重庆地产“窝案”：他们如此“讲制度”

　　自去年年中国家和地方多项调控出台开始，深圳的房价就开始了下跌，并且下跌的幅度和速度，都是非常的惊人的：很多楼盘的价格在一年内价格下跌50%，这样的下跌，对深圳房地产带来了非常大的冲击。

　　政府出台调控政策的目的是为了促进房地产市场健康的发展，但是，房价如此猛的下跌却也导致了房地产市场里面出现了很多不健康的因素：观望成风，价格再低很多人都不买房，而急剧下跌的房价还导致了断供，负资产的大量出现，有些人今天买楼，当天就成为负资产，而即刻就闹着要断供。

　　深圳的调控是卓有成效的，但却也是有些神经质的。我们现在回过头来看，除了深圳和受深圳直接影响的广州，惠州和东莞的几个城市外，其他各大城市的房价都没有下降，而即使下降了的，下降的幅度也都不大，甚至还有些城市的价格出现了稳步上涨，比如北京，上海等城市，直到2008年奥运召开之后才出现了一些成交量的萎缩的价格的小幅下调。

　　其他城市的房价都依然坚挺甚至上涨，但深圳的房价下跌幅度却在40%以上，这样的下跌不是神经质是什么？

　　而这样神经质的下跌却也不是没有理由的，我们经过分析我们就可以看出，影响深圳房价在其他城市都上涨的时候独自下跌有以下几个原因：

　　1：深圳政府调控太紧

　　相比其他城市，深圳应该是最认真执行国家调控政策的城市，不仅如此，深圳还推出了自己的很多调控政策。政策的压迫让市场陷入恐慌，导致了深圳房价的大跌。

　　2：深圳房地产舆论妖气太重

　　深圳房价大跌，很大程度上是由市场舆论的妖气所导致的。在深圳的房地产市场，自身的舆论是非常好的，但是外界的很多媒体因为想在深圳拉广告业务，而对深圳的房地产进行了非常恶意的攻击。在深圳房价大跌之前，很多读者群覆盖深圳的外地媒体经常聘请专家，预测深圳房价崩盘，深圳房价泡沫有多少等等。而对他们自己城市的房价，却甚少评论，结果将深圳的房地产市场舆论搞的是乌烟瘴气，信心也随之丧失。而最开心的还是这些媒体，深圳开发商纷纷到这些媒体大规模的投放广告。

　　3：某些上市公司的疯狂砸盘

　　有多家上市的房地产公司的总部都在深圳，这些上市公司在中国房地产市场的影响力，个个都是非常惊人的。这些公司都已经实现了全国性的战略部署，但是他们在深圳的房地产项目，也都是非常多的。

　　以前的地产届，视深圳有这么多有影响力的上市公司为光荣，但在现在，这却是深圳房地产界的悲哀。

　　作为私人企业或者国企，房子不好卖就不卖了，但是对于上市公司来说，却不是这样。他们要保持稳定的业绩，要让报表好看。在这样的情况下，很多上市公司不得已的在深圳狠命的降价。而这些这么牛的上市公司都降价了，其他公司不降价，房子还卖的出去吗？

　　4：深圳房地产商不团结

　　北京和上海为什么在调控一年之后房价不跌反涨？为什么他们的房价在深圳的房价已经跌了一年之后才开始跌？有一个很重要的原因就是深圳的房地产商不团结。

　　去年和今年，风语多次到北京和上海，应邀参加一些会议。这些会议的参与者基本都是开发商。大家在面对调控和房地产风波的时候，都会习惯性的聚集起来，一起交流如何应对。而有了这样的聚会，市场才不会失控。

　　而在深圳，在面临调控的时候各自为政，各忙各的，没有想过利用大家的力量来迎接到来的挑战。这样的结果，直接导致了深圳房价的暴跌。

　　5：深圳房地产界没有自己的声音

　　深圳房地产市场在调控之中如此的被动，很重要的一点，就是因为深圳房地产界没有自己的声音。

　　一方面，是深圳空军横行，对已经暴跌的房价毫不买账，而另外一方面，则是一些媒体，一些所谓的专家，经常性的跳出来，说深圳房价要下跌60%之类的毫无常识性的话。对此，深圳房地产都只有沉默。

