救楼市不等于救房地产板块

    国家出台这一措施的直接目的，显然是为了刺激消费，减轻购买自住房消费者的经济负担，并以此防止经济过快下滑。这个措施刺激沪深两市中的房地产板块有所反弹，从周四行情看，在两市大盘仍在惯性下滑过程中，房地产板块则几乎全线飘红，近70只股票中仅有金融街、光华控股和ST高新3只股票下跌。但是，投资者不宜高估新政对房地产企业的拯救效果。至少目前看来，这一救市新政并不足以令房地产板块发生反转，也无法从根本上改善部分相关上市公司状况。

    为什么这样说？

    新政不会改变地产业基本面

    没有只涨不跌的市场。早在去年四季度，红火异常的房地产市场已经发出了调整的信号。从今年年初起尤其是奥运会之后，所谓房地产业的“黄金十年”已经无可奈何花落去，各地房地产纷纷量价齐跌。在救楼市新政出台后，有机构判断，未来6至12个月内，房地产市场成交量继续下滑和房价大跌的可能性已经不大了，市场将从“价跌量缩”的阶段过度到“价平量增”阶段。

    这种看法显然偏于乐观，房地产业的调整不过才开始，这一产业下跌的趋势将完成它的进程，不会仓促结束。我国房地产业在过去多年发展中积累了许多问题，而其中核心问题是在没有满足人们基本住房时，过快地发展了用于投资的商品房。住宅建设结构严重不合理的修正，需要一个较长的过程，虽然我国住房信贷中目前尚未出现太大的漏洞，但是已经高涨上去的房价势必要理性回归，这个调整的出现难以因为购房新政策的出台而改变。

    新政优惠的是购房者

    无论是下调购房契税还是降低首付款比例，新政策明白无误地是在优惠并且鼓励消费者购房。按照一般逻辑，如果契税低了，首付款比例下调了，消费者自然愿意买房了，当然也会给困难的房地产企业扩大销售额回笼资金。但这仍是模棱两可的事情。首先，目前新政策给予消费者优惠内容虽然不能算少，但是与总价动辄在百万元以上的房价来说，也仅是一两万元的实惠，买不起房的人还是买不起，买得起房的人也还是不会买，买涨不买跌，当前过高房价仍是抑制购房者的主要因素。其次，从政策本意看并不支持高房价，反而有可能引发新一轮的房地产业的调整。第三，新政策回避了“第二套”购房问题，旨在解决和改善消费者自住房的购买，于房地产企业经营业绩关系不大。

    新政难改善房地产企业财务状况

    在过去几年房地产价格疯狂上涨时，相关企业赚得是盆满钵满，但是作为资金密集型产业的房地产企业，长期以来一直都是高负债经营，离不开商业银行信贷支持，一方面其资产被严重高估，另一方面其资产负债率一直高居不下，有的甚至在90%以上。如果经济出现某种波动，市场销售额下降，套在企业脖子上的资金链条一旦抽紧，房地产企业财务状况往往会突然恶化。在当前楼市不景气的大气候下，今年四季度上市公司的业绩极有可能不太乐观，甚至有的公司重新踏上亏损之路，公司股价也不可能反弹过高。

    当然，在上市公司中也有一批比较优秀的房地产企业，这些企业在过去的经营中比较注重资产负债管理，及时调整产业结构，有着较强的自我约束能力，企业财务状况也比较好。其股票在二级市场上仅有不足10倍的市盈率，而且经过一年多的下跌，其股价已经严重被低估，明显具有很大的投资价值。因此，在沪深两市房地产企业中，经营有方、业绩优良的企业将可能重归其合理价值区间，而那些业绩差的企业则极有可能因为新一轮的产业洗牌被市场抛弃，不得已走上被并购重组之路，上市公司中房地产企业也将极有可能出现新的分化。而房地产板块整体行情在较长的一个时期内将仍然处在涨涨跌跌的盘整行情中。

来源：金融时报