郑州房产市场低首付促销愈演愈烈

来源：东方今报

在郑州房产市场，低首付促销大有蔓延之势。在上周末举办的一个地产展会上，不仅有开发商打出1万元抵3万元的诱人条件，更有一些开发商直接将首付下调，力争在第四季度能有好的销售业绩。据调查，低首付促销确实带动了销售，但其中暗藏的风险也不言而喻。

　　□今报记者 李凌/文

　　●一个失业者是怎样开上车买上房的

　　小王是河南财经学院2007年毕业的学生。去年10月，他在一家房产公司找到了一份做策划的工作，月薪2000多元，除去房租，一个月下来没有多少存款。

　　到了今年春天，由于楼市形势不好，公司进行了裁员，没有多少工作经验的他被列入了裁员名单。后来，小王也到过北京、上海、广州等地找工作，不是工作不合适就是工资太低，他就打道回府了。回到郑州后，他不再找工作了，打算自己开一家公司，至于做什么，先看看再说吧。

　　虽说公司还没有开，但小王决定先包装一下自己：“开公司要有实力，不能让别人看着寒酸。”

　　今年9月份，小王在郑州市东风路上看到一家公司新开发的楼盘两房只需交1万元首付，还是现房，就动心了。他拿出全部积蓄交了首付，购买了一套70多平方米的房子。

　　房子有了，车子好办。小王看到车市上有不少公司打出先交部分钱就能把车开回家的广告，就回到老家，谎称买房，向亲戚借了3万元钱，于国庆期间买了一辆车，总价7万元。按照合同，剩余的钱要在半年后交清。

　　刚参加工作的时候，有几个女孩对小王产生过好感，但当了解到他既没有存款又没有房子时就没有继续交往下去，现在看到小王有车有房了，主动和他交往的女孩有两三个。对于能否及时还款，小王一点也没有放在心上，“管他呢，先开上车、住上房，找个女朋友再说。还有半年时间，总能挣到钱。什么都没有，没有姑娘愿意跟着你”。

　　●房产公司 低首付花样越来越多

　　一个不争的事实是，从今年春季开始，郑州楼市的首付越来越低，从原来的几万元到2万元，1万元，再到5000元，甚至还有零首付。在上周末举办的一个地产展会上，参展的开发商不仅打出了1万元抵3万元的诱人条件，更有一些开发商直接将首付下调。

　　一家公司做的广告是：1800元起价，首付1万元。该公司的销售人员介绍，他们打出首付1万元是今年9月份的事，“当时是优惠期做的活动。不过，现在要买的话也可以享受这个优惠”。他解释说，“实际上，公司是把你该交的首付替你垫付了，这样你才能贷到款。因为公司考虑到许多消费者的收入降低了，为了缓解购房者的压力，采取了这种措施。”

　　据他介绍，自从公司推出这项优惠后，销量大增，“现在，多层朝阳的房子已经没有了，只有高层的”。

　　河南永威置业有限公司的一个楼盘推出的“购房即送2万元

　　郑汴路与东明路交叉口的一处楼盘也以“首付1万元起”促销，不过却是以返租的形式，购房者首付1万元即可购得一套30多平方米的房子。

　　假设购房者首付20%，其余80%从银行贷款，贷款期限按30年计算，而开发商为购房者贴补为期3年的月供，用贴补款冲抵首付款。也就是说，交房后3年内，购房者将新房交由开发商经营，开发商支付租金。三年的租金由开发商提前一次性返还，在首付款中予以扣除。

　　对于开发商来说，降低首付无疑是除了降价之外最有效的促销方法。

　　郑汴路与东明路交叉口附近的楼盘营销负责人告诉记者，自从推出“低首付”后，一个月内，100多套小户型公寓几乎被一抢而光，以至于原先安排好的广告投放计划也不得不取消。

　　●低首付 身处只能做不能说的尴尬

　　开发商卖出了房子，消费者得到了实惠。看上去，低首付皆大欢喜，但事实是否如此呢？

　　在业内人士看来，郑州出现“低首付”正说明开发商的资金链条已经绷得很紧。国基路上一家公司不愿接受记者的采访：“我们也是在打政策的擦边球，只能做不能说。银行对我们也是睁一只眼闭一只眼。”

　　和这家公司一样，另外几家公司都持谨慎态度。“说实话，业内人士对低首付都是支持的，但拿不到台面上，这也是无奈之举啊。”一家房产公司的负责人如是表示。“实际上，现在银行的贷款门槛提高了。以前，他们只审核贷款者本人的材料，现在，如果贷款数额高的话，不但要有收入证明，还要审核贷款人父母或直系亲属的收入情况，并要他们提供担保。”通利地产营销总监徐文表示。“低首付很吸引眼球，但效果并不好。”郑州千村季合房产营销策划公司总经理杨道德说，低首付降低了购房者的门槛，在房产形势好的情况下非常见效，因为大家看到房价在涨，升值很快。今天买的是4000元/平方米，明天就可能涨到5000元了。“首付降低了，投入少，收益大，确实是个刺激消费的好办法”。但现在整个楼市的行情并不好。

　　●提醒 低首付暗藏巨大风险

　　还有一家地产公司负责人表示，伴随着楼市调价风潮兴起，不少开发商已经真刀实枪地开始了价格调整，动辄下调数千元的楼盘已不乏其例。在这样的形势下，低首付的效果恐怕要大打折扣。

　　杨道德认为，开发商以贴补或垫付的形式造成购房人已经足额支付首期房款的假象，进而以此为条件从银行获得住房贷款。开发商的这一行为规避了国家的宏观调控政策，进而会使得政策对楼市的调控效果大打折扣。

　　元年(中国)房地产顾问有限公司董事长赖刚认为，降低首付吸引那些还款能力低的人完成购买行为，会给其后期的还贷造成极大风险，并助长楼市泡沫。一个城市楼市有没有泡沫要看两方面，一是首付是不是严格执行；二是按揭贷款有没有突破家庭月收入的50%，如果突破了这个范围，就容易出现泡沫，带来金融风险和开发商的财务风险。

　　如果到交房时购房者无力支付由开发商垫付的首付余款，房子等于没有出售，开发商耽误了销售时机。而消费者必须在一定时间内付清剩余的首付款，购房者的实际负担并没有减轻。有的楼盘延迟首付的时间只有短短几个月，所以，消费者的实际负担并没有减轻，只能算是个促销噱头。

　　按照分期首付的一般操作手法，购房人要先和开发商签订一个借贷合同，确定开发商垫付的首付款和购房人还款的最终期限，如果到时购房人无法还清垫资，即使银行按揭办下来，开发商掌握着钥匙，购房人仍有可能无法入住。

　　河南国基律师事务所凌兴高律师表示，银行关心的是交得起首付，交得起月供。但分期首付方式变相地降低了首付比例，大量还款能力较弱的低收入人群进入房贷市场，如果无力偿还银行贷款，银行必然会蒙受损失，这与美国次贷危机非常相似。

　　郑州一些商业银行则表示，为了控制贷款风险，银行绝不会降低首付比例。但是在实际操作过程中，银行对于这些被开发商垫付首付的客户难以辨别，没有好的预防方法。