　　风语不是开发商，不是代理公司，也不是中介公司，更不是某些媒体所说的拥有大量房子的炒房者。风语只是一个评论员，房地产的涨跌对风语都没有什么直接的利益冲突，但是风语在这一年里，发出了很多声音。这些声音虽然造成了一定的社会影响，但如果有更多的开发商或者其他的人士站出来，让全国的百姓听听深圳地产界的声音，现在的深圳地产，就不是现在的这个样子了。

　　因为这些原因，使得深圳房地产行业在全国性的房价处在上涨通道之中开始下跌，并且是一跌惊人。

　　在这样的下跌过程之中，深圳政府并没有采取很多的措施来改变这样的下跌，而有些舆论和一些研究机构，还对深圳的房价暴跌持幸灾乐祸的态度，还有些媒体，居然扭曲事实的说深圳的房价还在上涨，更有人说，深圳的房价还要继续跌60%才算跌到位。

　　面对深圳房价的疯狂下跌，中央层面也有过一些关注，在2008年，中央电视台经济半小时栏目组就多次来深圳制作深圳房地产相关的节目，就在这几天，中央电视台以及同级新闻媒体又有多家在深圳进行采访，又有新的一系列节目要推出，希望他们的节目，能让市场正确而理性的看待深圳的房地产市场，去除关于深圳房价在舆论报道中的一些妖气。

　　房价的下跌影响了深圳房地产行业的正常运转，而在现在，深圳的房地产行业还呈现出了崩溃的局面，在这里，风语希望通过自己的文章，让更多的人认清真相。

　　其实在风语之前，已经有很多人提过深圳房地产的崩盘。每当市场上有崩盘声音的时候，一些深圳的房地产开发商，还有深圳政府以及一些房地产行业相关的人士出来否认崩盘一说。大家的目的是希望房地产不要真的崩盘，希望给人信心，留下正面的形象。

　　这样的出发点是好的，但却也是非常愚蠢的行为。深圳房价跌了，市场出现问题了，我们不应该去掩盖，而是要让全国的老百姓，让决策领导了解深圳房地产的现状。否则的话，深圳房地产的调控政策永远不会放松，中央对深圳房地产的调控力度，还会不断加大。

　　因为如此，风语是非常乐于听到深圳房地产崩盘的相关言论的，因为，只有上面了解了深圳房地产的情况，深圳的房地产调控才有放松的可能。也正是因为希望市场了解深圳的房地产到底出现了多大的问题，风语才写了两篇轰动全国的评论文章《深圳断供已过千亿，次贷危机浮现》和《负资产已达三十万，深圳中产很受伤》，风语的这两篇预警性的文章引起了市场广泛的关注，对大家了解深圳房地产市场所出现的危机，是有着积极的效果的。

　　其实严格来说，深圳房地产行业确实已经崩盘，在很多国家，房价跌个20%，成交量下滑一半，就已经被称为崩盘了。但是深圳在房价下跌了40%多近50%之后，还怎么好意思说自己的房地产市场是在经济健康的发展呢？

　　现在风语再谈深圳房地产行业的崩溃，绝不是危言耸听，所讲的，都是客观事实。希望通过这样的讲述，能让大家了解深圳房地产市场最真实的东西。

　　房地产行业，最直接的就是这样三个群体：开发商，代理公司和三级市场，而从目前的情况来看，这三个群体，都已经呈现了濒危之势，稍有不慎，这三个群体就会遭致灭顶之灾。

　　我们首先谈谈开发商。

　　谈开发商，这可有得一谈。风语知道，很多媒体朋友也都很喜欢听。

　　在最近一段时间，有很多媒体圈的朋友都向风语打听，有没有开发商资金出问题了，有没有开发商最新的内幕情况等等。他们关心这些，因为深圳如果开发商出现问题的报道出来，肯定是会引起巨大的轰动的。

