市场才是真正的导航器 武汉50平米户型很难找

　　被房东“放鸽子”萌发购房念头

　　今年8月，胡佳的妈妈因为身体不适，需要到位于武昌的湖北省中医院做按摩疗养，但胡佳与室友合租的房子在汉口，离中医院远，且没有多余的房间可供父母居住。胡佳决定在位于小东门附近的中医院再为父母租一间房。

　　然而，租房并没有去年自己毕业时那么容易。今年以来，随着楼市的冷淡，售房市场转冷，租房市场却火爆了起来，胡佳看中的好几间一室一厅的房子，租金均在每月600元以上，这超出了胡佳的心理预期。本打算自己找房的胡佳最终委托中介代为找房，最终，在中医院附近找到了一间租金450元/月的房子，面积只有30多平方米，空调、热水器等所有电器一应俱全，见各方面条件都不错。胡佳正准备租下房子，然而，尽管下了订金，房东最终仍以要租给一长期居住的街坊为由，转租他人。

　　一个30多平方米的小户型每月租金可达600元以上，胡佳看到了这其中的投资价值，同时，想着自己以后有个落脚点，父母也可以随时居住，同时，对于自住来说，作为现代女性，独立性很强，需要有自己的私人空间，然而，现在的合租环境却并不能满足自己在这方面的需求。于是，经过这次的“打击”，胡佳有了在武汉买房子的打算。家里只有一个独生女，父母也决定支持她买房，于是，胡佳将购房目标锁定在50平方米以下的小户型上。

　　小小户型房源本不多

　　决定一下，胡佳马上开始行动起来，每天下班后就开始在网上搜索小户型楼盘的相关信息。然而，她却发现，武汉待售房源虽多，50平方米左右乃至以下的小户型的却并不多。在为数不多的几个楼盘中，南国SOHO的“小房小房小小房”的广告语，吸引了胡佳将该楼盘当作了看房的第一站。

　　9月初，胡佳来到南国SOHO，精巧的户型设计和良好的通透性让她很满意，30多平方米的户型设计结构十分紧凑，小区整体的规划也基本满足要求，“但进小区前得先经过一个涵洞，且这个房子是毛坯房，装修太累人，我没时间。”这两个劣势的存在，南国SOHO被淘汰。

　　随后，胡佳又先后去现场看了卧龙·剑桥汇、美加·湖滨新城等楼盘。这些楼盘里，胡佳最喜欢的是美加的房子，在她看来，69平方米的两室一厅，户型虽然超出预算，但整个小区环境优美，可以拥有临湖景观，还可以满足和父母一起居住的愿望，这让她有了购买的冲动。然而，跟父母商量，却遭到了反对。他们觉得，对于胡佳来说，工作尚未完全稳定下来，如果要买房，还是需要买中心地段、交通方便的房子。

　　于是，胡佳的目光集中到了中心城区，然而，动辄过7000元/平方米的户型让胡佳望而却步，小东门附近的东龙·世纪花园地段不错，周边的交通也十分发达，然而，精装房均价达到了7200元/平方米，每月月供下来，得要1500元左右，这对于工资才2000元左右的胡佳来说，还达不到这个负担能力。于是，胡佳只能再次放弃。

　　目前，随着各种救市的呼声越来越高，国家、地方政府已频频出台各种救市政策，这让胡佳觉得目前的出手时机已经来了，于是，胡佳加快了看房的频率，并通过各种关系打听合适房源和打折信息，希望能在近期尽快出手。

　　◆　购房者心态

　　户型小总价低满足需求

　　广告行业从业者黄小姐：

　　在购房因素中，地段和价格都很重要，目前打算一个人住，因此，考察的主要是60平米左右，总价在35万左右的房子。但如果将来要结婚的话，从正常的，满足家庭居住需求的角度来看，90平米左右的两居室会是最合理的选择。

　　某杂志社从业者李先生：

　　我将价格因素摆在首位，因为这将是决定我有没有这个承受能力的关键，而单价和总价中，总价会看得更重，因为它决定我将来的偿还压力的大小。目前市场上这种户型的供应情况说明了开发商的营销开始更加精准，这些产品的出现也大都是来围绕这些市场需求来做的。而对于市民的购房，则更加趋于理性，不贪大，要求实用。

