仲量联行：北京房地产市场呈现放缓迹象

　　尽管全球金融市场动荡的影响并未对北京写字楼市场的净吸纳产生直接显著的影响，不过现在看来此前已遭受重创的金融行业已不再是北京写字楼市场的最大用户。企业租户在租赁时更为审慎，有的甚至暂行中止了扩张计划。市场需求的走软，以及未来12-15个月预计将有另外240万平方米的新增供应投入市场，已导致部分业主被迫重新调整其租赁战略，这从2008年第三季度市场总体租金微挫0.4%可得到印证。仲量联行北京副董事总经理兼商业地产部主管张莹进一步指出：“由于9月份市场的急转直下，预计在今后一段时期众多的业主和开发商将在写字楼租赁市场面临更大的挑战，这一点在空置率已超过30%的中央商务区将尤其如此。”

　　住宅市场，受成交量的停滞不前,部分开发商的资金压力,和后奥运会预计租金缓和日益增加的影响，2008年第三季度北京高档住宅的均价较上季度下降5.5%，这是自2006年第一季度后首次出现。与此同时，尽管豪华公寓和别墅的均价持续上扬，环比增幅分别为3%和1.9%，但与此前几个季度相比其增幅已经放缓。仲量联行北京研究部主管马安平(Denis Ma)指出：“高档住宅价格的走软，表明在普通住宅市场业已显现的价格回调现在似乎正波及到高端住宅市场。”

　　相比而言，北京商铺市场逐渐成为亮点所在。受零售商在奥运前对商铺空间需求强劲的支撑，2008年第三季度北京购物中心的平均租金较上季度上涨了3.5%。事实上，银泰悦??生活和乐天银泰百货等新建成购物中心很高的预租赁率，已有效印证了市场需求的强劲势头。尽管乐天银泰百货在北京奥运召开后开业，但其租用率仍然超过了80%。

　　预计在未来的一段时期，全球经济和国内经济的放缓，无疑将北京房地产市场的发展带来影响。目前中央政府已决定放松货币政策，如9月份将基本利率下调0.27个基本点，降至7.02%，同时将银行存款准备金率从17.5%下调至17%，希望籍此刺激经济的发展，这些政策可能为北京房地产市场的某些细分市场提供部分支撑，但这些措施能否真正奏效，还需拭目以待。

　　商铺市场

　　新增购物中心加入北京豪华商铺市场。2008年第三季度，随着五个新建购物中心(即澳门中心、乐天银泰、银泰悦??生活、金宝汇和 三里屯Village (南楼))的竣工，北京商铺市场继续保持增长势头。这些新开发的商铺项目，进一步巩固了北京作为豪华零售业中心的地位。除三里屯Village(南楼)主要面向中端市场外，其余新开业的购物中心都定位于高端市场。不过，由于拥有全球最大的阿迪达斯旗舰店和北京唯一的一家苹果官方店，三里屯Village(南楼)仍堪称一个十分出色的开发项目。

　　北京仍是境外零售商进入大中华市场的战略切入点。尽管现有的零售商在奥运之后明显放慢了其扩张的步伐，但北京目前仍是受境外零售商所青睐的进入大中华市场的一个“跳板”。例如，美国户外服装零售商L.L.Bean就已决定在Solana蓝色港湾开设其位于中国的首家店面，此外美国一家著名的高档百货店也即将与侨福芳草地达成租赁协议，将在这家即将开业的购物中心开设其位于亚洲的首家百货店。多家境外大型零售商决定在奥运会后在北京开设店面，表明他们对本地商铺市场的长期发展前景看好。

