买房卖房迎来多重利好 对房价刺激仍难成势 本月17日，国务院常务工作会议提出保持经济平稳增长的一揽子计划。仅仅4天后，减税刺激楼市方案就以惊人的效率出台。昨晚，财政部和央行联手出台针对房地产市场的5项最新调控政策，从房产交易税费、信贷门槛两方面对疲弱已久的房地产消费予以强力刺激。
税费、信贷双管齐下
财政部调整房产交易中的三种税率，央行调整了首付比例以及相关贷款利率等。综合来看，是五箭齐发：一、自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税；三、对个人销售住房暂免征收土地增值税；四、自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，最低首付款比例调整为20%；五、下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。
调整尚存“后手”空间
与此前市场预期不同的是，财政部并没有直接对个人出售住房的营业税、个人所得税进行调整，华东师范大学亚欧经济研究所研究员余南平认为，这是财政部出于对财政收入结构的考虑。 “目前营业税、个人所得税是房产交易税中的大头，况且100%的营业税、40%的个人所得税和25%土地增值税归地方政府所有。 ”上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭则认为，这是给下一步可能的调控留出了“后手”的空间。
调整不改楼市周期
多位业内专家表示，尽管力度空前，但新政出台并不能真正扭转楼市下行的周期。 “新政出台可能会刺激部分购房者出手，但房地产行业有着本身固有的周期性。在降价的市场预期已经形成的情况下，新政出台至多能减缓下行速度，或缩短不景气周期持续的时间，不可能使得周期运行产生调头逆行的拐点。 ”杨红旭表示，目前楼市的低迷环境至少要到明年下半年才可能出现回暖。
【解读】
新政重点指向民生 对房价刺激不大
□晚报记者 杨冬 报道
在市场的千呼万唤之下，昨天晚间，财政部、国家税务总局正式出台了包括“对个人销售或购买住房暂免征收印花税”在内的一揽子与个人住房交易环节的税收、金融政策有关的调整措施。作为人类“衣食住行”中的一个大类，住房问题从来没有像现在如此备受关注过。
正如中国社科院金融研究所研究员易宪容所言，此番新政的根本，是要解决如何改善当前居民的基本居住条件，如何完备当前居民的住房消费的问题。
话民生政策关注普通百姓
新政出台后，记者在第一时间连线了复旦大学房地产研究中心副主任华伟，他表示，新政出台，早在市场预料中，前段时间地方政府的救市举动，可视为中央政府“投石问路”，此次在货币政策先行之后，财政政策及时跟进，表明中央政府下定决心要维护房地产市场的稳定，也透露出中央保增长的决心。
华伟指出，新政中所提到的有关“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”尤其值得关注。 “此举表明中央政府为下一步采取更加深入的政策留下了空间，政府希望在年底前激活房地产市场，尽快使市场信心恢复。 ”华伟表示，如果新政在短期内不能“奏效”，房地产成交气氛依然不能恢复正常，地方政府可以发挥更大作用。
首次购房首付降到20%，针对的是中小套型、中低价位的普通住房，政策主要落在保障人民的住房生活方面。上海社科院房地产中心主任张泓铭总结道，本次政策对房地产市场有一定的利好作用，但其重点指向并非救市，而是民生。
话房价对目前房价刺激不大
新政出台，人们不免会联想到其对房价影响几何。今年8月，上海二手房价格指数较 7月环比下降0.45%，这是上海二手房指数自2006年10月以来，历经22个月上升后再度出现下跌。 9月份环比降幅1.07%。可见，上海房价确实已出现“拐点”。从当前态势分析，上海楼市成交量已持续半年多的低迷，价格从7月开始，步入下跌通道。任凭开发商如何降价打折促销，没有量的配合，价格迟早是要跌下来的。
知名房地产评论员牛刀指出，昨晚出台的新政 “对房价刺激不大，基本没有作用。 ”牛刀分析，政策指向只是普通住宅，因此即使有一定刺激作用，也不会成势。这样的政策对目前的房价刺激不大，仍会持续下跌。
在其看来，主要原因在于：本次政策的出台并没有将矛头直接指向购买力。如今房价下跌的原因在于全国各地的房价大大超出人们的购买力，购买力问题没有得以解决，房价便不会有起色。救市新政恰恰在暗示开发商必须要“降价”。无论是本次政策矛头，还是上亿保障性住宅的消息，都说明政府正在积极地解决民生问题，大量的保障性住房出现，势必对商品住宅市场产生极大的冲击力。
话力度期待更多组合政策
四方联达董事长杨少锋把当前的房地产市场比作一个身患重症的病人，他认为，政府出台政策就是给房地产开药方，如果开的药方要3到5个月才能生效，那对于房地产市场没有什么意义的。
上海易居研究院副院长、华东师范大学东方房地产学院教授龙胜平认为，面对当前复杂的国内国际经济形势，特别是国外金融危机愈演愈烈的不利环境下，本次政府救市政策的力度仍显太小。无论是“对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%”，还是“暂免征收印花税及土地增值税”，在龙胜平看来，这些政策对当前的房地产市场都不会有太大影响。 “市场现在缺乏的是信心，缺乏房价稳定的信心，不要寄希望这一政策会立竿见影，市场期待更多更加有力度的鼓励购房的组合政策。 ”龙胜平说道。