　　目前，毛坯房回归市场，个人看来，主要是因为随着房地产市场价格的波动，精装的价格相对显得更高，且很多精装房都存在或多或少的质量问题、装修风格单调，无法满足个性化需求的弊端，因此，市场的消费主力主要还是集中在毛坯房上。

　　◆　专家视点

　　总价关注度要分人群

　　顺驰置业武汉有限公司商品房营销总监　黄昱海

　　友谊国际二期项目的定位主要是改善住房的二次置业者，因此，推出的房源主要以中大户型为主，其中，90平米左右户型比例占到总体房源比例的35%-40%左右。根据其市场反馈来看，两类户型销量各占一半。从这些成交量中反应出来的现象主要是，购房者对总价的关注度要分人群。

　　对于首次置业者，手中存款不多，总价和首付款相比，他们更关注现在需要支付的首付款，这部分购房者占据了很大一部分市场。而对于二次置业者来说，受众有足够的钱可以支付首付，因此，决定他们购买与否更重要的原因还是在于总价的多少。

　　90平米户型唱市场主角

　　武汉现代国民经济研究所所长　王涛

　　在现在的购房市场，购房家庭开始结构分化，逐步由几代同堂的大家庭，分解成为单独居住的三口之家或两口之家，而对于这类小家而言，90平米左右的2房或3房则为最理想户型。从价格上来说，90平米左右户型总价大都在40-70万之间，一般中等收入的家庭基本上都在可承受的范围之内。而从户型上来说，这种面积可以极大地满足人们居住的舒适度，反而，100平米以上的大户型还显得多余了。在两个因素的综合作用下，市场上的主流户型开始逐步向90平米左右靠拢。

　　然而，市场上同样存在部分需要过渡性产品的购房者，这类人群资金还不充足，但又有强烈的购房需求，于是，部分开发商本着走差异化路线的开发理念，推出一些50平米左右乃至更小的超小户型，除了满足这部分过渡性需求之外，还可满足一些投资客的投资需求。

　　目前的市场，精装房总价相对较高，这导致于人们对精装房的整体认可度、接受度不高。因此，在武汉，即便碧桂园本是专走精装修路线的开发企业，要将精装的开发模式完全复制下来，尚不成气候，碧桂园开始走精装房和毛坯房并行之路，两相结合或许更适合本土需求。本报见习记者　郑昊

　　◆记者有话说

　　市场才是

　　真正的导航器

　　在商品交易行为中，买卖双方的关注点自然在于价格，在商品房市场同样如此，房价的高低决定着开发商利润空间的大小，决定着购房者购买成本的多少，于是，房价，也成了今年市场博弈的关键环节。

　　既为商品市场，必然需要用市场作为衡量的杠杆，对于开发商，其推出的产品只有结合了市场规律的需要才能赢得自己预期的利润。于是，当市场呈现出大量的对90平方米左右户型房源的需求时，开发商的关注点不再只是停留在100多平方米的大户型，广告概念的营销之路也不再是几世同堂。而开发商这种迎合市场需求的转变，也自然让“90/70”政策的落实似乎有了现实的体现。

　　市场是导航，当所有产品乃至开发模式开始同质化的时候，自然有人想走差异化的营销之路，以出奇制胜，在这种思路的指引下，一些开发商发现市场同样存在一些小户型的需求。于是，有了南国SOHO的“小房、小房、小小房”，这则广告语吸引了多少年轻且具有强烈购房需求的置业者的眼球。暂且不论最终的成交量有多少，至少在人气极度匮乏的市场上，不啻为一种聪明的营销手法。

　　而今，虽然供应比例不大，供应量不多，除了主推小户型之外，也有部分楼盘将部分楼栋拿出来，走“多元化”的户型发展之路，因此，027社区也推出一栋楼，主推命名为“侠客行”的户型，清江山水一50多平方米的小户型也曾一度成为光谷楼市的一个销售亮点。而碧桂园企业本身的专长与本土市场特点的结合，更让这种让市场说话的路线走得越来越通畅。

　　如此看来，想当然的好高骛远，采用一些虚化的市场幻想，甚至对购房者采用一些虚高的概念轰炸，这种跟市场脱节的做法终究还是要被回归理性的购房者所抛弃。对于开发商，只有按照实际需求，适时改变营销思路，调整营销手法和产品，才是如今淡市下的一种明智之举。　　

来源：焦点武汉房地产网