李勇博客:试谈论当前深圳市的房地产纠纷现状 昨天笔者在法院偶遇一前辈律师，他是笔者上一个东家的合伙人律师，在向他请教深圳房地产方面有关问题时，他提到前一段时间，有个在法院工作的朋友向他透露，今年某月法院审理的房地产方面的案件同比增长了六倍有余。其实在当下房地产市场不景气，市场前景不明朗的情况下，尤其是断供风潮一波接一波的情况下，有关房地产纠纷只怕是有增无减。笔者认为，根据房地产纠纷的主体不同，一般可以将其划分为房地产租售双方间的房产买卖（租赁）合同纠纷、房地产买卖方与银行间的按揭合同纠纷、房地产租售方与中介方的居间合同纠纷，基于笔者有限的工作经验，本文只对后者即房地产租售方与中介方的居间合同纠纷进行相关论述。
在房地产租售方与中介方的居间合同中，发生纠纷的原因不外乎以下几点：1、房地产租售方在履约过程中，避开中介方私下完成交易，俗称“跳单”行为；2、房地产租售合同成功签订并履行完毕，租售方拒绝向中介方支付佣金的行为；3、房地产买卖合同签订以后，在履约过程中买卖方一方违约，中介方追讨必要费用而发生纠纷；4、房地产租售方认为中介方履约过程涉嫌欺诈，发生纠纷；5、房地产买卖合同中，基于合同实际不能履行买卖方与中介方因定金归属问题发生纠纷。以下试作论述之：
在发生的纠纷以上各种原因中，对于中介方来讲，前两种是尤其常见的，特别是跳单行为，由于在房地产出租中，中介方居间服务始于业主方签订委托出租协议或客户方签订委托承租协议，止于租赁合同的签订，整个过程时间跨度不大，出租承租双方的跳单行为比较少见，且易于预防；而在房地产买卖过程中，从带客户看楼开始，到房产成功过户，整个中介公司的居间服务期间时间跨度大，而假如业主方需要担保赎楼，客户方又需要按揭买房，这个时间跨度会更大，变数也会更多，房产买卖双方跳单的几率也更高，也更难以预防。中介方针对后者跳单行为往往束手无策，但是不是毫无办法呢？答案当然是否定的，简单说来办法有二：设法预防与事后追究。设法预防方法之一是在房产买卖合同、佣金及必要费用支付承诺书等系列居间合同签订之前，尽量避免让买卖双方有单独相处的机会，避免买方或卖方知晓对方的联系方式，特别是在《看楼协议书》已经被多个法院认定为因霸王条款而不具效力以后，房产买卖合同、佣金及必要费用支付承诺书等系列居间合同签订之前避免买卖双方能够私下达成协议就成为这一类跳单案件的唯一解决办法，尽管有点无力；设法预防方法之二是在房产买卖合同、佣金及必要费用支付承诺书等系列居间合同签订之后，房产成功过户之前，中介方需在整个房产买卖履约过程中尽量掌握主动权，紧跟授权公正、担保赎楼、按揭申请、资金监管、递件过户等系列过程，既体现了中介方的居间服务，又保证了合同的正常履行，而且一般说来在这系列过程中跳单行为还是比较少发生的，但买卖方的违约行为到是屡见不鲜，后文对此再作论述。事后追究，顾名思义就是在跳单行为发生以后，中介方追究对方法律责任的行为，基于以上提过的《看楼协议书》已经被多个法院认定为因霸王条款而不具效力的事实，这个方法只能在房产买卖合同、佣金及必要费用支付承诺书等系列居间合同签订之后才有所作用，据此中介方才掌握追讨佣金的必要证据，才能有效追究跳单方的责任，尽管中介方的居间服务早就已经开始了。
针对以上第二种房地产纠纷产生的原因，在租赁居间合同中，中介方一般要求在合同签订之时就要求对方支付足额佣金，对方拒付佣金的情况比较少见；而在房产买卖居间服务过程中，房产过户成功并交付使用以后，买方一般是因为对于佣金数额上的不满，以在合同履约过程中因为支出了其他必要费用如担保服务费、公证费、按揭服务费、资金监管手续费等费用为借口，而不支付或少支付佣金，这种情况比较常见，但是也正因为房产买卖往往会签订很多相关协议，中介方就此掌握了不少有力证据，所以在这样一类情形中，中介方追讨佣金一般难度不大，且较易成功。
在第三类情形中，房地产买卖合同签订之后，中介方一般会要求买卖方签订佣金及必要费用支付承诺书，如果在必要费用项明确约定了一个数额，对方违约的话中介方按此数额追讨必要费用是比较容易受法院支持的，否则法院会让中介方自己举证证明相关必要费用的支出情况，如交通费用等等，就算举证成功并获得法院支持也追讨不了多少必要费用。
对于房地产租售方认为中介方履约过程涉嫌欺诈而发生纠纷这样一类情形，笔者很少碰见这样的案子，笔者也认为只要中介方本着公平、公开、公正的原则，真正做到全心全意为客户服务，一般说来是很少发生的。
而在房地产买卖合同中，基于合同实际不能履行买卖方与中介方因定金问题发生纠纷的情况到是很常见，特别是当下房地产市场不景气，前景不明朗的形势下，即使合同已经签订并开始履行，往往会有不少客户因为房产价格的原因，或不愿再出售房产，或不愿再购买房产，当然以后者情形居多，从而导致中介方所托管的定金归属问题极易产生纠纷，当然，这类纠纷中介方一般主要以第三人身份参加诉讼，一般不承担过错责任。
在房地产纠纷日益增加的今天，中介方只有在房地产市场上扮演好适当的角色，按规矩办事，才能减少不必要的诉累，降低运营成本，博得良好声誉，才能在风雨飘摇的房地产业落潮中站得更稳，站得更直，站得更久。
来源：搜房二手房网 |