楼市暗流涌动 深圳广州炮制房地产救市"猛药"

　　本报10月27日的地产版专题《伟大的博弈：“中国式”楼市救赎》，探讨了中央政府救市措施出台的背景，地方政府救市运动的策略及效果，并从房地产业与其他行业的联动关系入手，分析了救市的合理路径。但是，作为本轮楼市震荡的策源地——珠三角，地方政府的救市措施却迟迟未出。正所谓越是走在后面的，越是不可忽视的。

　　靴子落地了，但靴根还在空中悬着。

　　中央政府突然出台的救市措施让银行很是头痛。原本要在10月27日出台的各项细则迟迟未见，农业银行上午把细则挂出来，晚上就收回“重审”。据说是银监会紧急召开通气会要求各大银行“慎之、慎之”。

　　中央政府救市细则难定，地方救市却如火如荼。一直作“游离”状的广州和深圳，也开始祭起尚方宝剑，酝酿救市措施。

　　暗流涌动

　　接近深圳国土局的有关人士表示，深圳市政府正在酝酿一剂猛药。据其透露，决策层已经把取消“限外令”的想法上报给上级主管部门。在全国各大城市救市大潮中，深圳一直没有动作，但措施一直在酝酿之中。9月底深圳一位副市长还专门跑到北京，一方面探听政策，一方面建议有关部委配合救市。

　　就在中央救市措施出台的5天前，深圳组织了一场座谈会，深圳市国土资源与房产管理局各处室领导几乎全部出席，会议一反常态地拒绝媒体参与，对与会人员的身份也进行了严格审核。据与会人员透露，会议始终围绕振兴房地产经济的主题进行。开发商对救市提出了多项方案，包括“支持开发商融资”、“修改甚至取消二套房政策”等等。甚至有建议说，应恢复深圳关内购房入户政策。业内将这次座谈会看做是深圳市政府救市的前奏。

　　深圳房地产研究中心副主任王锋是这次座谈会的组织者，他觉得现在的楼市已经到了不得不救的地步。“房价在去年非理性地暴涨，现在进行调整是正常的，但问题是调整时间太长了。”他表示，目前深圳每年的房地产投资规模在400多亿元上下，占总投资比约30%左右。如果没有外部经济环境变化，房价在市场中的短期调整，不会影响到整体。但是，目前全球遭遇金融海啸，深圳楼市经过长达1年多的调整，却仍然没有回升迹象，这就让整体经济隐藏较大的风险了。

　　在广州，呼吁政府救市的声音也在一直涌现，在中央救市措施出台后不久，广东房协正式向省政府递交了8点政策建议。

　　左右为难

　　在中央政府的尚方宝剑下，“如何救”已经成为讨论的重点。消息人士透露，尽管深圳已经把取消“限外令”的建议上报，但部分管理者认为真正实施的可能性不大，因为这与中央政府“扶持自住购房，打击投资型购房”的大原则相违背。除非中央政府对大原则做出调整，否则实施的可能性非常之小。

　　一直呼吁救市的王锋也承认，地方政府所能做的事情有限，多数只能采取补贴形式，比如契税、营业税补贴。这些措施在西安、南京、成都等城市都已经在实行，但市场反应似乎不太热烈。

　　“深圳市政府面临一个左右为难的困境。”深圳大学国际金融系教授国世平认为，深圳今年的土地流拍现象很严重，连续4个月出现“零出让”，深圳的财政状况不容乐观。摆在政府眼前的一个尴尬是，房价已经进入下降通道，政府即使要救市，没有巨额资金是做不到的；政府也不能过分地救，因为缺钱，让利让税都很有限。

　　“从补贴刚性需求的购房者处入手”，深圳国土局的内部人士表示，这也是救市的着眼点之一。这方面广州走在了前面。10月下旬，广州公布了“拆迁补偿标准向一手房价看齐”的意见，市国土房管局发布的《意见》其中包括，大幅提高拆迁补偿标准，确保被拆迁户有能力购买本区域新商品住宅。

　　有分析认为“让房价缓慢地回落”已经成为两地管理者认为最理想的状态。但有措施可以达到这个效果吗？正如万科所说：“不容乐观，有待观察。”

　　相关背景

　　购房者信心再度受挫

　　广州市的官方数据显示，近几个月广州楼市成交量正逐步回暖，6月～8月每月的成交量保持在60万至70万平方米，已经达到2005年的水平。但在其他城市救市措施出台后，购房者的心态似乎又发生了变化，中央政府救市措施出台后市场反应最为强烈。

　　根据官方网上签约数据，广州市一手住宅的日签约成交量，在10月15日前一直稳定在200套以上。但在中央政府救市政策出台前后，日签约量逐步下降，最低的日签约量仅为110套左右。最新统计数据也显示，9月广州新房的签约均价为8244元/平方米，比8月下跌了近千元。成交量也只有51万平方米，环比下跌超过16%。

　　深圳也是同样的情况。数据显示，10月20日至26日，深圳住宅成交量环比明显下跌，成交套数和成交面积跌幅分别为32.03%和29.90%。

　　“主要原因是外围经济环境进一步恶化，但地方政府救市措施迟迟不出也是重要原因。”一位上市公司的高层表示，他对后市比较悲观，中央政府周旋于部门之间的利益分配，无法拿出更有效的措施，现在是购房者信心面临再度丧失的阶段。楼市会进一步恶化，年底前恐怕不会有太大起色。

　　开发商继续“不乐观”

　　同样对市场“乐观”不起来的还有万科。万科已经表示，2008净利润增长15%以上的目标无法实现。总裁郁亮说：“甚至不能排除全年净利润下降的可能性”。

　　对于中央政府的救市措施，万科新闻发言人肖莉表示“审慎乐观”。“措施尽管从长期看是有一定帮助，但市场做出的积极反应有多快、多大程度，还需观察。”

　　郁亮认为，受全球金融震荡的影响，外围经济环境、宏观政策以及市场信心正面临复杂的转变，而房地产行业历来与宏观经济、政策紧密关联，上述因素的复杂性在行业内也必然得到体现，给原本正处在调整期的行业增添了更大的不确定性。因此，万科决定再一次减少超过百万平方米的开工面积，570万平方米的新开工面积还不到年初计划的7成。“我们在市场面前只能怀着敬畏之心，怀着谦恭的态度去适应市场变化、迎合市场需要。”

　　对于万科还会不会降价卖楼的问题，肖莉的答案是：“10月22日新的宏观调控政策出台后，对于部分去年房价上涨过快而今年调整不明显的城市，这反而应该是开发企业顺应时势合理定价、适度让利、促进成交的一个机会。”

　　看来万科现在的经营战略依然是“赶快卖楼，不盖楼”。

来源：焦点沈阳房地产网