　　不过，由于一些东西比较敏感，直接涉及到具体项目或者公司，所以风语只是从几个方面来分别谈谈。

　　1：深圳开发商连员工工资都开始拖欠

　　在上个月，据一开发商财务人员透露，某大型开发商目前的资金已经相当紧张，近百名员工已经四个月没有领导工资。

　　这不是一个个案，这也不是一家小型的开发商。这样的情况，是相当严重却也是普遍存在的。

　　2：资金非常少

　　很多开发商在市场好的时候都拿了大量的土地，在近两年支付了大量的资金出去。但是由于市场进入观望期，这些开发商现有的楼盘又都卖不动，收不回来钱，所以这些开发商的资金非常少。风语有一次好奇，通过关系随意的了解了两个项目在银行的资金情况，居然发现这两家开发商的对公账户上的资金都不到20万！

　　3：款项难以支付

　　作为开发商，需要支付的款项很多的，比如建筑费用，园林绿化费用，政府税费，代理公司营销代理费用等等，这些费用加起来，非常庞大。而很多缺乏资金的开发商，目前都难以支付这些款项，很多开发商，包括大型的开发商，目前都开始通过房产来抵相关的款项。

　　4：断供土地

　　很多开发商在去年市场好的时候高价拿了一些地，但这些土地的费用都还没有结清。到现在来看，在这些土地上开发的房子的成本已经超过了现在片区的市场售价，如此来看，开发是要亏大本的，所以很多开发商去年，今年拿的一些地，都在损失了高昂的定金之后退掉了土地。

　　5：众多开发商开始亏本卖楼

　　由于资金紧张引起了上面的一系列问题，很多开发商为了缓过这一口气，都开始了低价销售。而在市场的价格调整了之后，很多项目只有亏本销售，才能卖的出去。

　　以龙岗为例，龙岗最近开发的项目很多的都是最近拿的地，很多项目的楼面地价就达2000甚至2000以上，楼面地价加上2500的建筑成本，加上500元的园林绿化成本，加上500元左右的政府税收，加上300元的营销费用，加上财务成本600（投资总额开发周期内的银行利息），项目的成本就要达到6400左右。而在目前的龙岗市场上，很多项目的售价都已经在6400以下。这不是亏本卖楼是什么？

　　还是以龙岗风语正在组织团购的中央悦城为例，该项目位于龙岗中心城，地段好，景观资源丰富，所有的房子都是南北通透，是纯大户型的豪宅项目。这样的豪宅项目，目前针对风语置业者联盟的团购价格非常的便宜，125平米的豪宅单位，单价才6300，这样的房子就铁定是在亏本销售的！

　　以上就是开发商所面临的问题，在被逼无奈之下，很多开发商采取了比如降价进行销售，低价出让空闲的土地，公司整体转让等等措施。目前风语置业者联盟就接到了很多开发商的电话，希望由风语置业者联盟团购低价一些单位。而后海某项目和蛇口某豪宅更是向风语提出了整体转让的意向，希望风语帮忙联系国内的投资机构或者国外的财团。这些方法目前尚能使用，如果再晚一步，所有的一切都没有可能了。

　　谈完开发商之后我们谈谈代理公司。

　　相比开发商，代理公司受房价下跌的冲击相对较小，但是，代理公司所遭受的冲击却也依然是致命性的。

　　房价下跌在给代理公司带来冲击之前，其实还带来了一些机遇。比如，在以前市场好的时候，代理公司代理一个楼盘，开发商支付的佣金都是非常的少，有时候卖一套房子，代理公司所拿佣金才有数千元，而现在，开发商给代理公司的佣金，动辄就是几万，一些豪宅单位最近给出的更是几十万。

　　这看起来对代理公司是好消息，但是开发商为什么给代理公司这么高的佣金？很简单，房子难卖了，有些地理公司代理的项目，半年卖不动一套，对他们来说，高提成有什么意义？而这样的代理公司，如何的继续生存下去？