知名经济学家、北京科技大学教授赵晓直言，此次“大救市”已错过最佳时机，房地产行业的“病”如山般倒来，此时新政出台，其效果也只能慢慢显现。赵晓认为，政府应当摒弃当前“小步慢走”的节奏，应该有更大力度的动作，如大刀阔斧地下调贷款利率，或将存款准备金利率下调至10%之内。
话实质二套房贷可能退出历史
在剖析此番新政的实质时，上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示，新政重点是向首次置购买新房，而且是普通住宅的群体倾斜，无论是税收，还是个贷，都体现这样的倾向。这在很大程度上体现了在市场成交低迷的情况下，中央对于保护刚性需求、合理自住的购房者可以放弃观望，积极入市。
值得注意的是，新政出台，很大程度上宣告了去年出台“二套房贷政策”寿终正寝。“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%”，所谓“改善型普通自住房”，到底是指首次置业的一种，还是指二次改善置业，或许存在歧义。
杨红旭表示，就其个人而言，更倾向于理解为指代二次置业，否则“改善型”就不知所云。如果真是这样，那等于说是“二套房贷”退出历史舞台。如果是政策条文的制定者有意避免开“二套房贷”，那么，或许就在一定程度上为各地方政府在接下来制定补充细则时真正摒弃 “二套房贷”打开了一扇门。
关于个贷，还有一个问题需要解决，那就是“普通住房”标准。当前的普通住房标准遵照的是2005年出台的“新国八条”，即“应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。 ”
杨红旭认为，目前很多地方的房价远远高于2005年的房价，但关于单价的标准却多未修改。在其看来，在未来的一段时间内，将会有更多的地方政府把更多的房源纳入“普通住房”范畴。
【答疑】
■已经交掉的契税是否会返还？
不可以。只有在11月1日以后进行交易的购房者才能够享受契税降低以及其他各项税收减免的优惠。
■如果已购买了第一套住房，正在交付贷款，此次贷款利率下降是否会对还款有影响，有没有享受低利率贷款？
一般来说低利率贷款只针对新增客户实行这一低利率措施，也就是10月27日以后购买的房屋在符合条件的情况下能够享受这一优惠。
由于目前银行为了争夺房贷业务，部分银行可以提供代客提前还贷并以优惠利率转移按揭贷款的业务，使得已经贷款的购房者也有可能享受这一优惠。
■公积金利率下调应该怎么计算？
此次公积金利率调整没有和商贷利率调整同时进行，从五年以上长期贷款来看，下调后利率4.59%，相比于首次降息之前的5.22%，相差0.63%，等于针对公积金贷款进行了三次降息。
■改善型住房怎么认定？
一般认为，家庭将自己惟一一套住房出售，用以置换购买另一套住房的行为被称为是改善型住房行为，这种情况下，只要符合90平方米及以下就能够享受优惠。
■普通商品房和非普通商品房的定义是否改变？
普通和非普通住房的标准，由于目前房价较前一次划定标准时翻了几番，因此还要由建设部划定最新标准，并由地方根据当地的具体情况制定细则而定。
贷款政策前后对比算账
■全部商业贷款
房价100万元，首付2成，商业贷款金额80万元，贷款年限20年计算。
按原政策（年利率为6.35%）：每月还款额为5894元
按新政策 （年利率为5.229%）：每月还款额为5382元
月还款节省512元。
■用足公积金贷款
房价100万元，首付2成，商业贷款金额20万元，贷款年限20年；公积金贷款金额60万，贷款年限15年计算。
按原政策 （商业利率6.35%，公积金利率4.86%）：每月还款额为6176.4元
按新政策（商业利率5.229%，公积金利率4.59%）：每月还款额为5962.9元
月还款节省213.5元。
（均按等额本息计算）
【政策】
上海出台“14条”加大住房保障政策
售2年以上普通房免营业税
晚报讯 为促进本市房地产市场健康发展，根据财政部、国家税务总局、中国人民银行等部门有关文件精神，结合上海实际，上海市人民政府办公厅昨天转发了市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局制订的 《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》。
一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由市房地产交易中心出具。
二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
四、对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
五、下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。
六、个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税。
七、个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。
八、购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%，对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。
