张炜:二套房贷 松绑 的是与非

　　对于二套房贷政策的实施,有的专家从一开始就提出反对意见。在他们看来,楼市之所以成交低迷,去年9月底出台的二套房贷政策是“元凶”。利率成本和首付成数较高,导致很多购房者观望。若该政策能有松动,将使部分观望者较快做出购买决定。有房产中介今年夏天在南方进行的调查显示,40％的受访者关注第二套房贷政策,而受第二套房贷政策和加息的影响,46％的人推迟购房。

　　值得一提的是,目前市场对二套房贷的心理有些矛盾。对于房地产救市,调查显示近80％的网民表示反对。但对于开发商盼望的二套房贷“松绑”,却有60％的网民表示支持。50％的网民希望二套房贷利率下调至首套房贷的水平。这种矛盾的市场反应,说明购房消费者担心房价上涨,并希望贷款购房的成本下降。

　　其实,二套房贷是否“松绑”,首先要厘清当前房地产救市的目的。国务院最新提出的“加大保障性住宅建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房”,未必是开发商所理解的那种“托市”。保障性住宅建设规模的加大,可以拉动内需,并解决百姓买得起房的问题。假如理解为政策“托市”将支撑房价,恐怕是开发商的一厢情愿。不少理性的开发商已意识到,房地产救市不是救房价,而是救成交。次贷危机的教训也证明,虚高的房价必须“软着陆”,否则将给金融与经济体系带来毁灭性的冲击。

　　二套房贷该不该“松绑”,主要取决于两大考虑。其一,是否会导致楼市调控半途而废;其二,是否会增加银行的风险。从目前的楼市情况来看,成交量萎缩了,但房价的“虚火”仍较旺。房地产市场的主要矛盾,看似是信贷、税费等调控政策限制了消费和流通,根本性的矛盾却是房价太高了,而百姓的收入有限。若指望投资性需求来撑起市场,无异于奢望股市投机资金来撑起股指,最终还是泡沫破灭。

　　再设想一下,若二套房贷的首付降至20％,将给商业银行留下怎样的风险隐患？在目前的银行房贷中,只有购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,才可以申请20％的首付。若按市场传言所说的二套房贷首付降至20％,将比现有的首套房贷门槛还要低。这样大胆的举动或许有助于楼市活跃,但等于把银行放在“火上烤”。只要房价下跌20％,个人房贷不良率就会大幅上升,银行业绩将面临大幅滑坡。

　　在房价公认虚高的背景下,又面对经济下滑风险的增加,二套房贷门槛放得太低,势必伴随着一定风险。何况二套房贷的“松绑”,也不一定救得了房价。随着购买力和房价上涨预期都发生了变化,对二套房的贷款成本下降,购买者未必领情。从各地的房地产救市效果来看,虽然推出了购房入户、公积金放宽、税收减免和补贴等政策,但刺激市场交易的效果并不理想。例如,杭州市透明售房系统显示,10月20日,杭州主城区成交（不含经济适用房）为33套。而在杭州“24条”出台前的13日成交了63套。

　　市场上的投机客减少了,二套房贷不是不能“松绑”,但其“松绑”应该有度,尤其在首付门槛的降低上需要谨慎。与此同时,从支持居民购房的角度出发,可以进一步扶持一套房贷的购房者。上海、杭州等地上调住房公积金贷款额度上限,就是对购买第一套自住住房家庭的支持。

来源：中国证券网