楼市租售比在北京彻底失灵

    “房价太高”的喊声四起，四处托人买房的人却一抓一大把；股市动荡，但地产企业频频上市连造首富；租售比这个国际上通用的投资原则，却在北京楼市彻底被忽略，没有人投资房产的时候会想起；临近年关，新一轮抢购潮又开始出现……2009年的楼市在让人荡气回肠的同时，又彻底失去方向，说不好现状，看不懂未来，看得到的是热热闹闹的一个个场景中，一些看似悖谬的怪现象正在上演。在政策、市场都存在太多的不确定因素前，艰难地去空谈未来，不如冷静地看清眼下的现状，这样，也许来得更实际一些。

　　◆国际通行的租售比在北京失灵

　　作为一个在美国生活了7年，去年5月回国后一直在“买房还是不买房”之间纠结的“海龟”，莫阳再次被香港美联物业北京公司的一份数据“震撼”了。

　　美联物业的这份数据报告显示：据美联物业市场研究部调查显示，11月以来北京的楼市租售比再创纪录首次突破了1：500，达到了1：525，部分区域甚至达到了1：700。而这一比例在2008年基本在1：400左右，上涨幅度达到了25%。这还没有考虑到逐渐增加的北京租赁房源，空置期也在增加。

　　在美国的7年学习和工作经历告诉他，买不买房重要的参考指标就是租售比。从去年5月至今，看着租售比由1：400到1：500，直到美联物业最新的统计数据――1：600，莫阳一直没有买房，因为“国际惯例”是这样的：国际上通行的标准认为，合理的房价租售比应在1：250以内，即如果把房子按现在的租金出租，100个月至230个月(大致相当10年至20年)内能收回房款，买房就是合算的。

　　而让他纠结的是，尽管他坚守“国际惯例”没有买房，但是从去年5月到现在，他看到的事实是：尽管北京的租售比偏离国际“警戒线”越来越远，但是他周边的朋友、同事买了房的，不仅没有遭遇危险，而且升值了；升值的不仅仅是每平方米几百块钱的问题，而是每平方米三四千元甚至五六千元。而租金显然是“我自岿然不动”――莫阳去年5月回来的时候，在单位附近租的一套两居室是2600元，如今，尽管单位周边的房价每平方米已经上涨了4000多元，但是租金还是原来的价格。

　　让莫阳更为困惑的是，每次当他拿租售比去和朋友、同事甚至楼盘销售人员去探讨的时候，得到的回应几乎千篇一律：“北京人买房，谁还用这个来衡量划不划算？你见过因为没有考虑租售比，而买房买赔了的人吗？租售比在北京不灵！”

　　是的，租售比在北京楼市彻底失灵，莫阳昨天再次肯定地对自己说，他决定抛开“国际惯例”投身到购房大军中去。

　　◆“买房赚钱”忽略租金

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭介绍，1998年至2001年间，我国房价与租金增长情况基本一致。2002年开始，随着房价的持续偏快上涨，房价长期背离租金。尤其是2004年至2008年，租金涨幅维持在2%上下，房价增幅却高达6%至10%。调查数据也显示，尽管北京楼市历经了2005年、2008年两次大的调整，但正如像购房人马先生说的那样，“事实证明，每次调整都是再次暴涨的基础”，从1998年至今，北京房价一路上涨，而租金基本平稳。这也是北京等地楼市租售比越来越大的原因。

　　在房价上涨的背景下，不仅是有钱人为了保值或者投资升值购房，越来越多的工薪阶层也加入到了“买房赚钱”的行列。有钱人为保值购房，租金高低与否本来他们就不关心，而房价上涨带来的巨大利润也让越来越多的普通购房人忽略租金的高低。

　　2005年在丽都附近买了套两居的聂小姐只在去年奥运会期间，将房子以10万元短租了两个月，其余的时间都是空着，聂小姐说：“房价已经从当初买时的几千元上涨到了两万多元，还出租干吗？找一个合适的价格卖了，什么都有了。”

　　◆租售比失灵楼市不确定因素增大

　　浙江大学管理学院副院长贾生华等学者和业内人士认为，房价和资金的背离以及租售比在中国楼市的失灵都指向一个事实――楼市亟待调整的不确定因素很大，博房价升值回报的投资者谨慎之心不可无。

　　国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌认为，如果把上海、北京的房价与香港、纽约比，认为中国大城市房地产上涨是没有问题的。由于城市土地资源有限，这些城市的房价从长期分析看，在经济周期的某一个历史阶段必然会上涨，但夏斌强调：“长期看没有问题，但短期不见得，也许就是跌，这时候的投资，特别是在房地产上借钱进行投资也许会遭到损失，甚至是倾家荡产。”