陶冬：减税救不了房地产 中国政府在10月22日，针对房地产市场一口气推出七项救市措施。林林总总，救房地产市场覆盖面之广，心之切，均为共和国成立以来所罕见的。措施主要集中在税费减免和按揭贷款优惠上，包括降低契税率(仅限90平方米以下普通住房)50基点，减少首付比例至20%，下调公积金贷款利率0﹒27个百分点。但是笔者相信，单靠这些措施，救不了中国楼市。
这些措施具有重大的政治象征意义。它们标志着2005年开始的房地产市场调控政策已出现180度转变，也表明北京援救行动由「暗救」转向「明救」。笔者认为，全球金融危机和本国内需下滑，已使得北京决策层对增长迅速降温的风险极其担忧，「保八」战役已经展开。在今后18个月，左右中国宏观环境和经济增长的最大不确定因素，不是全球金融风暴，不是美欧经济衰退，而是中国自身的房地产市场。北京将注意力集中在楼市是正确的。
但是，目前出台的措施，并没有击中影响房地产市场的两个最关键点--开发商的现金流和买房者的价格预期。中国房地产市场问题很多，供需失衡、价格偏高、官商勾结等不一例举，可是楼市的短期风险集中在开发商资金链断裂。大多数开发商去年囤地过于进取，当售房回款急降、借贷集资又无门时，流动性危机随时可能爆发，由此导致价格战，既影响楼市需求又打击消费信心。
开发商发迹初期，多有「原罪」。在拿地和建房过程中，也可能存在不规范的商业手法，所以北京对他们并无好感。一个开发商破产可以不予理会，但是整个房地产业的流动性危机不能不予正视，因为这些牵连着国计民生，金融安全。开发商的流动性问题一日不解决，房地产市场的定时炸弹便未拆除。
对于房价走势的预期，是左右市场需求的另一个重要因素。笔者相信中国购房者的购买力并未完全消失，不过人们选择等待。这一点在过去两个月的销售旺季中，“看房人多买房人少”已表现得很清楚。现在政府干预也许可以暂缓房价的下跌，可是如果购房人的价格预期不变，销售仍无法进行。从开发商盈利到GDP增长，房价并不重要，销售量至为重要，只有销量增加，建房才能重启，房地产的整个产业链方可活跃。
在笔者看来，房价迅速下跌30%，吸引买家入场，成交上扬，制造出房地产产业链的乘数效应，房价回升20%，更符合目前市场供需的现实。这种发展要比政府捂住楼市但是房价阴跌10%，对经济更有益。然而这显然不是北京目前的思路，且看购买者的价格预期，会否随北京政策的笛声起舞。
这轮中国房地产的升势，是建立在过去连年的10%以上的经济增长之上的，同时伴随着入世、城镇化等重大结构性转变。如果经济走下坡，收入走下坡，信心走下坡，楼市很难不受影响，政府的措施对短期市场情绪可能有帮助，但未必可以扭转大势。
来源：财华网 |