新政送来预期还是派发催命符？——房地产开发商只有明天没有昨天

作者：戴欣明

    按：在台风中的中国房地产业开发企业已经被刮的晕头转向了，在“内外交迫”的情况下，在期盼中，在争取中，可算来了一个指南车。可以说板上钉钉的“救市”已经翩翩而来，哪是否如开发商所愿？对于广大置业者有传递了什么信息哪？

■虽迈开脚步，但扩大内需有滞后性

    在国际、国内的大背景下，中国扩大内需的脚步迈开了！房地产从2003年定性为支柱产业，到现在也没有谁说不是。

    这次新政与房地产有直接关系的有三大方面，包括之一：“从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税（万分之三）；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。”

    之二：“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍（7折，上次是8.5折），最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。”

    之三：“加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。十是近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。”

    截至9月末，全国金融机构个人房贷的增量是2432亿元，比去年同期下降了56%。说明房地产市场状态可见一般。可以说这次下调明显地是倾向于首次置业者，的确对置业者是个利好消息，但这也是个折中政策，在社会各方面的压力下不得已而为之。“对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。”对于一线城市的作用不大（有部分二三线城市也是这样的局面），由于历史原因，市场上90平方米以上的大户型还是绝对的主力户型。

    应该说，这次政策的出台对稳定楼市起到一定的作用，但是，能否增加销售还是个未知数，或者说大量成交不太可能，估计还要一年左右的时间才能起到效用，也就是说这个时候小户型已经漫天飞舞了。

■取决于房价是否继续下跌

    “改善型普通自住房提供贷款”，可以说是面积在90平方米到140平方米左右的住房（各地有所不同），最低首付款比例调整为20%，实际上是变相放松了第二套住房贷款政策4成的界定，只是没有细则。

    但是豪宅还是有限制（这部分的首付多少对于相应的人群影响不大），这说明整个贷款结构趋于合理。

    还不得不令人担忧的是，首付下降到两成，如果开发商降价30％，购房者就会变成负资产。其实，我们更关注这次“下调”以及“免征”是否会让炒家再次运作起来？开发商会不会在降价？

■炒家还不敢冒然入市

    炒家还不敢冒然入市，真正的炒家中60％已经在2007年中逃出去了，没有逃出去的已经没有翻身的能力，要想恢复还得几年。这次新政出台并没有放松对炒家的限制。

■开发商看到预期，同时领到了催命符

    也就是说，由于市场上大户型太多，从这个焦点来讲，这次政策并没有“救”这些房地产项目的“市”，可以说，这次还是“刺激”楼市于“托市”，主要针对首次置业者，不能阻碍楼市价格的下降，因为没有激发大户型的消费能力，或者说也没有太大的必要，这部分应该让市场解决，或者说这次政策给了开发商一个预期：开发小户型能薄利多销。也是逼迫房地产开发企业走市场化的道路的一道催命符。

    大户型在手的开发商的命运并没有什么改变，公积金贷款更与他们无关。可以说，开发商看到预期，同时领到了催命符。

    与此同时，我们还可以看到，政策的制定者比大家预想的聪明很多，也即是说，房地产只有明天，没有昨天。

■置业者又迎来了一个“人文”台阶

    这次政策如同在2006年4月1日，北京开始解禁1.0排量上路问题，也同时解决了汽车攀比的格局。

    这次房地产政策明显是倾向90平方米以下的小户型，有异曲同工之处，戴欣明认为这是90.70政策（房地产第一个“人文”台阶）之后的又一个对房地产市场有利的“数字化”政策，也是在2006年那个时候，戴欣明讲：“深圳最迟2-3年，大部分房地产项目会成为卖方市场的根据之一…”但对待小户型的利好还不够。这样那些手上没有小户型的开发商就着急了。

    戴欣明认为，这次“新政”是给置业者一个“人文”台阶，中国人太需要这样的限制，这样才能在“左邻右舍”中得以安生，比如购买小户型，才能摆正心态，住在这样的房子里，心理才“踏实”；给具有妄想情绪的房地产企业一个“巴掌”，炒作时代还是“过去时”；给反思的房地产企业一个“甜枣”，只有反思自己的房地产企业才能在未来的房地产市场中赢得自己的席位，同时赢得置业者的尊重。

    另一方面，我们也看到，房地产市场的产业结构越发合理，未来是小户型的天下，伴有经济适用房、保障性住房，同时还有为数不多的大户型、豪宅，也就是在未来几年，中国房地产的理性时代真正到来。

■中国房地产市场：“那有个完啊！”

    最后要说的，这里面还有一个巨大的隐患就是没有解决地方政府土地收益问题，地方政府是否趁火打劫？如果这样，置业者还是在劫难逃。