宁波房地产市场发展现状与展望

　　宁波市房地产业起始于1984年chinaren，真正形成市场规模源于住房制度改革。1998年，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》的通知，结束了长期以来的住房福利分配制度，明确了居民住房产权私有化和拥有住房渠道的市场化，社会对住房的需求也因此得以集中释放。市政府相继出台了很多政策，如加强公积金管理，开展住房抵押贷款，购房减免契税、综合税等等，为宁波市房改和住房商品化打开了方便之门。至2000年9月份，老三区共办理按揭2038起，建筑面积18.1万平方米，抵押贷款金额2.4亿元，房地产市场潜在需求历史性地向有效需求转化，购房置业也成为市民的热门话题。2001年，宁波市房地产市场交易活跃，交易总量大幅增长，交易总量达57187起，建筑面积728.65万平方米，成交金额155.07亿元。受土地价格、建筑成本、供求关系等多方面因素的影响，房价稳步走高，2001年宁波市商品房平均价格为每平方米2867元，比上年高出300元，上涨幅度达11.7%，初步显现房价爬升的迹象。

　　为防止房地产信贷出现危机和房产市场的过热现象，2003年人民银行和国务院相继出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《关于促进房地产市场健康发展的通知》，宁波市在二手房交易中开征20%的个人所得税。这些宏观调控措施及规范房地产市场相关政策的出台，让楼市趋于平静，土地政策促使开发商加快对囤积土地的开发，金融政策降低了投资者的购买力，迫使开发商加快资金回笼，2004年上半年全市商品房施工面积1906万平方米，增长35%，新开工面积467万平方米，增长8%，增幅比上年同期明显回落。商品房销售降温，出现短期性供过于求，2004年上半年批准预售商品房面积121平方米，实际预售面积仅92万平方米。商品房的价格涨势也得到有效遏制。这些宏观调控政策把持续高位运行的宁波楼市推入理性消费轨道。2004年，宁波市六区住宅均价为5067.2元/平方米，比上年度增长14.3%，同时，宁波房地产市场体现出如下特点：一级房产市场竞争趋于平和；银根紧缩导致开发商寻求合作项目增多；存量房市场房源明显增多校友录，成交速度放慢和成交量下降；价格基本稳定；商品房结构发生变化，高层小高层及单身公寓较多。

　　2005年，国务院七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国八条），开始执行房产税收新政；人民银行也出招提高首付比例到30%，并取消住房贷款优惠利率，目的是抑制上涨过快的房价。受上述政策的影响，房产市场观望情绪日增，开发商推迟开盘，部分实际需求转为潜在需求。

　　2006年，国务院九部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国六条），重点在于调整住宅供应结构，简称为90/70政策；为了防止投机行为，稳定房价，国家税务总局也发布通知，对住房转让开征所得税。这些政策措施的出台目的是为了进一步挤压房产投资需求，使市场需求基础更加扎实，房价更为平稳和合理。

　　从2003年到2006年，尽管国家出台了一系列调控房地产的政策，但从实际调控效果看，只有阶段性成效，就是说刚出台政策短时间内，房地产过热过火的势头得到遏制，但一年半载，房产市场又重现火热，而且出现房价“越调越高”的怪现象，这是令政策制订者们所万万没有想到的。宁波房价从2004年初的4000多元/平方米，到2006年底已升至6300元，直至2007年的楼市火爆，到处充斥万元开盘，一些稀有江景豪宅更是直逼京沪。2007年宁波市四区（海曙、江东、江北、鄞州）住宅的供应量为311.3万平方米，总去化量约为266.1万平方米，总销售率为85.5%。

　　2007年，国家不断加强对房地产市场的宏观调控，采取了一系列的货币紧缩政策，旨在抑制高涨的房地产投资热潮，让房地产市场健康有序的运行。从2007年1月15日起到2008年6月25日，14次上调存款准备金率，从9%调到17.5%；11次贷款上调贷款利息，使得个人一年期贷款基准利率高达近8%。2007年9月27日，人民银行和银监委联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，二套房首付比例提高到40%，12月份又确定二套房以家庭为单位的认定标准，已利用公积金贷款购房的家庭搜狗，再次申请房贷，将视为第二套房。这一轮房地产调控措施目前看来起到了标本兼治的作用，给疯狂的楼市一个很大的打击。从2007年10月份起，一线城市如深圳、广州、上海等地，相继传出房价大幅下跌、打折等消息。宁波楼市经过一轮迅速飚升，也在2008年初悄然停滞，出现浓重的观望态势，买卖双方战略相持，等待出手。2008年9月初，以万科为首的开发商，终于在市场目前选择了跳水，破解了近一年的迷局；奥克斯疾步跟进，骇人低价高调开盘，更加确信动荡的楼市可能出现“夺路狂奔”的景象。宁波楼市到了极为重要的转折关头。

