中国楼市调控逆转 政策暖风能否吹散楼市阴云

　　汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。中新社发吴芒子 摄

　　本周三中国财政部、央行一系列刺激住房消费新政出台，正式拉开中央政府“拯救”楼市的序幕。由此，持续五年的房地产信贷趋紧的宏观调控政策首度放松，中国楼市宏观调控政策正式转向。但专家表示，政策频吹“暖风”并不意味深陷低迷的中国楼市由此就会走出“冬天”。

　　财政部和央行周三晚宣布，从十一月一日起，降低首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款利率下限，最低首付款比例调整为百分之二十。购房契税税率暂统一下调到百分之一；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税等等。

　　受到房地产调控政策以及房价持续走高的影响，自去年九月份开始，全国楼市陆续陷入观望。尤其是今年以来，全国楼市低迷状况更加明显。统计显示，今年一至八月份，全国商品房销售同比减少一成五。北京等一线城市住房销售面积、套数均锐减过半。

　　在中国经济增速放缓的情况下，房地产市场的低迷近期引起了中央政府的关注。十月十七日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。

　　“当前外部经济环境逐渐恶化，国内经济增长面临下滑风险。而楼市的稳定发展对维持国家经济持续稳健发展具有重要意义，这次中央调整房地产政策与国家宏观经济的变化是一致的，是国家基于对内外部经济环境变化的判断，是服从于国家整体宏观政策调整的需要。”北京大学房地产研究所所长陈国强今天接受记者采访时说，此次房地产宏观政策的变化，对于目前低迷的中国房地产市场来说无疑是重大利好，对增强楼市预期、提振市场信心，都具有积极意义。

　　这位专家分析道，当前中国楼市低迷、成交量萎缩是多重因素导致的。首先，过去一段时间房价上涨过高过快，一些地区出现了泡沫，需要市场调整来消化；其次，外部金融环境的变化、不确定因素增加，导致消费者观望心理，也是间接影响房地产低迷的因素。同时，中国住房市场之所以出现长期持续的交易量萎缩，表明房价过高并已脱离了普通百姓的购房能力。

　　“政策因素一直是影响房地产市场变化的重要因素，但不是唯一因素。”陈国强说，这一系列“暖市”措施是否能刺激住房消费，拉动中国房地产市场走出低迷，还取决于房地产企业采取什么应对策略。如果普通住房价格还是远远脱离普通购房者的购房能力，目前房地产这种低迷观望的状态仍然难以改变。

　　陈国强说，政策虽然暖风频吹，但如果其他外部因素没有发生好转，市场没有调整到位，开发商的暴利心态不改变，那么这些政策措施对市场的正面效果会大打折扣。

　　专家预期，近期相关条款的细则有望继续出台。下一步，住房和城乡建设部、国家税务总局、央行等职能部门可能会进一步出台配套政策。同时，此次中央政策为地方政府进一步出台政策预留了灵活发挥空间，一些地方性税费减免措施可能还会出台，为进一步拉升市场预期提供更大支撑。