九、免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易 （转让）手续费。
十、调整本市普通住房标准。具体规定由房屋、规土、财政、税务等部门另行公布。
十一、继续加大中心城区旧区改造力度，重点对成片二级旧里以下房屋实施改造， “拆、改、留”并举，努力改善旧区居民住房条件。
十二、建立和完善住房保障体系，通过收购等方式，增加廉租住房房源，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，解决低收入家庭的住房困难。
十三、加强对市场信息和基础数据的整合、监测和分析，建立房地产市场信息发布制度。进一步规范房地产开发企业和中介企业市场经营行为，加强房地产市场管理，实施存量房交易资金监管，切实保障购房消费者的合法权益。
十四、严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，加强土地供应管理，从紧经营性商品住房项目的土地供应。
本意见第一条至第五条按照国家有关部门规定时间执行；第六条至第九条、第十四条执行期限：从2008年11月1日起至2009年12月31日止。
【解读】
首付2成须符合购普通房标准
□晚报记者 杨冬 报道
国家的 “大救市”方案刚一出台，上海即密切紧跟，连夜转发了14条地方性政策，这些政策基本上沿袭了国家救市方案的主要精神。同时，为上海量身打造的这“14条”还添加了包括 “调整本市普通住房标准”在内的多条补充性政策。
“14条”有哪些地方值得本地老百姓关注的，楼市又是如何看待这 “14条”的，记者今天邀请了部分房产业界专家来做一一解读。
[政策]
调整本市普通住房标准。具体规定由房屋、规土、财政、税务等部门另行公布。
[解读]
上海市政府于2005年5月颁布了一直沿用至今的普通住房标准，住宅必须同时满足三个条件方能姓“普”——住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于1.75万元/平方米，内环与外环之间的低于1万元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。不符合以上标准的均为非普通住房。
在二手房交易中， “普通住宅”与 “非普通住宅”的认定，将直接影响房屋契税、个人所得税、营业税、土地增值税等税收开支。如果被认定为 “非普通住宅”，二手房的买卖双方就要因此多支付税费。
对于买方，购买非普通住房的要支付3％的契税，普通住宅仅为1.5％。对于卖方，非普通住宅要多缴营业税、个人所得税和土地增值税。普通住宅持有超过5年免征营业税，非普通住宅即使持有超过5年，仍要按照买进和卖出的差额征收5.55％的营业税；个人所得税，普通住宅是成交总额的1％，非普通住宅是2％。
从理论上讲，上海非普通二手住宅在交易环节的税费最高可达到交易价格的9.55%。主要包括：营业税 （5.55%）、契税 （1.5%）、个人所得税 （2%）、土地增值税 （0.5%）。此外，还有印花税、手续费等。
仅以价格条件来看今天的住宅，在历经了两年的房价飙升后，内环3万元、中环2万元、外环1万元的均价格局日趋明显。按照上述标准，当前外环线以内能够姓“普”的房子已经寥寥无几。根据上海房地产交易中心 “网上房地产”的统计显示，截至昨天，全市可售住宅58813套，其中普通住宅18283套，且大多都集中在外环以外的区域。
有关专家表示，上海市政府在3年前颁布可享受优惠政策的普通住房标准时就曾提到，该标准将根据市场情况，每半年公布一次。而从2005年到2008年，房价上升幅度很大，市场已发生了很大变化，但普通住房的标准始终未作调整。如继续按照老标准执行，将面临的是 “满城尽是非普通住房”的尴尬，买卖双方也不能从税费调整中获得真正的实惠。
[政策]
购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%，对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。
[解读]
早在国家 “大救市”政策出台的8天前，上海就曾对住房公积金贷款额度上限做出了调整：本市第一次购买自住住房，且有两个人及以上参与贷款的借款家庭的补充住房公积金贷款的额度上限从10万元调整为20万元，每户家庭购房总贷款额度最高可达60万元。
而根据新颁布的 “14条”相关规定，每户家庭的最高的贷款限额再度被拔高，达到了80万元，比刚刚调整后的60万元还要多出20万元。在业内人士看来，这一政策的出台，很明显地传递出国家、地方的税费优惠政策对自住需求的倾斜。
有关专家还补充，对住房公积金贷款额度上限调整，只针对新申请贷款者，已经申请、正在还款的贷款者不能申请增加贷款。
此外， “14条”中还明确，购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%，有关人士分析，贷款首付2成的前提不再关乎是第一套房，还是第二套房，而是 “购买自住普通住房”，在这其中，细分来看，即需满足两个条件即可。 “就此看来，能够在11月1日以后顺利以首付2成即可能贷到公积金住房贷款的，一方面，购房者要能够找到符合标准的普通住房，另一方面，则要静待市有关方面即将出台的普通住房条准调整措施。”有关专家指出， “14条”看似互不干涉，事实上乃是一环扣一环。
来源：解放网 |