　　二、宁波房地产市场的现状分析

　　2008年，指定是极不平凡的一年。回顾今年宁波楼市的轨迹，尽管有个别楼盘销售火爆，但是多数楼盘还是以平缓甚至沉闷唱主调，销售情况一直不温不火。对多年来国家房产政策，以及房地产发生的巨大变化，我们可以做一个阶段性分析：

　　（一）只涨不跌的神话已经开始终结。

　　在过去的十年中，宁波房价一路上涨，并在去年下半年超万元。宁波的市民已经习惯听到房价上涨，在心中形成了一种“房价总是涨价”的心态。但是房地产毕竟是市场经济下的产物，它依托市场经济，其发展归功于市场经济，当商品的价格严重背离了它的价值，将不可避免地出现价值回归。而价值的认定本身是一件困难的事情，过去这么多年，人们一直在争论，房价到底是高还是低，杭州湾跨海大桥通车后，部分乐观人群认为宁波房价有望与上海接轨。当然反对的声音也非常多，尤其是30岁以下的首次置业者，据调查，宁波有购买房子意向的人群，30岁以下占到四成。因此，当国家调控措施出台后，房产市场开始趋缓然后回落，一边是高企的房价，一边是购房者的背影，“价滞量缩”成为目前楼市的写照。

　　我们来分析从2007年1月份到2008年8月份住宅市场的成交量走势图和成交价走势图（数据包括老三区、鄞州区、镇海区、北仑区、科技园区、东钱湖度假区），可以发现：

　　-------成交面积明显下滑。今年1-8月份共成交面积为1335090平方米天龙八部，是去年同期2137199平方米的62.47%。

　　-------涨幅明显回落。从今年4月份开始，成交量逐月下降，环比为负增长。各月与去年同期相比，更是大幅下降。

　　-------价格坚挺上涨。从2007年1月份到2008年3月份，价格持续爬升。4月份后，价格涨落不明显。此时，成交萎缩，实际上已经处于“有价无市”的状态。

(以下两图表因格式关系,略!)

　　我们有理由相信，2008年的楼市价位，已经是属于高位调整期。因此，2008年9月1日，当万科金色水岸二期平地一声惊雷，以“青年置业计划”名义低于一期3000元/平米推出时，彻底惊醒了宁波房地产开发商。万科作为国内房产行业的龙头老大，论公司实力、抗压能力、市场把握水平等，都非一般房产商可比肩。正在部分本土开发商抱团谴责万科时，9月23日，本土奥克斯置业盛世天城二期以5920元/平米的底价，推出356套单身公寓，以一种最直接的方式冲入处于动荡中的宁波楼市，当天订出100多套。荣安集团启动“低门槛、高性价比荣安和院国庆置业计划，7480元/平米起，盛装100”，迪赛明天广场也推出第一批限量66套优惠房源，单套总价22万元起。此外，雅戈尔都市丽湾、雍景苑3期、水韵江南、银亿上上城等楼盘也以不同的折扣和优惠闪亮登场。更令人惊讶的是鹿鼎记，2008年10月13日，位于江东的世纪东方玫瑰花园以每平方优惠3500-4500元的历史最大降幅高调亮相，使前期小幅下调的楼盘逊色不少。房地产商求生的本能使正在犹豫的楼盘以更低的价格杀入市场。

　　（二）宏观调控与市场调整形成合力。

　　楼市近期发生的新变化，自然是几家欢喜几家愁，那么，究竟是什么原因推动房地产市场发生这样的剧变呢？应该说，这是多种因素综合作用的结果。我们认为，2004年以来国家对房地产市场持续调控的累积效应，特别是2007年对土地的调控政策和第二套住房房贷政策效应明显显现，一定程度上改变了人们对于房市的预期，整个楼市开始变得有些理性。

　　------2007年，国土资源部加大闲置土地清理力度，对囤地开发商进行查处，规定开发商不付清全款不得分期发放土地证；

　　------为抑制投机性购房，人行、银监委要求提高第二套以上住房的首付比例；为控制投资过猛，人行连续提高存款准备金率，一度达到17.5%的历史高位；

　　------增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，调整住房结构的“双70%”政策（90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位、中小套型），着力解决中等收入家庭住房问题；

　　------国务院出台解决低收入家庭住房困难的意见，推出经济适用房制度，建立廉租住房制度，扩大廉租房政策覆盖面。

　　上述政策的逐步落实，投机炒作现象得到了有效控制，消费者观望情绪增加，市场需求下降，供需比严重失衡状态得到缓解，同时限价房计划供应量的增加，也分流了部分购房需求。当然，房地产市场的复杂性，决定了宏观调控并不是市场变化的唯一推动力，其中还有市场内部结构调整的原因。宁波市去年以来房价涨幅长期居于全国前几位，全年涨幅达到30%，这种非理性的上涨透支了房地产的未来效益。事实上，房价持续大幅上涨，超过了购房者的承受能力，供需矛盾越发突出，目前价格出现回落也是市场调整的必然。

