杭州土地新政:10%村留用地 近日，杭州市政府出台了一份名为《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》(下面简称《意见》)。该《意见》首次提出，明年一月起，部分村留用地将实行招拍挂出让。而通过招拍挂方式出让的村留用地项目，可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售——这意味着，村留用地上造的房子和普通商品房一样也可以办单套产权了。
村留用地房产可按套办产权
留用地房产是指城市化过程中，为了保证撤村建居顺利进行，国家在征用农村集体土地并转为国有建设用地后，将其中10%留给村集体，鼓励他们单独或合作开发建设。
这份由杭州市国土资源局起草的意见规定，村级集体经济组织需合作开发的留用地项目用地，一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。
但和一般公开出让的房地产经营用地项目不同，公开招拍挂出让的留用地项目，即村级集体经济组织与合作方联合开发的项目，村级集体经济组织所占股份应不低于51%。项目建成后，村级集体经济组织应持有不低于地上总建筑面积(不含物业用房面积)51%的房产，而合作方持有的最多为49%的股份，除国家和省市有特殊规定外，可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售。
海陆UN公社总经理葛亚萌认为，这一政策意味着留用地项目上开发的房产项目有49%的房产可以办理单套产权。当然，具体可办理产权的比例要看合作方持有的股份。但是，留用地项目出让只能以商业办公金融用地的性质，上面建的房子只能是办公楼或酒店式公寓。
而据杭州市国土资源局介绍，留用地招拍挂自明年1月1日起开始执行。杭州市规划局相关人士也表示，所谓“按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售”即产权分割到户。一般来说，设计院设计的图纸只要符合建筑规范，规划局都能通过批复。
老项目老办法，只能按层或按幢办产权
新项目可以办产权，老项目怎么办？记者注意到，《意见》规定，所有历史遗留问题项目必须在2009年12月31日依法办理相关审批手续，并签订《杭州市国有建设用地使用权出让合同书》，逾期未签订合同的，也将实行招拍挂。
据知情人士介绍，这里的历史遗留问题项目指已和村里签订合作开发协议但尚未面市的留用地项目。这类项目如果在今年年底前签订土地出让合同，可以走协议出让的途径。
而根据2008年4月28日出台的《关于加强村级集体经济组织留用地管理的实施意见》(即业内所称的128号文)规定，合作开发的留用地项目，在竣工并经土地复核验收后，可按原批准的股份比例进行析产(将共同财产予以分割，分属各共有人所有。编者注)，析产后村级集体经济组织自留建筑面积及分摊土地面积份额不得低于整个合作项目的51%，超过部分也可以按幢或层转让。
那已经上市的留用地项目是否也可办个人产权？
杭州市面上活跃着的自留地房产项目基本上都分布在紫金港或丁桥一带。据不完全统计，紫金港一带就有留用地房产项目近10个。这些项目土地都是协议出让，地块规模不大，总建在5万平方米以下，单套面积主推80平方米以下的小户型。按照这个政策理解，协议出让的留用地项目只能按幢或层分隔产权。但由于协议出让留用地办理产权的具体实施细则还未出台，至今尚无此类项目办出分层产权。
采访中，留用地开发商都充满期待：既然新项目都已规范化，老项目将来是否也有可能产权分割到户？但据权威人士透露，可能性不大。这个政策只针对新项目，目前为止老项目只适应老政策。而且，老项目是协议出让土地，和新项目土地从招拍挂市场走毕竟是两回事。
留用地项目招拍挂，土地市场供应多元化
在可以单套办理产权前，留用地房产项目一直给人“名不正言不顺”之感。因开发商承诺业主可以产权分割到户却又无法兑现引发的纠纷很多。
据杭州市国土资源局介绍，这次新政的出台就是为了规范留用地土地出让。但大家关心的是，留用地实行公开招拍挂出让后，这类项目能否完全商品化？它对杭州的土地供应模式又将产生怎样的影响？
因为土地协议出让和无法办理产权的缘故，杭州市面上现行的留用地项目售价远低于同类地段的商品房售价。如留下某留用地房产项目，如今售价也不过8000元/平方米左右，相比2008年开盘时6500元/平方米只涨了1500元/平方米。而周边的住宅楼盘和家园即将开盘的懿园毛坯9号楼开盘价格已涨到22000元/平方米左右。但有留用地开发商认为，新政后公开出让的留用地相比原先的协议出让，拿地成本将大大增加，所以它的价格优势也会失去。
留用地房地产项目土地进入招拍挂市场后，这类留用地地块能否被开发商接受，与商品房用地一视同仁？有开发商质疑，留用地项目有51%的房产按新政规定不可分割和销售，受这部分房产拖累，其可销售部分定价还是无法向周边商品房看齐，留用地完全商品化有难度。
《意见》也规定，合作开发的留用地设置挂牌出让时要充分考虑村集体经济组织参与合作开发等具体因素，合理确定起价。这是否意味着留用地挂牌起价和商品房不一致？但也有人认为，51%和49%部分两块地可以不连在一起，开发时互不干扰。49%部分进入杭州市土地储备中心，项目可单纯运作，完全商品化是可能的。
不管怎么说，明年起，杭州的土地招拍挂市场将产生一种新的土地供应对象。它究竟长什么样？届时可见分晓。 |