房地产：中央终救市 短期内难见成效

　　继各级城市出台针对房地产市场的“救市”的政策后，国务院总理温家宝10 月17 日主持召开的国务院常务会议提出要“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”。这一番话可以理解为中央政府将步地方政府后尘对房地产市场进行“救市”。

　　对行业的影响需时间来检验

　　从上述三点来看，可以看出国家对当前房地产市场的看法是：住宅结构仍不合理，保障性住房比例偏小；曾经成功遏制市场炒作的高住房交易税费目前也影响到了正常的居住需求；高房价以及观望气氛使得目前市场观望气氛浓郁，市场需求无法顺利释放。

　　这番话主要从较高层面支持了房地产市场，微观层面可操作的政策尚需政府去细化。因此对行业的具体影响需要时间去检验。

　　目前市场面临的主要问题是市场信心缺失带来的观望气氛浓郁从而导致市场成交量大幅下跌。“支持居民购房”这一点可以理解为政府将通过各系列政策来提升市场信心，通过刺激消费从较深层次去解决房地产市场面临的问题。但正如市场信心的缺失非一日之寒，市场信心的提升也非短时间可以实现，因此政策的影响力需要时间去释放。

　　对上市公司影响有利有弊，短期维持行业“持有”评级

　　虽然上述三点对房地产市场影响可能比较深远，但短时间之内对房地产公司的业绩影响不大：

　　1、保障性住房建设规模的加大将影响市场供应结构。当前市场住宅主要由商品房提供，保障性住房比例较小，部分非商品房产权也不明晰，这导致几乎所有住房需求都需要通过消费商品房来解决。所有需求集中在商品房市场，带来了市场供不应求的局面，结果就是房价快速上涨，居民购房能力下降。保障性住房的加大建设将分流部分住宅需求，缓解商品房市场的供求矛盾。

　　保障性住房的本质在于保障，因此其盈利能力将远远低于商品房。目前有部分公司涉足国内保障性住房的建设中，但毛利率水平较低，对上市公司业绩影响很小。同时保障性住房分流了部分商品房需求，降低了供需矛盾带来的房价上涨的动力，即影响了商品房的盈利能力，从这个角度来看，保障性住房的加大建设对上市公司影响弊大于利。

　　2、降低住房交易税费主要针对二手房交易。前期由于二手房投资投机气氛浓郁导致价格快速上涨，政府通过提高交易税费在一定程度上遏制了炒作之风。但交易税费的提高也遏制了部分寻求通过二手房解决住房问题的自住需求。

　　该政策通过降低交易成本加大了市场的流动性，对房地产市场的正常运作起到促进作用。但二手房市场交易的加大将会商品房一级市场带来“彼涨此消”的效果，通过分流需求影响了一手房的销售。

　　该政策将加大市场二手房的流动，中介等服务也将迎来转机，但目前国内尚无从事二手房交易的大型房地产上市公司，因此该政策对上市公司影响也将是弊大于利。

　　3、支持购房需求能够释放市场需求，拉动市场成交量，从而缓解当前行业面临的问题。由于市场信心的缺失，居民购房意愿较低，商品房交易快速下跌，开发商资金回笼减少，整个行业资金压力加大。虽然国家连续两次降低存款准备金率和利率，但对缓解行业资金压力作用不大。针对此，国家可以通过直接向房地产企业提供贷款来缓解资金压力，也可以通过提升市场信心促进市场消费来间接加大开发商的资金回流速度。但第一种方法加大了金融系统的风险，也易加剧了市场供需矛盾，而第二种方法则是较深层面地去解决市场问题，能够促进市场健康发展。

　　支持购房需求是一很广泛的政策，其具体实行效果尚需政府出台较为详细明确可操作性强的细则。

　　这一点对房地产行业是比较有利的政策，对行业内上市公司的影响也是利大于弊。

　　但由于政策的效力需要时间去释放，短期之内尚无法实现，同时该政策对上市公司影响有利有弊，因此短期内我们维持行业“持有“的评级。政策彰显行业地位，但影响了市场自发的调节机制受国内外形势影响，当前我国经济面临较为严峻的考验。出口、固定资产投资和消费作为我国经济发展的“三驾马车”遭遇危机：人民币升值和国外需求的减少大大影响我国产品的出口；经济体系的调整将降低固定资产投资的占比，而持续从紧的货币政策影响了固定资产投资规模；国内消费一直都没有成为我国经济发展的主动力。目前国内经济运行出现了经济增长放缓趋势明显的迹象，在出口和固定资产投资都无法实现快速增长的情况下，唯有加大内需才能缓解经济问题。但作为市场主要需求的住房需求却呈现低迷迹象，这不利于内需的释放。国家出台支持购房需求的政策是需要房地产市场能够在刺激内需方面起到带头作用。在“衣食住行”加“旅游”的主要消费格局下，寄希望“衣”“食”“行”和“旅游”的大幅增加可能性较小，唯有“住”的需求存在较大释放可能性，而且其总量很大，对内需拉动效果明显。由此可见房地产行业在内需结构中的地位。

　　但我们认为此政策更多地考虑了宏观经济，从而影响了市场调节机制。当前房地产市场的调整是由于前期市场发展太快导致，而周期性一直是房地产市场的标志。当前房价过高仍是影响居民消费的主要原因，市场自发的调整带来的观望气氛是一种正常的市场行为。但国家从宏观经济角度考虑出台该政策在一定程度上影响了市场的正常调节机制，对行业长期的健康发展有一定的负面影响。

来源：焦点石家庄房地产网