　　此外焦点房地产网，股市大跌、CPI上涨、油价高涨、年初雪灾、汶川地震等的发生，种种市场的不确定性也让购房者充满犹豫。

　　（三）市场竞争从暗中浮出水面。

　　我国的房地产行业比较复杂，整合将是大势所趋，在市场不景气的情况下，对于各企业而言，既是机遇也是挑战。房地产业的迅猛发展，从1998年算起，经历了10年风雨，全国6万多家房地产企业，没有几家房产企业由于市场竞争而淘汰倒闭的，这才是房地产市场的怪事。大鱼小虾都有生存的空间，各有各的赚钱门路。这说明中国房地产市场竞争十分不正常，正因为此，才导致房地产市场必然的全面改革与调整。万科从去年10月份起，率先在深圳楼盘大幅降价，吹响了挤出房地产泡沫的号角；今年又从广州、上海、南京、杭州，一路杀到宁波，迅速回笼资金实行自救。作为地产界的领军企业，“拐点”论的始作俑者，应该感觉到地产行业未来将经历的一场巨变。从开发商抱团求生存，到万科的自救措施，市场竞争残酷展现。一些去年高价囤积土地、大量半成品房产的企业，能不能在这场与强手的较量中保持生机，还须拭目以待。我们可以预见，日趋激烈的市场竞争，企业的两极分化现象将日渐明显，一些龙头企业通过上市筹资和规模经营的方式增强竞争力，比较优势日益加强；而一些中小地产商经营环境日益严峻，不得不面对市场的不确定性，优胜劣汰将加速房地产行业重新洗牌，项目并购、企业并购应该会成为下一步的一个旋律，房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将更加明显.

　　三、宁波房地产市场下一步走势。

　　2008年9月份以来的种种迹象表明，宁波房地产市场正在经历一个调整期。要重现往年的“金九银十”，那已经是不可能了。开发商为了求生存，赤膊上阵，大刀阔斧，力争早日回笼资金，从困境中出逃，才是主旋律。总体来讲，下半年宁波楼市不容乐观。除了银根紧缩和按揭贷款的严格实施，分析目前宁波经济形势，尚有三大制约因素：

　　一是今年股市动荡不停goodfeel，很多股民深陷其中，减弱了股市热钱流向楼市。开春以来，股市一直动荡，尤其是“大小非”解禁开闸等消息，沪深股市一路下跌，沪市已从高峰的6000多点跌倒低谷1800点，目前在2000点左右徘徊，多数股民股市资产缩水60%以上。股市不景气，导致原本想在股市中捞一票的股民，无法脱身，一些可以流向楼市的钱，套在股市动弹不得。

　　二是人民币对美元的升值，在国内的快速贬值，双重打压外贸公司。宁波中高档楼盘购买的主力军，是外贸企业的中小老板。去年下半年以来，人民币对美元急剧升值，出口利润大幅减少，同时国内原材料涨价，劳动力成本提高，导致出口产品成本增加，产品出口能力下降。很多小型外贸公司关门倒闭。

　　三是由美国次贷危机引起的金融危机，使得中国宏观经济环境的改善有待时日。中国作为全球第四大经济体，正日益融入世界经济体系，无可避免地受到金融危机的冲击和影响，而且时间刚处于中国房地产市场从投资过热、房地产预期高涨、房价非正常上涨向正常市场调整的关键时期。尽管人民银行连续两次调整金融政策，以防止经济过于衰退。但由于此前房地产市场的透支过甚，或由于上涨速度过快、幅度过大、持续时间过长，或还有更多原因，宏观经济大环境直接影响着房地产市场的改善。宁波房产市场无法独善其身，也受制于宏观经济环境。

　　受上述诸多因素的影响，下一步楼市的走势会呈现如下特征：

　　（一）楼市价格走低，会持续相当时间。

　　楼市的松动不仅打破开发商“只升不降”信念，反过来也坚定了购房者“楼价还会大幅下降”的信念，买涨不买跌的心理，使得人人都怕高价接盘。因此，9月份个别楼盘降价后的火爆场面，恐怕也是暂时现象，持币观望还会占实际购房者的多数，而且从9月份实际成交数量上看，也只能基本与上月持平。开发商和消费者仍在就购买力与楼价水平进行殊死博弈：开发商认为自己的资金链尚未接近绷断，还可以一抗；消费者认为恐慌性抛售尚未到来go2map，仍在监视开发商的最后一跌。这个时间还会持续多久，根据欧美国家房产调整周期的资料看，多数为3--5年，我国房产市场的发育时间较短，城市化进程的加快，市场的很多刚性需求尚未得到满足，因此，会比这个周期稍短一点，估计在2--3年。从今年宁波市房产销量来分析比较，本轮的调整从2007年底开始，预计持续到2009年底甚至2010年中。