　　深圳注册的具有代理资质的代理公司，不下于500家，在这几年内在深圳活跃多的代理公司，也不下200家，但是，目前深圳仅有这么些楼盘在销售，并且大部分的代理业务都被中原，世联瓜分，这些代理公司又如何能逃避倒闭的命运呢？

　　小的代理公司如此，大的代理公司如何？

　　说到这里，我们不用为大的代理公司的生存情况担心，因为这些公司在前几天都积累了相当多的资金，并且现在也仍然有较多的资金进账，他们的生存和发展是没有问题的。我们需要担心的是，这些代理公司员工的生活质量。

　　现在很多楼盘的销售都非常的惨淡，很多一线的销售人员一年都卖不了几套房，而这些员工的基本工资却都只有一千左右。在深圳这样一个高消费的城市，一千一个月，能给人提供多高的生活质量呢？

　　这，必然会导致大量的销售人员流失，或离开房地产行业，或带着失望离开深圳。深圳的代理行业，已经开始了洗牌。

　　讲完代理公司，我们讲讲中介机构（三级市场）。

　　在房地产行业中，开发商所牵涉的资金最大，而中介，涉及的人员则最多。所以，中介相比新房代理公司，更加值得关注。

　　要想弄清楚中介目前的情况有多么严峻，我们首先要知道中介的盈利模式是什么。

　　中介从事的主要是二手楼买卖和租赁的交易，二手楼的买卖和租赁佣金是他们的主要收入。一般来说，买卖单他们收取房价总价的百分之三作为佣金（买卖双方各付一半，但目前一般都由客户支付），而租单他们收取一个月的房租为佣金（买房双方各付一半）。

　　这就是中介主要的盈利来源，从这样的数据来看，很多人会感觉，中介的利润还是蛮高的，但是，事情往往并不像想象的那样。

　　运作中介是需要巨大的开支的，公司的摊子铺的越大，公司的运营成本越高。一般来说，中介公司一个分行的成本分为如下几个部分，一是分行的租金，这个租金从几千到几十万不等，这跟地段和铺位大小有关系。而一般分行的租金，一个月也在2万左右，第二个部分开支是分行员工的开支，包括工资和水电电话费等费用，一般在2万左右，第三部分就是后勤管理成本。对小公司来说，基本是不存在这个费用的，但是，大公司这个费用就高的惊人。因为大公司有一个庞大的后勤管理部门，而这些部门的所有开支，也是需要分摊到各个分行的。这笔费用和公司大小已经管理成本投入情况有很大关系。在深圳，几家大型中介每家分行的管理成本基本在6-8万之间。

　　通过以上的成本计算我们可以得知，中介运营的成本是非常高的，一个分行的固定成本每个月可能就需要十余万。

　　相对于很旺的铺，一个月十万左右的成本肯定是不高的，因为在市场好的时候，有很多分行都可以创造二十甚至三十万的业绩，但是，并不是所有的分行都可以做的这么好。一个中介公司，市场好的时候，平均下来业绩也往往只有十多万，利润不高。

　　可能有些朋友看到这个数据的时候可能会怀疑，但是别忙，风语会举例给大家进行说明。

　　深圳关内有一家区域性的中介公司，有数十家分行。这家公司在去年业绩做的非常好，一年的佣金收入达到了1.2亿，但是，该公司的净利润却只有117万！

　　做生意或者做投资的朋友们都应该知道，这样的利润率是相当低的，其长期收益率和抗风险能力也是非常低的：市场相对较好的时候都只有这个样子，市场不好的时候呢？又会成为什么样的状况？最近笔者就获悉，该公司正在谋求投资公司整体收购，而如果收购失败，这家公司直接面对的就是倒闭。

　　通过以上的说明和数据，我们就可以知道，中介市场本身就如同鸡肋，是一个赚不了大钱风险又特别大的行业。现在之所以有这么多中介公司，其运营者主要的目的都不是为了通过这个来赚多少钱，有的人是希望通过中介机构来炒房，有得人是想做大上市之后圈钱。真正想通过中介赚钱并且又能通过中介赚钱的，少之又少。

