救市送温暖 房地产苦候春天

　　救市政策难以短期奏效

　　安信证券首席经济学家高善文表示,中国房地产市场的深度冻结来源于去年积累的价格泡沫破灭。房地产市场的价格泡沫当然可以听任其自生自灭,由此推动行业整合也在所应当,但在爆发全球金融危机的情况下,扩大中国国内需求的政策对于稳定全球经济具有积极意义;在基础设施投资之外,要真正扩大中国的消费需求,需要考虑启动和搞活中国的房地产市场。

　　就如何提高救市效力,高善文建议称,降低房地产交易环节的税负、进一步降低住房按揭的利率水平、清理和取消此前针对房地产市场的限制性措施等无疑是重要的,考虑到增加住房购买能力的目的,还可以考虑借鉴其他国家的做法,允许居民将住房按揭的月供支出从所得税前进行扣除。

　　据了解,自今年5月,已有石家庄、南京、杭州等18个城市出台了诸如降低开发商土地增值税,降低个人购房交易税等救市政策,这一行为得到政府高层的鼓励,但实际效果却并不明显。一位专家表示,政府出手只能起到稳定和缓和的作用,但并不能改变大势。

　　经济学家易宪容则表示,在目前的高房价下,不是没有住房需求,而是这些需求都是潜在需求,绝大多数居民都没有支付能力让这种潜在的住房需求转化为实际的需求。因此,降低住房交易税当然是好事,但房地产市场的价格下调才是问题的关键所在。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇亦认为,中国房地产业当前最大的矛盾仍是房价相对居民实际购买力之间的差距。如果现在房地产业要刺激真实需求和消费的话,把价格降下来才是最重要的。他同时表示,同2007年的房价水平相比,现在的价格仍存在20%的降价空间。

　　兴业银行资金运营中心首席经济学家鲁政委表示,居民由于预期房价未来会继续下行而持币待购,房地产需求短期回暖的可能性很小,目前宏观经济条件下,政策很难凑效。在鲁政委看来,房地产买卖作为一种奢侈性的交易行为,居民不会因为交易费用的小幅降低而增强消费意愿。加之目前房价处于高位水平,居民预期未来房价存在继续下降空间,持币观望是一种正常选择。

　　打通房企融资渠道最重要

　　但专家认为,由于居民消费预期未发生逆转,短期来看“政策象征意义大于实质内容”,并指出目前房地产的主要问题在于打通房地产商的融资渠道。对于市场呼声很高的二套房政策调整,有分析人士认为,由于消费预期作用,该政策也很难撼动房市交易量的萎靡,“首套房成交都很低迷,二套房更没有可能扭转房地产颓势”。

　　因此,由于预期房价未来继续下行,通过降低交易费用等促进需求增长的政策短期之内或很难达效,开发商寄希望于销售环节减轻资金压力也就落空。分析人士认为,出于宏观经济运行风险考虑,解决房地产行业问题主要在于打通房地产企业的融资渠道。

　　“我国经济发展是银行贷款驱动类型,如果银行面临危险,则整个宏观经济将出现下行乃至崩溃的风险”。鲁政委指出,以前我国房地产企业发展的资金主要来源于银行贷款,因此房地产开发商资金困境不能解决,经济发展将会出现一连串负面反应。

　　据了解,当前银行将房地产行业视为高风险领域,除了对少数优质房企进行贷款支持外,很少对房企放款。“在银行贷款和股市融资缺失的情况下,应当打通房企的直接融资渠道”。鲁政委指出,作为短期应急之策,房企直接融资的全面推出宜早不宜迟。随着宏观经济的恶化,房企的负面消息会越来越多,其信用风险也越来越高,尽早推行直接融资迫在眉睫。

　　除了作为短期应急之策的打通房企直接融资渠道外,政府在必要时应成立房地产信托基金,对房企进行资金支持,“这是在最坏情况出现时的考虑”。有分析人士指出,由于房地产行业广泛的产业关联,在内外经济形势恶化到一定程度时,国家有必要成立房地产发展基金,对房企进行输血,防止其资金链断裂导致的整个经济面临的发展风险,“从国家层面来看,由于城市化进程的推进,国家对房企的扶持是一件非常有价值的投资”。

来源：焦点天津房地产网