　　（二）不同住房产品结构在销路走势上会有较大差异。

　　（1）高总价的中高档楼盘销售会下降。

　　以中高档为主的楼盘，因推出量少，一贯是宁波房市中的宠儿，今年下半年，这一市场格局可能出现变化。这类改善型的住宅，价格多在15000-25000元/平米，单套房价总价少则几百万元，多则上千万元。往日购买人群多以外贸企业为主，而今年外贸的不景气，加上住房银行按揭政策的变化，高总价房需求会呈现下降态势。

　　（2）总价偏高的120平方米左右的楼盘，去化速度可能困难。

　　90/70政策的实施，及一年多以来房价的飚升，影响最大的是120平方米左右的楼盘。这类面积的住宅在以前是属于楼市的抢手货，今年却成销售难点。主要原因为：一是90/70政策的实施，今年单套面积在90平方米的房源大量推出，市场的供应量大幅增加；二是因为房价涨幅过快，导致总价过高，对于收入水平较低的初次置业者而言，大多无法承受120万元以上的房子；而对于改善型的购房者来说，原本就住着这样面积的房子，没有必要在市场走低的情况下，购买相似的。

　　（3）低总价房子的销售，将会是下半年房产市场的主力军。

　　事实上，宁波住房的刚性需求增长很快，低总价住房，将会受80后年轻人、新宁波人等首次置业者欢迎。9月份万科、盛世天城、迪赛明天广场等推出的就是此类楼盘。上半年城西的格兰春晨、缘圆goodfeel，洪塘的奥林80、盛世嘉苑等楼盘推出后，尽管地段位置较偏，但因总价低而走俏。

　　（4）配套较差的投资型单身公寓，会严重过剩。

　　单身公寓，曾经因量少价低，被投资者看好。但从去年下半年以来，销售形势一直不好。尤其是地段偏远、配套不完善的，销售将更为困难。原因主要是90/70政策实施后，许多开发商在规划时，因单身公寓面积小数量多，以此去套国家的政策，从而导致单身公寓推出量的急剧增加，市场供过于求，面前市场存量加上新增量近5000套。

　　（三）土地决定房价，土地成为影响房地产未来命运的关键问题。

　　住房作为一个产品，土地是主要成本之一。毫无疑问，地价决定房价。宁波市从2006年底开始“地王”频现，房地产市场出现“面粉比面包贵”，继2006年12月28日雅戈尔置业经过76轮角逐，以楼面价6490元/平米，夺得华辰北8号地块，首次出现地价高出周围房价以来，2007年土地市场疯狂不断，光大置业“滨江庆丰1号”，楼面价为12200元/平米，成为第一个“万元户”，荣安房产又以12590元/平米竞得“甬港饭店北”地块，雅戈尔成为目前为止最后一个宁波“地王”，以13100元/平米竞得“北郊路以西”地块。土地是有限资源，随着今后资源的日渐稀缺，房产商不惜一切去赌预期，无形中抬高了地价，成为近几年抬高房价的直接原因之一。羊毛出在羊身上，谁来承担这部分成本？当然是消费者。因此，宁波市的房地产市场潜伏着远期危机，一旦本轮调整经过2—3年后回升，2007年高价土地的房产从2009年末可以开始推案鹿鼎记，将会又一次陷入更加疯狂的房价，前期调整前功尽弃。

　　结束语：自年初房价拐点形成以来，宁波房地产市场下跌日前正式得到确认。在目前房地产数据不完全、统计体系不一的困局中，我们只能参照不全面的数据，主要基于经验理性，对宁波楼市的走势来做出一个判断，我们认为在这种情况下，经验理性是值得依赖和信赖的。在政府部门的正确调控下，未来宁波楼市应该会朝着理性化的方向发展，这个理性回归的速度由多快，也取决于宏观经济的总体走势。房产业一旦萎缩，也将严重影响几十个关联行业的繁荣和就业，带来深重的经济灾难。同时，适者生存的市场法则要求房地产商更加注重市场需求的变化，提高产品品质以及综合品质，有意识的挤出楼市多年累积的价格泡沫，防止出现崩盘和烂尾楼现象，保持健康可持续发展，才是宁波房地产市场应有的常态。世界上没有永恒不变的事物，面对不可避免的变化，我们能做的就是积极应对，在变化中立于不败之地。