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齐鲁证券：上海房地产市场救市力度强于中央 事件：
上海市人民政府办公厅昨日转发了《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》。除了执行中央在契税、印花税、房屋贷款方面的新政策外，更是减免二手房营业税、个人所得税。同时将符合条件借款人的基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。
投资要点：
《意见》进一步贯彻财政部10月22日十条意见中的第八、第九点关于降低交易环节税费和加大房贷支持力度的政策。此外，加大了对二手房交易的支持力度。对符合条件的二手房交易，完全减免营业税和个人所得税。
在《意见》出台之前，营业税和个人所得税往往被变相转嫁给买方。而相关税费取消之后，符合条件的二手房至少可以降低5.5%以上交易成本，从而对降低房价，促进二手房成交起到积极作用。此外，“2年以上”的限制条件，也进一步限制了二手房投机炒作的空间。
我们假设消费者首次购买总价为100万的普通住房，采取等额还本付息。首付20%，即20万。公积金贷款30万（假设单身，且没有补充公积金），剩余50万采用商业贷款，分25年还清。通过测算可以很明显的看出，新政策下每月还款减少474.91元，总计还款减少14.25万元。其优惠力度大于财政部十点措施的效果。
我们在前期报告中（见10月23日报告《居民首次购房契税下调至1%，首付降为20%：中央落实救市，房地产行业政策拐点来临》）已经明确提出目前行业的政策拐点已经来临，预计未来各省各地还将进一步推出符合当地情况的房地产救市政策。
由于政策推行后本身具有一定的时滞性，在市场暂时并没有成交放大的迹象前，我们短期内继续维持对行业的“谨慎推荐”评级。
预计最早在09年下半年市场才能真正有所起色。在政策拐点明显的条件下，我们认为房地产板块在今后将存在短期交易性机会，建议关注超跌、绩优股，推荐滨江集团（002244）、金融街（000402）。
来源：证券之星 |
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