刘彦：小产权房的春天还有多远

摘要 还农民对土地的权利，很大程度上是让农民分享城市化过程的收益。由此或许可以说，本轮楼市严冬过后，首先迎来春天的将不是房地产商，而是城郊农民。

19日发布的《中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定(全文)》中，有对目前房地产市场影响巨大的65个字:“在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益”。

这意味着立足于还农民对于集体建设用地权利的土地制度改革终于迈出了至关重要的一步。虽然有“符合规划”和“依法”等相关政策条件约束，但在大城市建设用地普遍紧张、城市商品房价格居高不下的状态下，允许农民用集体建设用地从事“开发经营”，无异于承认此前用建设用地建造的“小产权房”的合法性。这也将从本质上改变目前房地产市场供应格局，打破区县级以上地方政府对城市建设用地和房地产开发商对城市商品房的两种供应垄断。

对政策前景当然不能过度乐观，更不能武断地认定，小产权房就此合法化了。恰恰相反，迎接小产权的也许将是更为严厉的一场围剿。原因也极为明显:地方政府和地产商从此将在建设用地及商品房供应两方面遭遇强劲的竞争。在相关法律法规和配套政策以及农村土地管理制度改革还没有到位的情况下，抓住小产权“违法”的小辫子做文章，会是地方政府和开发商共同的理性选择。

地方政府的利益诉求是多方面的。现有高档商品房过剩、买家基本饱和、炒家逐渐淡出，这一系列事实迫使地方政府急需通过有交易的市场来提振经济、启动内需。此前地方政府虽然出台了条目众多的救市措施，但显然缺乏效果。政策利好出尽之后，将大城市周边的原符合用地规划的小产权合法化，将在很大程度上使疲软的房地产市场重新得到振兴，从而拉动地方经济的活力。在中央一再重申还农民土地权利的背景下，地方官员政治创新的动力不能低估。一旦此轮“救市”不能奏效，地方政府中有观察力的官员必然会认清这一现实。政治与经济的双重压力，会促使相当一部分地方政府做出变革。

小产权合法化将带来城市普通居民的巨大收益。农民是最理性的农村集体建设用地使用权的所有者，他们会以极高的智慧来面对这个政策激励——或选择直接做建筑商，或选择直接做出租者，或选择与现有的成熟房地产商合作，在大城市周边建造起物美价廉的房子。这将直接惠及许多还没有来得及买房的城市中等收入者。

在中央政策赋权于民的背景下，我们有理由对农民的创新智慧充满期待——也许小产权房的春天和住房困难的普通城市居民的春天就要来了。

来源：凤凰资讯