乔新生：如何让“宋庄小产权房案”不再重演 北京一画家宋庄购房（小产权房）,因为房屋增值,原房主提起合同无效之诉。近日,画家提出反诉,要求房主返还房屋增值部分。法院在考虑房屋宅基地区位价值等因素后,判决房主赔偿可信赖利益损失近28万元。
案情虽然一波三折,但法律关系并不复杂。根据我国《土地管理法》的规定,农村集体所有制土地是不能随意转让的,所以,法院判决画家手中的合同无效。不过,正是由于宋庄房价一直上涨,现在购买房屋将会付出更多的代价,因此,法院判决房主赔偿画家的损失。
从表面上来看,法院的判决合乎法律规定,但仔细分析人们就会发现,判决所依据的法律制度存在严重问题。农民出售自己土地上的房屋,双方意思表示真实,为什么法官支持违约方呢？当初制定《土地管理法》,采用城乡二元土地管理制度,目的是为了保护农村集体所有制土地,确保耕地不会因为房地产开发和工业化建设而被蚕食殆尽。但事实证明,这样的法律制度非但不能抑制政府和房地产开发商的利益冲动,反而将农民置于非常尴尬的境地:如果将自己的土地交给国家,由政府出让土地使用权,进行房地产开发,那么,只能获得微薄的经济补偿;如果自己动手从事房地产开发,又违背现行的法律规定。北京宋庄发生的案件,从一个侧面证明,限制农村集体所有制土地流转,缺乏最起码的合理性。
北京郊区乃至其他一些城市郊区的农民通过自行开发房地产,早已突破了法律的界限。“小产权房”的出现,既是集体所有制土地成员抗争的结果,也是我国农村土地制度改革的大胆尝试。中共中央十七届三中全会做出的决策,在一定程度上解开了法律死结,解除了农民兄弟的困惑,为农村土地流转打开了方便之门。根据《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》,农村居民可以向其他个人和公司流转为期30年的土地承包经营权,具体形式包括转包、出租、互换,转让、股份合作等,以发展适度规模经营。
但我们必须指出,中共中央关于农村土地流转的规定,仍然是建立在所有权与经营权分离基础之上的土地流转制度。农村土地集体所有这个宪法规定的基本经济制度并没有发生根本性的改变。农村土地流转不同于土地的私有化,农民只能转让自己的土地承包经营权,而不能通过集体转让的方式,转让农村集体经济组织的土地所有权。
从现行的法律体系来看,由于农村土地承包经营权流转制度是建立在农村集体土地所有权不变的基础之上的用益物权,所以,即使农村土地承包经营权被拍卖或者变卖,农民仍然享有农村集体土地所有权。与以往法律制度不同的是,土地流转制度再也不限制农村土地承包经营权的主体资格,画家也可以在农村拥有土地承包经营权。但是,在画布上作画和在田地上耕作毕竟是两个完全不同的行当,画家即使取得了农村土地承包经营权,除了在上面“种”房子之外,还有其他选择么？
总而言之,要想避免此类案件再次发生,必须从根本上建立城乡一体化的土地流转制度。可以毫不客气地说,横亘在中国新农村建设道路上的不是农村土地承包制度,而是城乡一体化条件下的城乡规划法律制度。假如没有按照城乡规划法的规定,对农村实行科学的规划建设,那么,画家很可能会择地而栖,农村土地纠纷还会大量存在。
（作者系中南财经政法大学社会发展研究中心主任、教授）
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