专家解读房地产救市政策

消费者得实惠对地产业利好

　　市场预期的中央政府对房地产的“救市”政策于周三晚上出台。“这是对房地产行业的重大利好，力度非常大。”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生的评价非常有代表性。记者采访了业内人士，对此次政策调整进行了解读。

　　多管齐下力度大

　　聂梅生认为，此次出台政策提前量比较大，市场普遍预期政策出台时间会在下个月或者年底，但现在提前了。同时，此次政策多管齐下，涉及了相关交易税以及房贷利率的调整，政策目标集中到一点就是力图尽快恢复交易量。

　　她说，“这样的精确指导，力度非常大。此前大家觉得中央政府还没有对一些地方政府的‘救市’表态，对市场还在观望，到现在政策出台，可以说已经没有悬念，说明上下一致，也肯定了地方政府的做法，而且鼓励地方政府还可以继续出台相关措施。对于房地产市场发展统一思想统一步骤，对恢复一个理性的房地产市场非常重要。”

　　天相投资顾问有限公司地产研究员周炯认为，此次出台的政策对房地产市场是一个重大利好，对房地产上市公司也是一个重大利好，近期房地产板块的走势已经反映了市场预期，短期内对房地产上市公司的股价表现会有一定支持。

　　政府支持自住性购房

　　社科院金融研究所研究员易宪容认为，此次政策的一个基本前提是，所有的住房优惠政策都放在住房是一个民生的问题上，放在如何改善居民基本居住条件上或住房消费上。因此，无论是住房购买税收优惠，还是信贷优惠，基本上针对的是指个人自住型住房购买或消费。而对投资型住房的购买其政策基本上没有改变。也就是说，政府并不鼓励房地产投资，也不再希望鼓励房地产投资来吹大房地产泡沫及制造风险。

　　二次购房是否享受政策还未明确

　　聂梅生认为，此次出台政策中力度最大的是，购买第二套房也可以享受优惠——首付两成，房贷利率下限的0.7倍。“改善性住房就是指二次购房。这次政策措辞模糊了界限，没有类似之前的文件比较清楚地界定了投资性或投机性购房。”她肯定地说。

　　周炯认为，改善性住房是否包括二次购房还应该出台细则予以明确。如果政策优惠真的包括二次购房，那么对市场会有较大的拉动。

　　易宪容也指出，这次房地产政策强调房地产民生性，但是对于改善型住房购买的优惠政策，政府仍然要进一步细化，要用技术性标准对改善型住房的购买严格限定。否则，一些房地产投资者仍然可以利用这种界定不清而把改善型住房购买改变为住房投资。

　　政策作用还待观察

　　此次“救市”政策对房地产市场究竟能否产生多大作用？

　　聂梅生认为，此次政策出台，对房地产市场交易量的恢复会有很大的促进作用。毕竟住房的刚性需求还是很大，这些政策会打消消费者此前的观望情绪。这对市场也是重大利好。

　　周炯则表示，此次出台政策消费者能够享受到的优惠不及房价降低10%～20%来得直接。同时，由于市场观望气氛较浓，从观望到购买仍然需要一段时间。因此政策究竟能够对交易量有多大的拉动作用还有待观察。

　　地方政府还有政策空间

　　值得关注的是，财政部的新闻稿中还提及“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”，对于地方政府还有多大的政策支持空间，周炯进行了分析。

　　他认为，此次出台的政策，除了改善性住房不够明确，其他的基本都在市场预期之中。“二手房交易中最主要的是营业税，这一税种中包括了国税和地税，地方政府未来还可以减免营业税其中的地税部分。”周炯说。他还提到，契税也包括国税和地税，地方政府还有下调契税的空间。

　　此外，周炯指出，地方政府对开发商征收的税费较多，很可能会出台一些针对开发商的支持政策，此前南京和杭州的“救市”政策中都涉及了开发商。预计中央政府出台支持开发商的政策可能性较小，但地方政府可能会对开发商出手。(记者 宋华)

　　深圳部分房地产业界人士认为

　　刺激购房信心促进房价企稳

　　针对昨日财政部一系列鼓励居民买房的政策，业内人士表示，它将降低买房交易成本，增加居民购房支付能力，对楼市来说是一个实质性的利好。

　　提高人们购房信心

　　中原地产深港研究中心总监张伟表示，此次财政部一系列政策均是针对普通住房，与大面积住宅无关，而且强调是首次置业和改善型自住房，杜绝炒房者。可以说，其针对性极强，对提高人们的购房信心有重要作用。

　　他说，在这一系列政策中，免征印花税、免征土地增值税意义不大。但契税税率下调、贷款利率下调和最低首付款比例调整为20%，这两点“将降低买房交易成本，增加居民购房支付能力，对楼市来说是一个实质性的利好。”它会使一部分想买房但支付能力不够的买房者入市。

　　荣超地产销售经理温浩铭也表示，财政部出台关于楼市的一系列政策在人们的预料之中，有很强的针对性，能够起到刺激购房信心，但是，它不会让目前的房地产市场发生根本性的改变。

　　建议我市尽快出台优惠政策

　　景河田地产总经理杨志红表示，建议我市尽快出台相关配套的鼓励住房消费的收费减免政策。她说，普通住房的契税以前为1.5%，现在调为1%，下调的幅度并不大。在去年，为了对房地产市场进行宏观调控，国家有关部门一连出台了三次政策。对于购买140平方米住房者，除了要交3%的契税之外，还要交5%的营业税，总的已达8%，在去年买房者已经全面亏损的情况下，这一负担是比较重的。

　　她表示，深圳作为全国楼市最先开始调整的城市，房价下调的幅度也达到了近30%，而国内许多地方已经出台了一系列鼓励居民购房的政策。在这种背景下，她希望我市尽快出台相关优惠政策，而其中她认为对买房者影响比较大的营业税进行减免是上策。

　　发展商或将停止降价行为

　　杨志红认为，这一系列措施对我市房价不会有什么影响，不过，它会促进房价企稳，降低房价大幅下跌的可能性。

　　温浩铭也表示，这一系列政策将促使房价企稳，在目前的形势下，涨和跌的可能性都已经很小了。

　　张伟表示，目前的这一系政策还不足以对房价构成影响。他说，由于成交量并不大，房价的涨跌也不会太大。在去年国家进行宏观调控时，降低人们的购房能力其效果是很大的，可以说是事半功倍，但现在增加人们的购房能力，则远远抵不上市场下跌的预期。

来源：人民网