救开发商还是救市场？

深圳新房销售大减近五成，二手房减少近七成。

    10月19日，深圳市国土房产局发布《1—9月深圳房地产市场分析报告》（以下简称《报告》）。根据该《报告》来看，深圳楼市价量齐跌，房市惨淡。

    《报告》指出，1-9月以来深圳市新建商品房销售面积259.94万平方米，同比减少47.81%，其中，住宅销售面积240．6万平方米，同比减少46．32％；二手住宅方面，交易面积257.12万平方米，同比下降67.48%。

    该《报告》公布的数据同时显示，今年9月份深圳市商品住宅销售均价为12431.39元／每平方米，比去年同期的17350.26元／每平米下跌了28.4％。

    在其它城市，尤其是以往中央的重点调控对象——长三角各市纷纷宣布出台救市政策之时，深圳还能耐得住寂寞吗？

    救，还是不救？

    面对深圳楼市如此惨淡的成交局面，政府应不应该出台救市措施成为各方关注与争论的焦点。

    主持《报告》撰写的深圳市房地产研究中心副主任王锋在接受记者采访时表示，市场萎缩局面的持续既是市场自身调整的结果，更是今年以来不断恶化的全球经济与金融形势影响的结果。王锋认为，深圳房地产市场住房开发与消费信心不足、持币待购现象普遍、市场观望气氛浓厚的主要原因，就是恶化的外部经济及其不确定的运行前景。

    “当前对房地产市场的政策干预，已显得非常必要。”王锋认为，改善房地产市场宏观调控的税收、金融、土地等各项措施和手段，通过刺激和促进合理的住房消费和开发投资来拉动内需，既能稳定房地产市场和房地产经济的运行，实现国家宏观调控的目标，又能有效地应对国外不利经济、金融形势对我国经济增长的影响。

    不过，深圳市社会科学院房地产与城市研究中心主任高海燕有着不同看法。他认为，持续低迷的房地产市场并不能依赖所谓的“救市”新政来完全激活，在经历了长达一年的低迷之后，市场需求的激活需要相当长时间的心理调整和价格继续下降同时配合，而向置业者提供购房补贴、延长还款期限、减免相关税费和调高公积金贷款最高额度等具体细则，只是在改善房地产企业外部经营环境和资金压力方面有所作用，但并没有对消费者产生实质性的利益诱惑。

    高海燕表示，通过调查发现，此前出台救市政策的各城市并没有取得预期的明显效果。“旨在刺激房地产市场的地方新政实际上对于开发商也造成了一定的观望气氛，原来计划以降价来刺激销售的开发商对于救市政策产生了新的期待，从而改变了营销策略，所以形成供需双方同时观望的局面。”

    而深圳市某国有房地产开发公司的一位负责人告诉记者，他不久前参加了深圳有关部门组织的座谈会，提交了自己的若干建议，“请政府出台相关措施，不管是在土地出让和贷款政策还是减免房产交易契税，只要能促进当前房产市场成交就好。”

    “现在日子很难。”刘说。

    成交量真实性之谜

    深圳市房产局一位官员表示，“相关政府部门会密切关注市场情况，至于会否出台救市措施，目前无法给出确定回答”。

    王锋在接受记者采访时表示，目前深圳相关部门对市场处于高度关注状态，但具体到出台辅助性措施，还需再等一等。原因在于深圳跟其他城市情况不同，楼市调整时间长、房价跌幅深、购房者信心严重不足，不是一两个简单的措施就能挽回购房者信心。如果出手救市，最大的难度在于研究怎样才能重新树立购房者信心。

    高海燕则认为，秋交会成交缩量的事实证明，只有部分价格达到购房者接受程度的楼盘才可热销。他指出，从其他城市的救市措施看，多数政策的核心在于给开发商提供支持，而并非直接对市场有帮助。

    另一方面，深圳楼市是否到了非救市不可的地步，仍有待确认。深圳房地产交易中心的数据显示，国庆期间，全市仅成交500多套，从而引发市场恐慌。但之后的消息证实真实的成交量远远高于公开的数据。仅世联、中原两家代理的楼盘，成交量都远不止500套。

    中原地产某负责人在接受记者采访时也表示，目前房产市场仍然有调整空间，至于救市，地方政府无非是在税收、放宽土地出让金等方面出台措施，对市场的帮助不大，效果有限。

    国世平还认为，虽然深圳的房地产投资占比30％，这也是很高的一个数字，其对整体经济的影响还是较大。但摆在政府眼前的一个尴尬现象是，房价已经进入下降通道，政府即使要救市，没有巨额资金是做不到的。政府也不会过分地救，因为缺钱，让利让税都很有限。“在这种情况下，开发商需要自救。”国世平说，“何况深圳现在的房价依然很高。”

    在目前的行情下，国世平预计，深圳政府对房地产的态度，可能更多是象征意义上的鼓励，即便是在部分政策上微调，也难以改变房价下滑的通道。

    他认为，当前，深圳楼市出现的问题，主要就是两个，一是房价太高，一是供大于求。国世平认为，这两大问题不解决，政府的任何举措，市场和消费者都不会买账。

来源：中证网