房地产转让税收：装修费符合规定可不计税

　　无法确定计税金额 可先贴花后补税

　　福田李小姐：房产交易时，有些技术合同、租赁合同在签订时不能计算金额的，如何计算缴纳印花税？

　　地税局陈小姐：合同在签订时无法确定计税金额，如技术转让合同中的转让收入，是按销售收入的一定比例收取或是按实现利润分成的；财产租赁合同，只是规定了月（天）租金标准而无租赁期限。对这类合同，可在签订时先按定额5元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补贴印花。

　　外国企业转让股权 应缴纳三种税

　　罗湖区刘先生：外国公司向境内公司转让其拥有的中国公司股份，要缴纳哪些税款？

　　地税局陈小姐：外国企业股权转让涉及以下税种：

　　1．企业所得税：非居民企业取得股权转让所得，按照转让财产所得，以收入全额减除财产净值后的余额为应纳税所得额，即指股权转让价减除股权成本价后的正数差额，减按10％计算缴纳企业所得税。税款由支付方代扣代缴。

　　2．印花税：签订股权转让协议的双方均须按“产权转让书据”缴纳印花税，税率为合同金额的万分之五。

　　3．根据国家税务总局《关于转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）规定的精神，但凡股权转让，其股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物和附着物时，对这种行为，是应缴纳土地增值税的，应按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额为增值额。

　　企业转让旧房产 应按规定缴纳土地增值税

　　罗湖区曾先生：我公司将7年前购置的旧房产转让，原房产的装修费能否在计算土地增值税时扣除？具体如何计算土地增值税？

　　地税局陈小姐：如果装修费包括在你公司原购置的房产权属登记价格之内的，装修费作为房地产原价的构成部分，可以在计算土地增值税时扣除；如果装修费不包括在原房产登记价格之内，或者是你公司购置房屋后再进行装修而发生的费用，则不能在计算土地增值税时扣除。

　　对非房地产企业出售购置房屋取得收入，应按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算缴纳土地增值税。具体规定如下：1．纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额为增值额。2．房地产转让收入，以房地产转让合同确定的价格为准。对房地产交易价格明显偏低的，代征单位参照同类房地产市场交易价格进行评估，按评估价格确定房地产转让收入（“旧房或建筑物的评估价格”是指以依法设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格）。3．扣除项目包括房地产原价、转让环节税费。房地产原价包括原房地产权属登记价格，以及转让方原购入该房地产时缴纳的印花税、契税和支付的登记费、中介费。转让环节税费为转让方在本转让环节缴纳的营业税、印花税、城建税、教育费附加，以及转让房地产支付的交易服务费、中介费。4．有关税费以合法有效税票、发票和财政收据上注明的数额为准。

　　对转让已使用5年以上的房产，可以产权证上的登记价格和购买该房产时负担的税费确定其扣除额；也可由纳税人向主管税务机关提出申请，允许其以依法设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除额。5．根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条的规定，纳税人转让旧房及建筑物凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。6．土地增值税实行4级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分税率为60％；上述每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。7．土地增值税税额的计算，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额＝增值额×30％；增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，土地增值税税额＝增值额×40％—扣除项目金额×5％；增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，土地增值税税额＝增值额×50％—扣除项目金额×15％；增值额超过扣除项目金额200％，土地增值税税额＝增值额×60％—扣除项目金额×35％；公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。

来源：焦点深圳房地产网