　　今后商铺业主将面临更为严峻的商业环境。鉴于零售商在奥运后的注意力从扩张转向利润率的最大化，他们对商铺空间的需求相对放缓，加之在未来的15个月内预计将有165万平方米的新增购物空间投入市场，预计今后商铺业主之间的竞争将更趋激烈。新近开业的购物中心的租赁情况比此前预想的状况要好，加之部分开发项目将推迟至2009年竣工，预计将使部分商铺业主在2008年第四季度的租金水平仍然保持坚挺。不过，考虑到2009年完工的新增供应可能带来的供求过剩局面，预计下季度整个商铺市场的平均租金将下跌15%-20%。因此，商铺业主应未雨绸缪，采取积极主动的应对策略这一点至关重要，以便有效度过这一艰难时期。

　　写字楼市场

　　今年9月份部分知名全球金融机构的破产和接受紧急经济援助，以及全球金融市场的大幅下挫，已导致众多商业写字楼的租户收缩其扩张规模，某些租户甚至取消了其扩张计划。市场对写字楼的需求放缓已成为普遍存在的事实，而外资银行在这方面的发展趋势尤其明显。不过，本季度仍有几桩大的租赁交易，其中包括：大众租赁嘉盛中心2500平方米的写字楼；摩根士丹利租赁丰融国际中心(Fortune Resource international Center)5000平方米的写字楼；维塔斯(Vestas)租赁平安国际金融中心4500平方米的写字楼。

　　业主在租赁谈判过程中采取更为灵活的措施。鉴于奥运会期间建筑工程的停滞，很多项目被延期到2009年，因此2008年第四季度和2009年写字楼租赁市场的竞争将更趋激烈。这些业主主要是新近建成的、空置率相对较高的写字楼业主。但另一方面，某些市场需求强劲的甲级写字楼的业主，在租金报价方面仍然保持较高水平，并未受到整个市场状况日趋恶劣的影响。2008年第三季度，整个写字楼市场的平均租金较上季度微幅下降0.4%，中央商务区的跌幅为0.7%。尽管写字楼市场的下跌幅度很小，但确实表明市场供求的天平现已开始倾向于租户。

　　高端住宅市场

　　今后政府对高档住宅供应的限制可能有助于缓解其价格下跌的压力。此前，北京的普通住宅价格逐步下跌，这一点与全国普通住宅的发展趋势一致，市场人士曾预测北京的豪华和高档公寓和别墅将逆势而动。然而，本季度高档公寓价格的下跌，说明了高档住宅市场仍不可避免地受到整个住宅市场下挫的影响，可能是今后一段时期高档住宅市场走向的初期迹象。不过从另一方面看，货币政策的放松将继续影响住宅市场，且政府为限制北京高档住宅开发颁布的一些措施，如“70/90政策”以及对用于别墅开发的土地供应的限制，从中长期看该市场的供应可能趋紧，因而可能激发部分买家进入该市场。如果这一发展趋势最终兑现，它将成为缓解高档住宅售价近期下跌压力的缓冲器。

　　工业地产市场

　　全球对中国出口商品的需求下降，使得租户对北京工业地产的需求降低。中国出口业状况的恶化导致租户对北京工业地产的需求降低，取代了北京奥运举办前市场对工业地产需求增加的状况。其中，制造工业地产需求的降幅最大，2008年第三季度其平均租金环比下跌3.2%。尽管物流地产的需求也已开始放缓，但受奥运期间其需求相对增长的带动，2008年第三季度物流地产平均租金仍较上季度上涨10%。在奥运会期间，很多第三方物流供应商曾被迫租赁临时仓储空间，以应对部分地区交通管制的状况。

　　投资市场

　　商业地产售价依然保持坚挺。2008年第三季度，尽管北京商业地产的租金水平走软，但其平均售价依然相对保持平稳。投资市场的交易量仍然保持低迷，但本季度完成的几桩交易表明各种类型的商业地产售价依旧保持坚挺。写字楼市场，本季度整个市场的平均售价较上季度上涨了2.0%，并未受到租金微幅下挫的不利影响。其中，SK集团以总价33亿元人民币(合31000元人民币/平方米)购买了凯德大厦，与市场此前的预测一致。商铺资本市场，购物中心的平均售价仍然保持坚挺，较上季度微幅攀升了0.9%。

来源：新浪房产