　　对这个行业有了全面的了解，我们对在面对调控，房地产市场陷入低迷的时候中介会有如何的表现，就不难理解了。

　　下面我们就来对深圳的几大中介公司逐一的进行点评。

　　中原，中原在深圳拥有的分行数量有一百多家，是深圳规模最大，最能创造业绩的公司之一，该公司在市场好的时候，也还为公司赚了不少钱。但是在现在，中原面临大规模关铺的命运。

　　中原的舵主施永青在离开中原之后因为担心房地产市场发生危机而又重新回到中原进行掌舵，而他在回中原的第一件事就表示要关铺，关大量的铺。据了解，中原接下来的一段时间要关的铺将超过现有分行的一半以上。

　　中原是一个很注重成本管理的企业。该公司在市场进入观望期的时候开始，就开始了开单入职的管理方式，也就是说，任何人要想进入中原从事中介工作，都必要要开单，并且要开大的卖单，为公司赚取了相当的利润之后中原才会让这些人加入中原，不如，即使在中原做上半年一年，达不到中原规定的业绩，也别想拿到中原一分钱的工资。

　　因为采取这样一些得力的管理方式，中原的成本管理才掌握的非常好，让中原在今年的低迷中亏损的相对较少。而现在，中原也要关掉一半以上的铺，确实让人惊叹!

　　说完中原之后说美联。美联和中原一样，都是来自香港的企业。该公司的分行也非常多，最多的时候，美联拥有230条组（有些铺面比较大的分行设两条组），而目前，该公司的分行规模已经大幅减少，只剩下100条组。而在接下来的一段时间，该公司还会继续关铺，可能会减少到60条组。减幅将超过70%。

　　世华，本土中介市场上的大鳄，是深圳地产中介中规模最大，利润最高并且还是最受争议的中介公司之一。该公司老板梁文华，在中介行业从业的时间非常长，经历过数次房地产的风波，因此，该公司在扩张的时候非常的比较稳健，并且追求利润。正是在这样的经营下，该公司开的铺几乎个个都能赚钱。

　　该公司最高峰的时候拥有180家分行，目前还有分行150家，是中介中减铺幅度最小的一家。但是，尽管该公司运营非常稳健，受到市场冲击的影响还是非常大的，以至于现在公司每个月都会出现较大金额的亏损。在这样的情况下，业内传出，世华将关闭目前所有不盈利的分行，而如果按照这样的标准执行，世华也会关掉近百家分行。并且细心的朋友们可以留意到，慢慢的已经有很多世华的分行已经关门了。

　　世联也是不得不说的一家。世联的三级市场在最近两年才发展起来，其发展速度非常快，很快的就跻身一流中介的行业。该公司在最顶峰的时期，拥有60余家分行，其后勤管理部门，也是非常的庞大，有百余人之多。但是到目前为止，该公司仅剩下18家分行，公司后勤管理人员也仅剩下20人。

　　信宜家同世联一样，也是在最近才发展起来的。该公司为中原的另外一品牌公司，在成立之初就大张旗鼓的开了数十家分行，但是到目前为止，所剩不多。而在一个月之内，应该会全部关闭。

　　中联等其他企业也一样，都是大量的关铺，大量的裁人。整个三级市场，都已经陷入了人事危机之中。以前的业务精英们现在想的不是如何做业绩，而是在担心，接下来自己的分行是不是会关闭，自己是否会在裁员之列。

　　通过房地产开发商，代理公司和中介行业现在的情况来看我们发现，现在深圳的房地产市场就如一个病入。而面对这个病人，深圳政府也确实将采取系列措施来进行拯救。但是需要注意的是，这个病人已经病入膏肓，不是三两针青霉素和止疼针就能解决问题的，应该采取快速，高效的方式来进行抢救，通过又猛有快的救市政策，来拯救现在的房地产市场。

来源：焦点深圳房地产网