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房地产行业：房地产周期不会是V型反转报告要点 购房新政策2008年10月22日，央行财政税务总局推出房地产新政：
第一，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；第二，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%；第三，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%；第四，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。
事件分析第一，政策力度超预期第二，政策引导住房结构改革保障性住房政策重视应加强第三，房地产周期不会是V型反转第四，维持长期"看好"，短期"中性"的评级事件评论第一，政策力度超预期关于本次税费调整的变化，我们在10月20日报告《解铃还需系铃人》中有具体介绍，应该说本次关于税费调整的政策符合市场预期，其调整后对市场影响，请查阅我们该篇报告。
而本次财政部《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》文件中关于金融机构相关政策超过我们的预期。文件中提出，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。
我们认为该政策对居民购买普通自住房和改善型自住房有确实优惠，详细分析如下：
表1：新旧政策的比较
以下我们将假设一个情景模式来量化此次政策调整的使得购房者获得的实际优惠：
假设情景为：以购买者的身份首次购买房屋（无论是对于一手房还是二手房），房价为100万元，面积为90平方米。
这里假设公积金贷款为50万（考虑到很多企业并不缴纳补交公积金），除首付与公积金贷款外其余全部通过商业贷款获得，且贷款期限均为30年。最后，我们将通过比较政策改变前后分析购买者实际节约了多少成本。
以上计算分析过程如下：
在旧政策下，首付为30万，公积金贷款为50万，商业贷款20万。个人住房公积金贷款年利率为4.86%，由复利公式计算得到其月利率为3.96‰，这样通过360个月等额偿债计算，每月应偿还2609.74元；同理，折扣后商业贷款年利率为6.35%，月利率为5.14‰，计算得到每月偿还1221.29元。
在新政策下，首付30万，公积金贷款为50万，商业贷款20万。个人住房公积金贷款年利率为4.59%，由复利公式计算得到其月利率为3.75‰，这样通过360个月等额偿债计算，每月应偿还1221.29元；同理，折扣后商业贷款年利率为5.23%，月利率为4.26‰，计算得到每月偿还1086.85元。
在这个情况下，新政策每个月还款要比旧政策下少211.89元，我们根据五年期存款利率折现，五年期存款利率为5.58%，由复利计算公式计算得到其月利率为4.54‰，这样根据年金现值算法可以得到新政策下比旧政策少付了37558.60元。
通过以上分析，我们可以得到在新政策下节省的成本为5500加上37558.60，即为43058.60元。
如果我们不考虑时间的折现因素（因为大多数购房者不通过计算付款现值，而只是算未来付款总额），我们可以发现新政策下少偿还的利息为76281.52元。也就是说总共节省成本为81781.52元。
对于二手房的买卖来说，站在购买者的角度看实际上承受的税费是一样的，只是对于出售者（新政策下出售者不须缴纳土地增值税）来说是不一样的。
附录上我们提供了新政策下改变首付额度的情景分析，请参见附录。
通过比较我们发现，实质的优惠将会带来刚性需求的增加，从而带来成交的上升。当然，这将对行业是一个中期性影响，不局限于短期表现。
第二，政策引导住房结构改革保障性住房政策应再重视我们仔细查阅了中国人民银行《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房》，关于改善型普通自住房和普通自住房的定义应由各地方政府界定。同时，税费调整将逐步引导90平米小户型的消费加强。
而本次财政部文件再次明确提出了保障性住房的相关工作细节，我们再次提出市场应对于"24号"文件给予足够的重视。我们于2007年文件出台开始，就意识到其将成为影响中国房地产行业最重要政策之一。本次政府救市措施公布之时，仍再不断加强保障性住房推进预期，力度可见一斑。
第三，房地产周期不会是V型反转我们在上篇报告中反复强调，行业周期调整是有自身规律的，决不会因政策变动而过分偏离运行规律。虽然本次政策力度远超出我们的预期，但周期调整的时间仍未结束。由于我们对需求和供给的研究，本次房地产周期调整出现V型机率不大。
虽然新政有望刺激房屋成交增长，但同时我们预计开发商降价销售的意愿开始减弱，由此行业调整的时间有可能超于市场预期。
第四，估值探讨本轮房地产股票走势远远跑赢大势，但明显涨幅已包含政策调整预期。未来半年，我们预计行业继续面临诸多困扰，而这些不确定将最终影响资本市场的估值。三季报临近，我们预期整体地产公司业绩增长将明显下滑，企业盈利拐点还没有到来。本次政策应对短期的股价表现有一定的刺激，但在周期拐点来临前，行业整体性投资机会仍缺乏。我们仍维持长期"看好"，短期"中性"的评级。
附录：
假设情景为：以购买者的身份首次购买房屋（无论是对于一手房还是二手房），房价为100万元，面积为90平方米。
这里假设公积金贷款为50万（考虑到很多企业并不缴纳补交公积金），除首付与公积金贷款外其余全部通过商业贷款获得，且贷款期限均为30年。最后，我们将通过比较政策改变前后分析购买者实际节约了多少成本。
以上计算分析过程如下：
在旧政策下，首付为30万，公积金贷款为50万，商业贷款20万。个人住房公积金贷款年利率为4.86%，由复利公式计算得到其月利率为3.96‰，这样通过360个月等额偿债计算，每月应偿还2609.74元；同理，折扣后商业贷款年利率为6.35%，月利率为5.14‰，计算得到每月偿还1221.29元。
在新政策下，首付20万，公积金贷款为50万，商业贷款30万。个人住房公积金贷款年利率为4.59%，由复利公式计算得到其月利率为3.75‰，这样通过360个月等额偿债计算，每月应偿还1221.29元；同理，折扣后商业贷款年利率为5.23%，月利率为4.26‰，计算得到每月偿还1630.27元。
在这个情况下，新政策每个月还款要比旧政策下多331.53元，我们根据五年期存款利率折现，五年期存款利率为5.58%，由复利计算公式计算得到其月利率为4.54‰，这样根据年金现值算法可以得到新政策下比旧政策多付了58764.68元。
通过以上分析，我们可以得到在新政策下节省的成本为10.55万元扣去58764.68元，即为46735.32元。
来源：中财网 |
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