易宪容:房产新政 民生是房地产繁荣的基础

　　对于财政部出台的政策，它的一个基本前提是，所有的住房优惠政策都放在住房是一个民生的问题上，放在如何改善居民基本居住条件上或住房消费上。因此，无论是住房购买税收优惠，还是信贷优惠，基本上针对的是个人自住型住房购买或消费，是放在中小套型及中低价位的住房购买上。比如，政策优惠是自住型的住房、是90平方米以下的住房。而对投资型住房的购买其政策基本上没有改变。也就是说，政府并不鼓励房地产投资，也不希望再鼓励房地产投资来吹大房地产泡沫及制造风险。

　　这些政策说明，一是政府对住房的投资与消费同样作出一个严格的区分。住房消费政府不仅保持原有的优惠政策，而且在原有优惠政策基础上进一步放宽优惠条件，以便为住房的自住型消费购买创造条件，并希望创造条件来鼓励居民住房消费，来发展中国房地产市场。二是政府对住房投资仍然保持原有的政策。也就是说，从去年以来特别是今年以来政府严厉遏制房地产炒作与投机的政策没有改变。反之，为了防止中国的房地产泡沫再次泛滥或吹大，我相信政府还会出台相应的政策来完善其制度。

　　还有，政府对个人自住型的住房消费采取十分优惠的税收政策及信贷政策，强调住房市场民生性，这点不仅十分明确，也是未来中国房地产市场发展的方向。可以说，这些房地产政策不仅给出国内房地产发展方向，也有利于降低居民购买住房的成本，有利于活跃房地产。但是，这个房地产市场是一个居民自住房型消费市场，而不是投资的市场。

　　但是，当前房地产市场的问题是，一方面房地产销售迅速下降，另一方面房地产市场价格不仅没有下降，反之上升(1-9月份国内房价上涨8%)，而且房地产开发商宁可不卖一套也不降低价格。何也？房地产开发商就是以为政府会出来救房地产，会通过新政策来托房价。但是，这次政策的出台，基本打消房地产开发商这种奢望。

　　这次政府的房地产政策就清楚表明，政府对房地产市场个人自住型消费是支持的，并采取优惠的政策，而对住房投资政府是不支持，甚至于严格地遏制。因此，中国房地产市场是以消费为主导的市场，房地产开发商的住房价格的定位也应该放在居民住房消费意义上来。如果当前住房价格调整越快，越是容易让居民住房可支付能力与现行房地产市场价格缺口缩小，居民的住房消费需求就越是容易扩展出来。如果当前的房地产市场价格不下降，政府这些优惠可能发挥的作用不一定太大。因为，在这种情况下，过高的房价对绝大多数居民来说仍然与其可支付能力差别很远，同时，房地产的销售同样不会增加反而会下降。

　　还有，这次房地产政策强调房地产民生性，强调房地产自住型住房的购买，但是对于改善型住房购买的优惠政策，政府仍然要进一步细化，要用技术性标准对改善型住房的购买严格限定。否则，一些房地产投资者仍然可以利用这种界定不清而把改善型住房购买改变为住房投资。

　　再就是，房地产开发商及地方政府，应该对中央房产新政的含义有正确解读，即房地产市场是民生的市场，是解决与改善居民基本居住条件的市场，因此，房地产市场产品及价格就得与绝大多数居民实际收入水平相符合，而不是把房价顶在天花板上。前者是房地产繁荣的基础，后者是市场淘汰的必然。房地产早就出现周期性调整，当前政府的房地产税收及信贷优惠政策只是会加快这种调整而不是其他。

来源：新浪网武汉房产