摩根士丹利:房地产有望重为中国经济引擎?（三）

    鉴于房地产行业对经济的重要性，如果不能维持房地产业作为经济增长引擎的地位，将会招致经济硬着陆的风险(即GDP增长低于8%)。问题是，当面临经济硬着陆风险时，管理当局是否会放松当前的紧缩政策。

    我们相信，当管理当局开始认识到房地产业有可能对整体经济造成严重的下行风险时，他们会放松对房地产业的政策控制。这是因为深层次的经济下挫及相伴而来的失业率所导致的社会影响，将比住房购买力带来的影响更加严重和深远。两害相权，后者危害更轻。

    我们预计，可能出现的对策将会以刺激住房需求为目标，比如放松严格的住房抵押贷款规定并降低贷款利率。我们认为这些措施，加上尽可能的房地产价格调整，应该会提高住房购买力，并恢复销售活力。结果可能会和前面描述的那样好：房地产开发商牺牲部分利润以换取销售上扬。由于开发商仍然有可观的利润空间，因此某种程度的利润缩水不会对他们的投资热情造成太大的打击。

    管理当局的另一项重要政策措施可能是进一步增加财政支出，以扩大经济适用房的供应量，力求在支持经济增长和提高中低收入家庭住房购买力的社会目标之间达到平衡。然而我们预期，主要由政府出资的经济适用房不会起太大作用。此外我们认为，只有在商品房项目活跃的前提下，可行的经济适用房项目方能展开。

    首先，各国的经验及中国自计划经济时代以来的历史表明，对中国这样的大国而言，主要依靠政府出资的经济适用房项目从财务上来讲是不大可行的；其次，在我们看来，以私有行业为基础的经济适用房项目要想做到商业化可持续发展，必须设计成交叉补贴的模式，以便参与其中的房地产开发商能从商品房项目中获利，从而为经济适用房项目提供补贴。在此背景下，活跃的商品房项目是经济适用房可持续发展的必要条件。

    2009年第一季度的重大转型

    我们对房地产业的前景持积极观点，支撑我们整体看好中国经济。我们对中国GDP的增长预期是，2008年增长10%，2009年增长9%。值得一提的是，虽然我们预计2009年净出口对经济增长的贡献率接近于零，但是投资增长仍然能相对较好地撑起大局，在财政支出放松以后，基础设施投资的适度增长将弥补房地产投资的小幅调整。

    消费增长将在2007年的小规模繁荣之后回归正常的长期增长趋势，当时的小规模繁荣主要由高涨的股票市场行情带来的消费所推动。

    在我们看来，房地产业政策松动的时机将取决于出口减速导致的经济下挫步伐。基于我们全球经济研究团队对于美国、日本、欧盟三大经济体的预测，中国2009年第一季度的出口增长率很可能急剧下滑至一位数的水平，而这在我们看来将触发一次重大的政策转型。

    我们的对中国经济的基本判断仍然是经济的“输入型”软着陆。这一推断的关键因素是能够刺激经济增长的宽松政策，特别是房地产行业。而另一种风险推断则是2009年出现“自制硬着陆”。在我们看来，如果中国经济管理层出现不当的政策安排，以期挤压本来并不存在的房地产泡沫，那么后一种“硬着陆”的情形就可能出现，不过我们给予这个风险推断的主观概率不到25%。（完）

来源：新华网