新政首日咨询买房者翻番

　　普通住房标准

　　3年未调整

　　细看上海十四条《若干意见》，其中第一、第四、第六、第八、第九及第十条均涉及到“普通住房”概念，分别关系到契税减免、贷款利率、营业税减免、公积金贷款、手续费减免等优惠政策。可以说，普通住房定义如何重新界定，直接影响到整套救市政策效力的大小。

　　2005年5月31日，上海市财政局等四部门联合出台关于5月11日国家七部委出台的房产政策的实施细则，其中首次规定了上海普通住房标准。通知规定凡同时满足以下条件的为可以享受优惠政策的普通住房：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格，低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。上述标准自2005年6月1日起执行。以后由市政府每半年公布一次。

　　然而，每半年应该调整一次的上海普通住房标准至今未作任何调整。究其原因，汉宇地产市场研究部认为，旨在抑制房价。市场将2005年的普通住房标准定义为一个标杆，很多低于标准价格的楼盘价格迅速向此标准靠拢，造成短时间内价格迅速上涨。

　　随着时间推移，目前上海各环线价格与3年之前已差异很大，若限定标准价格进行调整无异于是肯定市场价格的上涨，对房价飞涨起到推波助澜的作用。所以普通住宅标准，特别是价格标准一直未动，以至于形成目前的“满城尽是非普通住房”的局面。

　　仅23%的新房

　　符合旧标准

　　上海9月全市成交的所有住宅中，19个行政区域中普通住宅成交量为112871平方米占23.1%，而非普通住宅为374878.5平方米占76.9%。其中符合普通住宅标准的成交又大多分布在金山、崇明、松江新城等交通不便的区域和板块。

　　截至昨日网上房地产统计数据显示，一手可售住宅房源中，仅有18549套房源符合“普通住宅”标准，可售总面积约185万平方米，仅占目前全市一手可售住宅房源总面积的23%左右。

　　汉宇地产市场部认为，按照目前也就是2005年出台的普通住宅标准计算，相关政策在上海的受益人群会相当少，因此上海调整相关的普通住宅标准势在必行。

中原地产研究部也认为，从政策本身来看，上海的14条意见主要还是针对首次购买90平方米以下普通住房人群。但目前来看，整体市场符合相应条件的楼盘不到10%，因此现有政策的出台短期内提高市场成交量不会有明显效应。若目前的标准不做出相应调整，中央和上海的系列暖市政策在实施中的效果很可能会大打折扣，十四条意见就只能简单理解为一个吹响楼市(楼市博客|楼市新闻)复苏的信号，适用人群的范围将会极大缩小，从而对于政府鼓励初次刚性置业需求的释放，从落实与贯彻面上会有很大的影响，不利于刺激市场消费，观望 周期将会继续拉长。

　　21世纪地产相关负责人分析称，较短时期内众多自住购房者可能会因等待更多相关细则的出台，并不马上入市购房，在各地操作细则出台前市场交易量或有所下降。但这一过程会很短暂：11月1日即执行最新的税费减免政策，后续相关政策迅速推进的可能性很大。在购房者信心不足、观望情绪浓厚的状况得到扭转，及居民相对购买力有望迅速增长情况下，前期积聚的购房需求将陆续释放，今年4季度的楼市交易量或将摆脱近一年来的低迷。

　　重定“普通住房”

　　考验智慧

　　有一位不愿具名的房地产开发企业人士向记者表示，普通住房与非普通住房标准的重新界定“度”的把控对或许是考验政策制定者智慧的一个难题。“普通住房标准的价格限定是关键，如果价格上浮过大，那无异于表明政府承认前几年房价大涨是正常合理的；如果价格上浮过小，则政策受惠面过窄，使得政策效力大减。”

　　根据21世纪不动产上海区域市场中心对9月内外环间成交的二手住宅房源以现行“非普通住宅”标准进行抽样统计，约有15%左右的房源处在普通住宅范围内。若将该现行判定标准中的10000元/平方米的单价标准上浮30%(容积率1.0以上、面积140平方米以下两个条件不变)，将有约55%左右的房源可成为普通住宅；若将该标准上升50%，将有76%左右房屋成为普通住宅。

　　汉宇地产市场部认为，普通住房标准的调整会成为近阶段市场关注的焦点。市场的反应特别是成交量方面的变化也会以政策如何落地作为考量的依据。另外，汉宇地产市场部预测，未来普通住房调整的标准可能会淡化价格因素，而多以目前项目是否符合70/90相关规定来定义普通、非普通住宅。这样定义下的“普通住宅”既保持了政策的稳定性和连续性，又不会对市场的价格产生间接的影响。

　　中原地产则认为，对于环线价格标准的重新制定上尤为关键，预计会在目前价格标准上提高20%以上；同时，普通住房标准是否能够快速出台对于市场来说也很关键，预计短则在月底之前，最迟政府也会在一个月内做出具体公示，否则市场观望情绪的蔓延将再度使成交量“急冻”。

来源：新浪网