尹中立：房地产政策调整效果有多大

　　依笔者之见,尽管有一系列政策利好的刺激,房地产市场难以重振雄风,因为决定市场走向的是需求。

　　一、当前房地产市场的主要问题是需求出现断层

要分析市场的需求,还得从2005年开始。除上海以外,北京等大部分城市的房价是从2005年10月开始飙升的,上涨速度最快的时期是2007年第二、第三季度,为什么出现这样的结果？根据笔者的观察,导致2005年后这些城市房价大涨的边际因素有以下三个:

　　因素之一是人民币汇率升值。汇率改革是2005年7月底开始的,在汇率改革的刺激下,国外资金纷至沓来,北京和上海、深圳等中心城市受此影响最大,这些城市不仅外资企业最集中、外国人多,旅居海外的华侨也最集中,这些海外资金通过购买人民币资产来获得人民币升值的好处,住宅及其他商业地产成为人民币升值过程中外资机构资产组合的重要部分。

　　因素之二是石油、煤炭、有色金属等大宗商品价格的飙升。全球大宗商品价格的上涨导致从事这些行业的企业和个人出现暴富,在这些暴富群体中,山西煤炭老板对北京的房价影响最明显。山西与北京之间空间距离很近,且历史上的联系渊源深厚（历史上的晋商票号主要服务对象是朝廷、官府）,山西的自然环境和人文环境都无法和北京相比,煤老板们的共同愿望是为自己的后代在北京创造生活与学习的良好条件,在北京投资置业成为他们暴富后的一致行动。

　　大宗商品价格出现暴涨的时间大约也是在2005年后,上涨最快的时段是2007年,这与北京房价飙升的时间高度一致。

　　因素之三是股票市场的繁荣。2005年至2007年底,我国股票价格平均上涨500%多,所有与该市场有关的人员受益丰厚,首先是证券公司、基金管理公司的从业人员,他们的收入大幅度上升,不少公司的高管人员的年收入超过1000万;其次是股市或基金的投资者,无论自己炒股票还是买基金,在此期间收益都非常大。

　　而且这些暴增的购买力主要集中在北京、上海、深圳等少数城市,其他市场无法分享股市的“财富效应”,因此,2007年当股市价格井喷时出现房价飙升就毫不奇怪了。

　　2008年初以来,以上三个因素都出现了较大变化。

　　首先是汇率升值速度减缓。进入2008年下半年,我国外贸顺差明显减少,出口增长也明显减速,人民币升值虽然不能说到了尽头,但短期内不会有太快的升值动力了。另外,国际金融市场动荡不安,全球房地产哀鸿遍野,国际资本自顾不暇,纷纷从国外市场回流资金,有些机构还出卖在中国的不动产,以补充流动性。

　　其次,大宗商品的价格已经出现了大幅度调整。石油价格已经从2008年6月最高147美元/桶下跌到目前的70美元/桶,钢铁、有色金属、煤炭等价格均出现较大幅度下跌。在金融危机的打击下,全球商品需求出现萎缩,大宗商品的牛市结束了,至少是暂时结束了。商品牛市的结束不仅使先前暴富的群体的收入增量大幅度减少,而且有可能将部分企业和个人套在这些行业,他们可能变卖房产来挽救矿产投资之困境。

　　第三是股市的大幅度下跌。截止2008年10月20,股市调整幅度达到了67%!所有投资者都损失惨重,总市值已经由最高峰的35万亿元降到只有目前的13万亿元。

　　2005年至2007年,上述三个因素都在边际上增加对北京、上海楼市的需求,而如今都向相反的方向演变,结果是显而易见的,北京、上海的楼市的!

