

　　而在目前的情况下，经济形势与房地产形势并为明了，政府救市刚开始，并且国家公开宣布地方政府可自行指定税费优惠措施，人们普遍认为正面临如此严峻的国内与国际的经济形势下，后市政策支持是必然的，例如，在市场疯狂的时候可以连续7次加息，在萎靡时期同样也可以连续7次减息一个道理，或许有更大政策松动。这将阻碍购房者入市计划，更加影响投资客户的判断。并从目前救市效果看，并为激发需求。

　　另一方面，从购房者看，政府正面的强势介入，说明了中国经济面临的严重性，房地产行业面临形势的严峻，很多中国人习惯与政策的背道而驰。在股市中体会到了教训深刻，熊市的每次政策利好都无法改变残酷的现实，这仿佛也成为了他们判断房市的依据。

　　三、购房信心从行业调整升级经济危机

　　从房地产市场客户的购买信心影响因素看，2008年9月以前，购房者关注的是房地产行业调整，房地产行业自身调整导致市场的不稳定，购房者担心房价下跌，而不敢轻易购房。但9月以后，正当人们幻想房地产“金九银十”的辉煌时，华尔街的悲歌传来，金融危机席蔓延至中国，不断有听到沿海企业倒闭关门，大批失业大军返乡回村，人们更加坚信形势不妙，那么影响购房者入市信心的因素也就开始转变成经济危机的影响。

　　普遍的购房者都深信房地产行业在经济危机的影响下无法独善其身，并且他们还希望能借金融海啸的威力将房价夷平。这种影响无疑将游离中的购房者彻底推向了等候席，随着经济危机阴影在人们心中扩散加重，在未来的时期内房地产市场将面临需求的枯竭，大批购房者都变成了冷眼旁观者。

　　四、开发商也在观望，价格调整并未全面展开

　　在房地产市场调整中不仅仅是购房者在观望，开发商一样在观望。目前房地产价格调整只是局部区域与个别开发商，并未出现降价潮。而从房地产企业看，降价主要是快速扩展房企，由于土地储备量大、新开工与新开项目多、并且不少企业还密谋上市等因素，资金生死弦首先被绷紧，所以他们率先降价。正式因为每个企业的资金状况不同造成降价时间的差异，对市场信心也是一种无形的挫伤。再者，由于土地成本的差异造成项目成本差异，导致开发商在降价过程中的步调难以统一，也形成对需求市场的影响。从这因素看，也将加重并拉长房地产调整周期。

　　从另外一方面看，房地产市场的调整是房价严重偏离居民收入的结果，从本次调整过程中我们可以看出，在投资群体被排挤出房地产市场后，市场真实的消费需情况，或者说是具有购买力的刚性需求状况被真实反应。那么很简单，要房地产市场要提前结束调整期，必须要有大量的自主型客户购买支撑形成市场底部。

　　正因为如此，目前存在这些情况，导致房价不可能快速实现全面回归，开发商也不可能大规模疯狂降价，那么房价无法达到合理的价格水平，吻合大部分购房者的购买力。那么短期无法刺激太多的刚性需求成交。所以就无法带动更多投资者的回归。

　　五、传统的消费习惯，进入现金为王的时代

　　从历来的房地产市场消费特征看，经过“金九银十”后房地产市场变开始转入传统的淡季，并将延续到次年4、5月份。年终将至，在这个特殊的时期，人们更加奉行“现金为王”，消费者不会贸然投资与消费。房地产市场无疑将转入另一个暗淡时期。

　　本博预测：房地产市场在这一波政策救市洗礼后，随着经济危机的蔓延意，房地产市场在未来半年将面临需求市场的冻结，进入需求的真空期。

来源：焦点济南房地产网