| | | ·银行业：房地产新政策对银行业的影响是“雪上加霜” |
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银行业：房地产新政策对银行业的影响是“雪上加霜” 1.房地产新政策及补充解释
财政部决定：
1）自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
2）金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。
中国人民银行新闻发言人在接受记者采访时，补充解释如下：
1）对已发放商业性个人住房贷款（即存量部分）的利率：
其利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。
2）关于首付款比例的确定
首付款比例是金融机构防范住房贷款风险主要手段之一。人民银行将商业性个人住房最低首付款比例调整为20%的同时，要求金融机构根据借款人购房实际情况、信用记录及还款能力等风险因素，审慎地确定首付款比例，体现对不同风险贷款予以区别对待的原则。此外，保持借款人偿还住房贷款月支出不高于其月收入50%的政策不变，也有利于防范信贷风险，并从偿付能力角度合理引导居民住房需求。
2.新政策对按揭贷款的需求有微弱的刺激
税收减免和按揭利率下调对购房者而言，意味着成本的降低，这是一种变相的"房价下跌"，一定程度上有利于房地产企业的存货出清、资金回笼。就本次政策而言，税收的影响约1.5%左右，利率下调对按揭月供的影响随着贷款期限的长度变化，10年期贷款月供下降6.67%。
我们认为这一幅度对按揭贷款的需求有微弱的刺激，效果不会十分明显。
3.按揭利率降低对净利润产生负面影响
根据新闻发言人的补充解释，银行有权下调按揭贷款存量部分的利率，考虑到按揭贷款的优质性（以及商业银行的竞争格局），我们认为银行存在下调存量贷款利率的可能性。但是这个范围不会太大，因为首先要排除"非首次购房、非自住房、套型建筑面积等不属于普通住房"部分的按揭，实际的操作也存在一定的成本。
由于按揭贷款期限基本在5年以上，并且在每年的1月1日重新定价：
1、今年9月16日以前发放的按揭贷款实行的都是7.83%下浮15%的利率，即6.6555%；
2、本次政策出头后，按揭利率最低可在7.47%（10月9日降息后的5年期以上贷款利率）的水平上再下浮30%，即5.229%。
4.投资建议
单就该政策本身而言，对银行的影响偏负面，其程度取决于银行存量贷款的调整程度。房地产救市政策的本意是挽救经济增速的颓势，而经济的起色会对银行的资产质量构成支持，听起来似乎是个利好。
问题在于，如果国家采取减税的政策，就是牺牲财政收入补贴房地产市场，进而刺激经济。但此次采取了降低按揭成本的手段，就是牺牲银行利润补贴房地产市场，进而刺激经济。对银行而言，间接的支持力度不够，直接的损伤却清晰可见。维持行业"同步大市"评级。建议选配安全性较高的银行股，如工行。
来源：中财网 |
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