　　从上述分析可以看出,自2005年以来,由于汇率改革因素、大宗商品价格的上涨因素和股市价格飙升带来的财富效应刺激了我国一线城市的楼市价格迅速上涨,但这些需求在短期内同时消失了。需求突然出现了断层,这是当前房地产市场的最主要问题。

　　简单地说,该能买房子的早就买了,剩下的都是买不起房子的人了。要让需求与供给重新匹配,需要楼价下跌和工资收入（包括预期收入）上涨来消化,在当前的背景下,居民预期收入是看跌的,减免购房的部分税收和费用,下调按揭贷款的利率可以提高居民的买房能力,但不能从根本上改变当前房地产市场需求断层的问题,因此,期待政策救市是无济于事的。

二、刺激投资的正确途径是增加住房保障建设的支持

　　从政策出台背景看,和10年前有不少雷同之处,1998年是亚洲金融危机爆发,而目前正是美国次贷危机越演越烈之时。1998年出台23号文件的目的非常明确,就是希望通过启动住房消费来刺激投资,从而带动经济增长,增加房地产投资是政府刺激经济的最有效的手段和途径。事实表明,10年前的政策措施收到了良好的效果,中国经济不仅成功克服了亚洲金融危机的影响,而且出现了少有的连续7年的高速增长。

　　但10年后的今天,我们出台刺激房地产市场的政策未必会有好的效果。10年前的住房消费几乎是空白,老百姓有改革开放20年的财富积累,福利分房的政策一取消,住房的购买力就立即释放出来。而现在的情况和10年前正好相反,主要问题是房价太高,老百姓的购买力不足。

但也并不是一点办法没有,如果政府从增加保障性住房投资的力度,会起到很好的刺激投资的效果的。美国政府克服30年代的大萧条的做法就是政府大幅度增加住房建设,为老百姓盖房子,这是罗斯福新政的主要内容之一,这些政策措施也是所谓现代住房制度雏形。如果如此,我们不仅可以保持房地产投资不会大幅度下滑,而且使老百姓的住房问题很快解决,可以一箭双雕。

　　但这个政策有其局限,它将严重冲击当前的商品房市场,给开发商带来较大压力。更重要的是地方政府对此不感兴趣,因为建设经济实用房不会增加地方政府的收入,反而增加了政府支出。但舍弃该手段,刺激房地产投资就会落空。

　　笔者估计,当目前的这些手段用上以后,以观其效,如果房地产市场不能复苏,则中央政府必须走这条路。

　　具体而言,有以下四个政策建议:

　　1、建议中央财政设立住房保障专项基金。对地方政府住房保障的投资给于贴息或转移支付,可以有效调动地方政府在完善住房保障制度方面的积极性。

　　2、建议将住房保障制度的覆盖面扩大到当年新增住房面积的20%以上,让30%左右的低收入群体享受政府的政策优惠。尤其要关注刚刚走出校门的大学生的住房保障问题,很多农村出身的大学生是依靠助学贷款完成学业的,在步入工作岗位之初即有还贷的压力,根本无力自行解决住房问题。解决这些大学生的住房问题不仅有助于构建社会主义和谐社会,而且有助于缩小城乡收入差别,提高我国城市化和工业化的进程。

　　3、对保障用房应该采取封闭式运行。目前的经济适用房在运行过程中出现很多弊端,其关键在于管理及分配上存在问题。应该将经济适用房的单位户型严格控制在一定范围内（如50平方米左右）,禁止在二级市场自由买卖经济适用房。居住在经济适用房里的居民收入水平提高后,只允许将经济适用房卖给政府,由政府按照适当的价格回购。此举可以有效杜绝个别人在经济适用房制度上的寻租行为。

　　4、要着手构建具有中国特色的政策性住房金融体系。全世界所有的人口大国和经济大国都有自己的政策性住房金融体系,这是住房市场的特殊性决定的。我国城市居民购买住房的主要资金来源是商业银行的贷款,其结果是老百姓的还贷压力沉重。如果遇到通货膨胀,利率的大幅度调整将直接影响到民生问题,影响到银行体系的稳定。

　　建议在现有的住房公积金制度和住房置业担保体系的基础上构建我国的政策性住房金融体系。

来源：和讯网