李开发：新政不救高房价在保障民生促进流转

　　李开发：目前刚刚过去的10月22日，财政部以《加大保障民生投入力度 解决低收入群众基本生活》为题，出台了一系列的救市计划，其中涉及楼市的主要有四条。针对社会上关于政府救市的主要目标、相关效用等内容。笔者谈对相关内容的个人观点。

　　目前刚刚过去的10月22日，财政部以《加大保障民生投入力度 解决低收入群众基本生活》为题，出台了一系列的救市计划，其中涉及楼市的主要有四条。针对社会上关于政府救市的主要目标、相关效用等内容。笔者谈对相关内容的个人观点。

　　第一，关于降低首付款。这次文件的新规定为，居民首次购房最低首付款比例减至20%(原比例30%)。这个内容的核心点在于，它是居民首次购房，并不是指二次购房或者炒房的情况。这一新规定其实与2003年以来的规定并无变化，不同的是，当时的购房首付较低，对首次购房人及炒房与投资的多次购房人没有差别。多次购房又享受较低的首付，且然有利于扩大投资炒房者的市场炒作能力。而2007年9月，又不分差别将首付同时提高。这一次是在抑制投资炒作方面依然不放松，而且精准地确定，这项政策只针对首次购房人，这将能够显著提升中低收入群体进入住房市场的能力。这与党和政府关注中低收入阶层，建设社会主义和谐社会的思路是一致的，并不是象某些开发商说的那样的普遍救楼市，是有选择的。

　　第二，关于免税政策。这次文件中，关于个人买卖住房暂免征收印花税(原比例0.05%) ，免土地增值税 。文件的基本精神是促进住房流转，有利于投资者的富余住房转出，满足其它购房者的相关需求。这个文件的特点是推动闲置住房的转让。且免税的数额也相对较低，对新建的商品房的销售的促进作用较小，不会对市场有明显影响。

　　第三，关于利率调整。文件规定，这次从下月一号开始，个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27百分点。众所周知，住房公积金贷款有明确的限制条件，不是一般的商业贷款，前几年在这方面有所松动，许多地区贷款人可以用来购自住房，也可用来做住房投资。这次文件规定，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。要注意是，这次住房公积金贷款条件的松动是有限制的，即只能是首次购房户，另外是改善型普通自住房户。什么是改善型普通自住房户？即原有住房达不到小康条件，这次购新房后原来的住房并不用来出租，仍然是自住房。尤其是两代以上同堂的情况才有资格。笔者相信财政部门会出台关于自住性住房的具体标准的解读。

　　第四，关于契税的新政策。文件规定，首次购买90平米以下住房契税统一下调到1%(原3%—5%) ，其限制的契税的调整仅限制在首次购买的范围内。与解决中低收入家庭住房改善需求的基本精神是一致的。

　　综上所述，归纳起来，有四个特点：

　　一是新政不救高房价，只是为了解决中低收入阶层的购房问题，增加他们进入房地产市场的能力。

　　二是促进原有投资性住房流转，增进闲置住房的销售机会，减少闲置住房对土地的占用，有利于集约使用土地。

　　三是文件的功能与适用对象精准，与投资者与炒房者无关。

　　四是没有房地产开发商想象的一揽子放宽住房信贷政策的内容。高房价地区的房地产销售依然遵循经济规律，涨落跟随市场，政府的救市体现了以民生为本的一贯主张。政府继续有区别的调控楼市，这虽然会让喧嚣了一阵子的房地产开发商失望。房价将逐步回归理性，回归民生，开发商要维持高房价只会越陷越深。顺应市场需要，让出暴利带动销售才是正途。

　　来源：焦点房地产网