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房地产业：救市如期而至 强度超出预期 报告关键点：
房地产救市政策出台的动因，是保持宏观经济稳定增长、抵御外围市场经济衰退负面影响的必然举措。也体现政府"促进经济增长稳定资本市场"的决心。
改善性购房的房贷政策的大幅放松,将使相应消费者的购房成本大幅降低，利于尽快出清行业存货，对行业非常利好。
此次出台政策体现政府保障民生住房和鼓励商品房市场两方面采取了平衡发展的策略，也隐含了防止房价非理性上涨的举措。
短期不会很快放量。并请投资者关注下面两个季度的风险因素。
报告摘要：
1.房地产救市政策要点：10月22日晚间，中国财政部新闻办公室发布消息称，根据国务院统一部署，今年第四季度，在保障企业退休人员、城乡低保对象等低收入群众基本生活的同时，国家有关部门将进一步完善有关政策措施，加大资助困难学生、优抚救济、住房保障等方面的工作力度。其中，更为显著的是，国务院对部分房地产政策进行了重大调整调整。这次调整可以分成三部分：
1.1购房税费减免：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
1.2改善性购房的房贷政策大幅放松：金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。
1.3继续推进和加强保障性住房建设：在加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造。同时，规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。
2.此次房地产救市政策出台的动因，是保持宏观经济稳定增长、抵御外围市场经济衰退负面影响的必然举措：我们在1个月前的行业深度报告中就已经提到，由于房地产市场持续低迷、投资和开工增速不断下降，是导致国内房地产的上游行业(钢材、水泥等)、工业增加值、发电量等增速都在近几个月出现明显下滑的主要原因之一。而地产市场在十一秋交会更是成交清淡、消费者观望气氛愈加浓厚。照此发展下去，如果按静态测算，仅房地产本身投资增速明年下降20％即会使GDP有大约两个点的下降。加上外围市场经济衰退几成定局。因此，此次房地产政策的调整出台，实际正如我们前期的预期，国家已经关注到房地产市场萎靡给国家经济带来的负面影响，试图刺激消费者的购房意愿，带动内需和稳定资本市场，并籍此抵御外围经济衰退对我国经济的进一步负面作用，避免宏观经济出现较大幅度的滑坡。
3.政策效果解读之一：扭转对改善性普通自住房的限制，力度大幅超出预期。
3.1改善性住房的房贷政策出现明显松动，将使相应消费者的购房成本大幅降低：国家同时加强了对个人首次购买普通住房和改善型普通自住房的金融支持。目前来看，改善型普通自住房的定义还有赖有关细则的进一步出台，不过我们估计肯定会对90－144平米住房的消费需求有相当大的鼓励。假定30年按揭，考虑到首付比例降低至20%、贷款利率降至基准利率的70％，加上契税等的下调因素，按静态计，原本受到二套房贷限制的改善性按揭购房者的总支付成本将下接近20％，相当于房价下降大约20％，这一方面可以促进购房消费，另一方面也防止了房价大幅下降而可能导致的银行坏账风险扩大。这对市场是极大利好，不过消费者对此的认识需要过程，所以短期内市场的成交量可能并不会因为该政策的出台而很快大幅放量增长。但同时需要指出的是，按揭年限不同，首次购房和改善性购房所获得的优惠差异不同，购房成本的降低是有差异的，其敏感性测算请如下：
3.1.1若消费者是首次购房者，所获得的优惠贷款利率从85折提升至7折，首付比例由3成降至两成，获得约1％契税的优惠，假定按揭贷款期限为10年，折现率5.58%，则实际购房成本下降5％，若假定按揭贷款期限为30年，则实际购房成本下降10％。
3.1.2若消费者是之前受到二套房贷的限制的改善性购房者，购买普通自住房，原先其贷款条件是1.1倍的惩罚性利率，本次政策出台后，获得7折的优惠贷款利率，首付比例由3成降至两成，并获得约1％契税的优惠，假定按揭贷款期限为10年，折现率5.58%，则实际购房成本下降10％，若假定按揭贷款期限为30年，则实际购房成本下降19％。
3.2契税税率和印花税下调，协同促进房地产交易：原来90平方米及以下普通住房的适用税率为1.5％-2.5％，此次契税税率将统一下调到1%，下调幅度还是比较大的；而印花税方面，本来就不太高，为0.05％，此次取消，象征意义更大于实际意义。
3.3国务院同时明确了地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策：将有利于形成从地方到中央共同救市的局面，进一步扩大政策的协同效应。目前全国已有近20个城市已经纷纷出台了救市措施。
4.政策解读之二：国家近期房地产政策再三强调了对保障住房的关注，所以此次政策实际上在保障民生住房和鼓励商品房市场两方面采取了平衡发展的策略。也隐含了防止房价非理性上涨的举措。
4．1 10月19日国务院出台的"促发展"10项措施中就提到"加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房"；
4．2此次政策也是强调了对中低收入家庭的住房问题的重视，其实施将有利于改善住房消费的政策环境，减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担，扩大住房消费需求的持续稳定发展，同时也有利于防止房价再次非理性上涨。
4．3目前大部分城市都有保障住房的规划，而且今年北京等城市已经启动相应保障房的建设。
5.投资建议：
5．1此次政策的出台体现了国家保持经济增长和资本市场稳定的决心，而房地产板块具有带动市场的能力，所以我们你将房地产行业板块的投资评级提高至"领先大势－A"。
5．2我们前期推荐的增持和买入的公司（见首页的"首选股票池"），从9月中下旬至今已经分别有大约25％－40％的涨幅，同时目前股价中仍然还包含有资产价格下跌、现金流风险的因素，所以我们对这些股票在目前股价基础上给予增持－A的投资评级。
5．3深圳等珠三角地区虽然受出口收缩影响较为显著，但在近1年多的调整过程中，该区域房价调整却也比其它地区更为到位，因此此次政策对打破该区域消费者观望情绪的效果估计会相对更显著一些。所以我们建议投资者对项目大多集中在此区域、前期涨幅相对落后的优质二线公司可以考虑增持或买入。
5．4并建议投资者在风险因素暴露、股价有较大幅度向下波动时采取买入策略。
6.风险提示：
6．1由于市场低迷持续时间较长、某些区域房价调整幅度较大，而2007年地价偏高，部分开发商从3季度开始会有计提减值准备，这个风险投资者可能没有预计到，对股价会有负面影响。
6．2而且由于结算规则会有变化、开发商进度放慢等原因，08年结算利润会较大地低于普遍预期，但这不会影响公司的长期价值，因此对股价的负面影响较为有限。
6．3外围市场经济对国内经济的打击远大于预期。（安.信.证.券）
来源：中财网 |
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