转正预期激发郑州小产权房热销

　　小产权房在郑州已经出现了五六年，而在北京、天津等大城市，小产权房出现得更早。但是，郑州市的小产权房“起步晚，进步快”，与北京、天津、济南等城市一起被建设部列为小产权房“重灾区”。据有关部门公布的资料，郑州市目前小产权房占地面积2925亩，建成的有203万平方米。如今，随着法律的进一步健全，随着政策的进一步明晰，随着农村土地制度改革的进一步深化，小产权房这个房地产市场的畸形“肢体”到了该做“手术”矫正的时候了。否则，房地产市场难以健康，而法律也将失去最后的尊严。

　　记者 余勇/文 许俊文/图

　　最后的疯狂小产权房再现热销场面

　　这几天，大河楼市编辑部接到读者咨询小产权房问题的电话明显多了起来，而读者问得最多的一个问题就是：现在已经建起来的小产权房到底能不能买？

　　激发起读者重新关注小产权房热情的，是10月22日中央电视台播出的一则新闻。当天下午，中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文介绍中央关于推进农村改革开放有关情况，并在回答记者有关小产权房的提问时表示，绝对不允许再建小产权房，但是对已购买者的合法利益，政府将给予保护，“很多消费者购买的时候不可能对国家的法律有这么多的了解，觉得便宜就买了，对这些人的合法利益，政府要给予保护”。

　　业内人士担忧，陈锡文讲话中关于“对已购买者的合法利益，政府将给予保护”的说法，会促使小产权房上演“最后的疯狂”。而事实证明，业内人士的担忧不无道理。

　　10月26日下午，记者在中州大道北段一家小产权房的售楼部看到，大约有10余人正围着巨大的沙盘听销售人员介绍楼盘情况，在商谈区有八九名销售人员正分别与准备购房者探讨购房的细节问题，而且不断地还有人走进销售部的大门，这一切让偌大的销售部显得有些拥挤和嘈杂。

　　据销售人员介绍，楼盘有100多亩地，属新农村建设项目，购房款可一次付清，也可分期付款，但是不能够在银行办理按揭，房产证三年内办。楼盘刚开始打地基，准备月底开盘，房价在每平方米2500元左右，明年八九月份交房，目前正在进行认购排号。当记者问到有没有预售证时，销售人员说，“新农村建设项目卖房不需要预售证，有预售证房价就不会这么便宜了，至少得再涨1000元”。

　　在与购房者交流中记者了解到，其实很多人都明白这家楼盘是小产权房，但是一是图房价便宜，二是受了政府有关解决小产权房问题最新精神的鼓舞，想搭“应当受到保护的最后一班车”。刚刚交钱排了一个号的马先生夫妇说，他们就是在电视上看了陈锡文的讲话才决定买一套小产权房的，但是心里不太踏实，“也不知道能不能像电视上说的权益受到保护？”马先生有些担忧地说。

　　随后，记者又来到花园路北段的一家小产权房的售楼部暗访。当时到这家售楼部看房的人只有两个，销售人员说现在卖的是三期的房子，楼盘是2006年开盘的，前两期房子基本卖完了，三期刚打好地基，还不急着卖，没有怎么宣传，所以人不多。“一期开盘时均价每平方米仅1600元左右，现在已经涨到了每平方米3300元左右，领导说最近还要再涨一次，因为国家说要把小产权房转正了。”销售人员强调说现在买正是时候。

　　去年年底，郑州市房管部门为宋砦村村民宅基地发放房产证的事件，成为后来很多小产权房楼盘促销的典型范例。去年12月27日，郑州市房管部门为宋砦第二家园1500多套房子发放房产证，使原本村民手中的小产权房成为可以在市场上进行交易的商品房。

　　今年7月，国土部在对全国范围内部分城市组织的针对小产权房的清理、调查中，将郑州与北京、天津、济南等城市并列为小产权房比较集中的城市。根据有关部门公布的数字，目前郑州市共有小产权房2925亩，建成的有203万平方米。但是，熟悉郑州市小产权房情况的曹天称，郑州市已经建成的小产权房要远远大于这个数字。郑州市某开发商说，政府关于解决小产权房问题新的精神可能会使小产权房的销售在短期内有一个上升，但是，从政府对小产权房坚决禁止的态度上看，小产权房在法律的打击和政策的挤压下将很快走向没落。

