央行连环政策松绑"房奴" 小户型购房者受益最大

　　数字显示，8月份全国70个大中城市房价同比上涨5.3％，涨幅比7月低1.7个百分点，环比下降0.1％。截至目前全国已有十几个城市出台了刺激房地产市场的措施。

　　白景明说，楼市和资本市场对经济运行关联度很高，调整楼市可以起到四两拨千斤的作用。同时也是规范房地产交易，加快房地产市场制度建设的好机会。

　　在国务院释放出“降低住房交易税费，支持居民购房”信息不久，昨晚央行和财政部就公布了具体政策，包含减免税费、下调公积金贷款利率、放宽部分住房首付款比例等。专家分析，这一系列政策最大的受益者将是首次购买小户型自住房的购房者。

　　税收：购小户型者税费下降35%左右

　　【财政部公告】 从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　【解读】 显然，首次购买小户型普通住房的个人将是最大受益者，那么对于这类购房者而言，能得到多大的实惠呢？

　　合富置业市场部相关人士向记者算了笔账，以内环内一套面积为90平方米、单价1.7万元、总价153万元的的住宅为例，如果购房者是第一次购买且用来自住的话，按照原先的标准，卖方要交合同价0.5%的土地增值税7650元，买方合同价1.5%的契税22950元，而765元的印花税买卖双方都要缴纳。现在根据新政策，卖方的土地增值税可以免交，买方的契税只需交1%，双方的印花税都免交，这样，新标准为买卖双方各自节省8415元。

　　易居臣信有关人士告诉记者，总而言之，对于首次购买小户型普通住宅的购房者而言，各类税费的减免，可以使总税费下降35%左右。

　　著名房产研究学者顾海波分析认为，此次优惠“组合拳”不能看作是政府的“救市行为”，更不能说是救开发商。因为中央政府多次强调加大保障性住房的建设规模，而降低住房交易税费，支持居民购房，对降低广大中低收入者的购房压力是有益的。随着保障住房的建设力度的加大，相信房价总水平的下降已成必然。“这些政策是救‘房奴’，而不是救房市。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，一系列政策的出台，表明政府希望刺激消费型购房，而非投资型购房。那么新政出台后会不会让房价重新走上上升的轨道呢？尹伯成认为，这些措施出台后，成交量应该会多少提高一些，但成交量和价格估计不会大幅上扬。因为房价去年以来涨幅过大，削弱了普通居民的购买力，除非房价本身进一步下降，否则楼市短时间内不会真正启动。

　　贷款：房贷利率已恢复至2002年水平

　　【央行】 自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。

　　央行也明确，金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

　　【解读】 上海市公积金管理中心副研究员丛诚分析认为，从9月16日起央行下调贷款基准利率算起，短短42天内，以5年期以上自住性商业房贷利率为例，共下调1.8个百分点，这种调息力度为房贷诞生以来20年里从未有过，极其罕见，这也表明国家希望通过激活房地产市场交易量来刺激消费。上海市公积金管理中心将按照相关政策从10月27日起调整公积金贷款利率。

　　丛诚分析说，这一段时间的大幅度降息，一下子抵消了过去六年来缓慢升息所累计的结果，使得房贷利率完全恢复到2002年时的最低水平。这次没有调整存贷利率，只调房贷利率，表明国家非常明确选择将房地产业作为刺激国民经济，摆脱国际金融危机造成我国经济下行风险的主要着力点。

　　而从公积金贷款利率来看，虽然也下调了0.27个百分点，同样恢复到2002年左右水平，但由于贷款基准利率下调幅度大，因此商贷与公积金贷款利率的差别正在缩小，这表明国家希望楼市全面启动。

　　【算账】 以一个购房者商业贷款100万元，公积金贷款30万元，按照20年期月等额还款法计算，之前，该市民每个月需要还商贷7781元，公积金贷款2016元，现在分别为6726元和1912元，每月可节省商贷还款1055元，节省公积金还款103元。

来源：东方网