房地产：不怕春风唤不回 财政部携手央行 财政部携手央行，共同调整房地产政策
昨天晚上，财政部和人民银行先后在各自的网站上，以新闻发布的方式发布了《继续加大保证民生投入力度切实解决低收入群众生活》、《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房》两个公告，分别采取了降低契税、将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍并将最低首付款比例调整为20%等新的政策组合。
我们的几点解读
对这次的政策调整，我们有以下的几点解读和看法：第一、以改善民生为名，行刺激住房需求为实；第二、暂时回避调整“二套房贷政策”。第三、改变“一刀切”现象，地方政府和商业银行拥有更多的调控自主权。
对政策有效性的判断
总体上，我们认为这次政策出台的及时性和力度均稍稍超出了市场的预期，将对房地产市场产生明显的正面作用。我们的理由在于：第一、政策信号对供求双方预期的改变将起重大影响；第二、放宽利率下限影响巨大，这次减税及降息可以变相提高居民的月供支付能力大约23%！第三、房价的泡沫程度并没有想象的那么大。综合评估，我们认为这次新政策的力度是相当大的，将有效地缩短房地产市场的调整时间和房价的调整幅度。
楼市将提前结束调整，加码！
我们判断，未来6-12个月内，房地产市场成交量继续下滑和房价大跌的可能性已经不大了，市场将从“价跌量缩”的阶段过度到“价平量增”阶段。根据我们的测算，地产股当前的估值大约反应了房价继续下跌30%才能稳定的悲观预期。随着政策作用的显现，房价的调整幅度可能没有预期的大。现在，我们预期房价最多在当前的基础上下调10-15%就可启稳。虽然，地产股最近已经大幅跑赢的指数，我们仍旧维持房地产行业“增持”评级。同时，我们决定将金地集团、招商地产等9家估值具有安全边际的公司的评级上调至“买入”。
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昨天晚上，财政部和人民银行先后在各自的网站上，以新闻发布的方式发布了《继续加大保证民生投入力度切实解决低收入群众生活》、《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房》两个公告。其中，涉及到房地产政策的内容主要包括以下几个方面：
1、减税。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
2、下调房贷利率及首付比例。从2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。
3、加大保障性住房供应力度。加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。
我们的几点解读给你摇钱树不如给你摇钱术
对这次的政策调整，我们有以下的几点解读和看法：
第一、以改善民生为名，行刺激住房需求为实。我们认为，新的政策组合的安排相当巧妙。名义上，新政策的着眼点仍聚焦于没有争议的改善民生问题，这可以使新政策在舆论上获得大众的支持；同时，“减税+降息”几乎是最有效的刺激住房需求的政策组合。因此，新政策是可以令各方都可接受的举措。
第二、暂时回避调整“二套房贷政策”。新政策并没有对市场关注的“二套房贷政策”做任何的调整，而是强调了对“居民首次购买”的信贷支持。但是，值得关注的是，新政策首次明确提出了“改善型普通自住房”的新概念。有意思的是，逻辑上“首次购买”和“改善型普通自住房”是存在着一些矛盾的。因为除了通过房改等方式获得住房以外，大多数居民都是通过第二次购房才能拥有“改善型普通自住房”。由此可见，相关部门虽然不愿意明确地调整“二套房贷政策”，但实际上已经认可了改善型购买的合理性。
第三、改变“一刀切”现象，地方政府和商业银行拥有更多的调控自主权。从财政部和央行接受记者采访的讲话来看，地方政府在下调税费方面已经获得了更多的自主权；而商业银行也根据自己的判断，给予客户不同的下浮利率和首付比例。改变“一刀切”现象后，政策在执行过程中将表现出更好的“柔性”，有助于缓解房地产市场的“共振”。
对政策有效性的判断
总体上，我们认为这次政策出台的及时性和力度均稍稍超出了市场的预期，将对房地产市场产生明显的正面作用。我们的理由在于：顶点财经
第一、政策信号对供求双方预期的改变将起重大影响。从最近几年的情况来看，几次房地产政策的出台，都曾经对房地产市场产生过比较明显的短期影响（例包括05年的国六条、06年的国八条和07年的二套房贷政策）。原因在于，对于中国这样的房地产新兴市场，消费者和开发商对房地产市场都缺乏成熟的认识，因此政策信号往往会起到短期决定性的作用。topcj.com
第二、放宽利率下限影响巨大。放宽房贷利率下限的作用比想象要大很多。在当前贷款利率水平上，从0.85下调到0.7相当于下调利率112个基点，比连续四次降息的作用还大！综合起来，从根据我们的测算，如果执行下限利率和优惠税率，这次减税及降息可以变相提高居民的月供支付能力大约23%！（见下表）
第三、房价的泡沫程度并没有想象的那么大。07年，全国房价大约平均上涨50%，而目前大约从高点下调了20%左右。如果06年底的房价基本是可接受的，那么现在的房价最多也就高估了30%左右。可见，对于首次置业的居民来看，新政策组合的作用基本可以抵消掉房价高估的成份！虽然收入增长的速度可能放慢，但利率也将逐步走低，这两个因素也可基本抵消。
综合评估，我们认为这次新政策的力度是相当大的，将有效地缩短房地产市场的调整时间和房价的调整幅度！
楼市将提前结束调整财经
我们当然了解，由于信心的不足，投资者对地产股能否走出一波大幅反弹甚至反转行情，仍旧存在着分歧。不能排除部分投资者采取“见利好出货”的交易性投资策略。
但是，如我们上面分析的那样，这次政策组合的实际作用比想象的要大得多！我们判断，未来6-12个月内，房地产市场一定会有所反应！换言之，我们认为，成交量继续下滑和房价大跌的可能性已经不大了。随着时间的推移，投资者将可以看到，房地产市场将从“价跌量缩”的阶段过度到“价平量增”阶段，届时，投资者将逐步上调对地产股的估值！
投资策略：加码！
根据我们的测算，地产股当前的估值大约反应了房价继续下跌30%才能稳定的悲观预期。随着政策作用的显现，房价的调整幅度可能没有预期的大。现在，我们预期房价最多在当前的基础上下调10-15%就可启稳。
我们相信，未来6-12个月内，市场将逐步转变对房地产行业的悲观预期，而进一步的降息将成为新的催化剂。因此，我们建议投资者在未来半年内可采取更加积极的投资策略。
虽然，地产股最近已经大幅跑赢的指数，我们仍旧维持房地产行业“增持”评级。同时，我们决定将金地集团、招商地产等9家估值具有安全边际的公司的评级上调至“买入”。 (本文来源：光大证券 ) |