　　最新的精神部分小产权房有望“转正”

　　陈锡文答记者问中针对小产权房问题的解决原则，是基于刚刚召开的党的十七届三中全会的有关进一步深化农村土地制度改革的精神。十七届三中全会决定指出，要逐步建立城乡统一的建设用地市场，集体经营性建设用地必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。

　　郑州市国土部门有关人士在接受记者采访时认为，十七届三中全会决定中这段话为解决“小产权房”问题制定了原则：集体经营性建设用地将与国有土地享有平等权益，但一定是逐步进行，还要符合规划，通过土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权。符合这些“条件”的小产权房会逐步转正，和商品房平起平坐。但是不能改变“土地集体所有性质”，也就是说，小产权房的业主得到的可能会是集体土地证，但和国有
土地证没有区别。国土部门人员进一步分析说，目前市场上的“小产权房”有两种情况，一是没有经过任何政府部门批准，挤占耕地建小产权房，这种行为，一定要查处，因为守住18亿耕地“红线”，是国土部门的职责所在。二是没有占用耕地，符合“决定”所说条件的，待相关政策出台后，会办理相应的手续。

　　省会某开发商接受记者采访时说，其实，在今年年初就有了要从根本上解决“小产权房”问题的呼声。今年2月24日，在40所高校研究生会参与的一个论坛上，300余名博士生向“十一届”全国人大代表发表公开信，建议后者联合向“两会”提交一份关于加快《住宅法》立法的议案。博士们还起草了《中华人民共和国住宅法草案建议稿》，他们认为，国家对“小产权房”禁止主要出自对耕地保护的担心，实际上很多农村“小产权房”并非占用耕地，而是在农村宅基地上建设的。目前我国房地产市场供应主要为开发商所垄断，应该将政府供应、居民互助建房等共同列入住房供应主体范围。

　　省内一些房地产专家认为，小产权房的存在，对正规开发商来说是一种极大的不公平，因为建小产权房没有办理相关手续，少交了许多税费，成本相对来说低得多。多数小产权房在建设过程中，因为缺乏正规的管理，监理空白，质量难以保证，而且建筑结构多为砖混，抗震性能差。购房户入住后，往往会因为物业管理混乱以及缺少建筑质量责任保障遭遇诸多意想不到的烦恼。而且，解决小产权房的相关具体政策仍未出台，因此购买小产权房无论是政策层面还是质量层面都风险极大。

　　最大的难度小产权房“遗留”问题棘手

　　陈锡文关于解决小产权房问题的讲话，给市场留下了很大的想象空间：购买小产权房者的合法权益包括哪些？如何保护？是给那些已经卖出的小产权房合法身份吗？需要补交费用吗？已建和再建以什么时间为分界线？对于那些违规甚至违法的开发商和有关单位的有关人员如何处理？

　　据了解，国土资源部不久前对小产权房集中的一些城市进行了调查，并向国务院递交一份报告，报告中建议对于不同用地性质、不同历史时期建成、不同情况的小产权房要区别对待，符合某些条件的要加以利用。但是，如何区别对待、符合什么样的条件才可以加以利用还不得而知。业内人士认为，小产权房的整治难度最大的就是历史遗留问题，这牵扯到众多住房用户的切身利益，出于人性化考虑，强拆强治也是不现实的。某开发商分析说，所谓“符合条件”应该是指那些已经建成而且符合城市整体建设规划的，而那些占用耕地和新建的小产权房，肯定不会得到政府的保护。

　　业内人士说，其实宅基地房即便可以上市流转，但跟商品房毕竟不完全一样，影响也没有想象中那么可怕，政府会严格控制宅基地房上市流转的速度和未来农村宅基地的住宅建设总量。

　　河南嘉泰律师事务所律师张红青认为，此次新一轮农村土地改革，农民的宅基地有望进入流通领域。通过目前透露出来的信息分析，中央将允许农民以多种形式流转土地承包的经营权，赋予农民充分而有保障的承包经营权，时间也将更长。这样，农民将不只有使用权，土地将实现分部产权化，包括可以继承、可以转让，这样就为小产权房的放开提供了条件。

来源：搜房网