信心缺失非一日之寒 房地产救市影响需时释放

继多个城市出台针对房地产市场的"救市"政策后，国务院总理温家宝10月17日主持召开的国务院常务会议提出要"加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房"。这一番话可以理解为中央政府将步地方政府后尘对房地产市场进行"救市"。
　　可以看出国家对当前房地产市场的看法是：住宅结构仍不合理，保障性住房比例偏小；曾经成功遏制市场炒作的住房交易税费目前也影响到了正常的居住需求；高房价以及观望气氛使得目前市场观望气氛浓郁，市场需求无法顺利释放。
　　这番话主要从较高层面支持了房地产市场，微观层面可操作的政策尚需政府去细化。因此对行业的具体影响需要时间去检验。
　　目前市场面临的主要问题是市场信心缺失带来的观望气氛浓郁，从而导致市场成交量大幅下跌。"支持居民购房"这一点可以理解为政府将通过各系列政策来提升市场信心，通过刺激消费从较深层次去解决房地产市场面临的问题。但市场信心的缺失非一日之寒，市场信心的提升也非短时间可以实现，因此政策的影响力需要时间去释放。
　　虽然上述三点对房地产市场影响可能比较深远，但短时间之内对房地产公司的业绩影响不大：
　　1、保障性住房建设规模的加大将影响市场供应结构。保障性住房的加大建设将分流部分住宅需求，缓解商品房市场的供求矛盾。
　　保障性住房的本质在于保障，因此其盈利能力将远远低于商品房。目前有部分公司涉足国内保障性住房的建设中，但毛利率水平较低，对上市公司业绩影响很小。同时保障性住房分流了部分商品房需求，降低了供需矛盾带来的房价上涨的动力，即影响了商品房的盈利能力，从这个角度来看，保障性住房的加大建设对上市公司影响弊大于利。
　　2、降低住房交易税费主要针对二手房交易。但二手房市场交易的加大将给商品房一级市场带来"彼涨此消"的效果，通过分流需求影响了一手房的销售。目前国内尚无从事二手房交易的大型房地产上市公司，因此该政策对上市公司影响也将是弊大于利。
　　3、支持购房需求能够释放市场需求，拉动市场成交量，从而缓解当前行业面临的问题。
　　这一点对房地产行业是比较有利的政策，对行业内上市公司的影响也是利大于弊。
　　当前房地产市场的调整是由于前期市场发展太快导致，而周期性一直是房地产市场的标志。当前房价过高仍是影响居民消费的主要原因，市场自发的调整带来的观望气氛是一种正常的市场行为。但国家从宏观经济角度考虑出台该政策在一定程度上影响了市场的正常调节机制，对行业长期的健康发展有一定的负面影响。

来源：中财网