房地产新政“选择性”松动: 保经济不保房价？

　　漫长的房地产紧缩调控一夜之间突然终结。

　　10月22日晚，犹豫踌躇数月之久，房地产市场终于还是等来了期盼已久的政策放松。

　　尽管从中央政府层面而言，楼市政策放松更多基于振兴整体经济考虑，是对国务院10月19日发布的“降低交易税，支持居民购房”刺激方案的迅速落实。但是在高层鼓励下，地方政府激情澎湃的火热措施早已经向一场房地产市场全面拯救计划演变。

　　在经济减缓的压力下，高房价问题此时又被置后到了次要的位置。

　　中国楼市的救命稻草

二手房经纪卢伟正面临着半年来第二次的失业危机。

　　按照他所在中介公司的规定，如果3个月没有单子成交，他就将失去这份工作。两个多月以前，他成功卖掉了一套小面积的老公房，但之后却一直没有开过单。

　　不久之前，他的某些同行们和竞争者为争夺客户甚至发生了肉搏，这让卢伟感觉更加焦虑。在上海，如今每天都有倒闭的中介门店关张，每天也都有中介经纪们因此失去工作。卢伟所在的中介比较知名，即使如此，他们还是在上海关闭了多家门店。

　　楼市的寒冷，作为一名亲身处于其中的从业人员来说，体会最为深刻。

　　全国来看，房地产市场一年以来交易量急剧萎缩、下滑幅度惊人，部分城市的交易量上半年同比下滑30%-50%，下半年下滑幅度进一步加剧，少数城市甚至达到50%-70%，同时，项目实际成交价格也出现调整，同一地区同类产品的成交价格同比出现30%的降幅，有的甚至达到40%-50%。在中国的很多地区，价格回到一年以前。国家统计局公布的数据显示，最新商品房空置面积达到了创纪录的1.3亿平方米。

　　周四，卢伟打开面前的电脑，终于看到了一条好消息。公司的信息终端上，一条新闻直接映入眼帘，被最高层期盼已久的救市政策终于出台了。另外，上海也出台了更加具有吸引力的14条救市细则。卢伟和同事们讨论起来，税费大幅下降之后，对于持有满两年的二手房来说，交易成本几乎可以忽略不计。卢伟赶紧给他正在联系当中的客户打电话，他告诉其中一个客户，现在买房，由于不用交税，可以省下接近10万元。

　　卢伟开始期待，他所在的行业能够走出寒冬。

　　救楼市就是救经济

　　10月17日，国务院常务会议经济工作十大意见中，对房地产行业只提及一句话：“加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房。”

　　财政部财政科学研究所副所长白景明表示，国家出台降低住房交易税费的政策，不能简单地视为是仅仅针对房地产市场的调控措施，而是一种积极主动调节宏观经济的策略。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，“救市”这个词并不太恰当，应该说是一种政策调整，去年经济过热、流动性过强，今年形势发生了改变，政策就要调整，而政策调整，房地产业则必在其中。房地产业占GDP增速的20%、固定资产投资的20%、银行资产的20%，一头担消费，一头担投资，所以房地产政策调整势在必行，现在所谓“救”房地产其实是在“救”经济。

　　“房地产是中国提振内需的最佳引擎。”摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆称。专家认为，支持房地产业的发展，有助于增加基础设施投资，增加内需，从而有助于我国尽可能降低全球金融危机带来的影响。

　　从政策来看，10月22日财政部和央行的联手行动三大措施完美解读了国务院的最新表态中三大关键。

　　首先，此次调整还是以保障作为前提。全部政策适用范围被明确限定，仅仅只针对“对个人首次购买的90平方米及以下普通商品房”。与此同时，专门有两项政策提及廉租房保障以及经济适用房问题。

　　央行公告也明确，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

　　第二，降低住房交易税费，其中第7条明确规定，2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；除了下调契税，还对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　第三，支持居民购房。央行政策明确自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时针对买房的公积金贷款利率也再次大幅下调。

　　小范围，保障性，针对低收入阶层是这次政策的主要针对人群。从用意来看，政策的出发点绝非恢复高房价时期旧状，而是“保民生，保经济”。

　　“政府现在"救市"是从需求方面救起，而不是简单地去救开发商。”聂梅生表示。

　　开发商：我们死不了

　　一个开发商知道了消息后第一个反应是：我们死不了了。

　　和绝大多数同行一样，这家开发商老总一直坚定地认为，房地产行业绝不可能一直被政府遗弃。尽管房地产新政策表面上看来没有针对开发商的，但“市场信心恢复了，成交量上来了，开发商的日子当然也就好过了。”

　　当政策明确出台时，和小型开发商的如释重负相比，陷入信任危机的大开发商却在同一时刻表现出了一种难得的隐忍低调态度，似乎更愿意将政策本身和自己区别开来。

　　万科集团表示，中国目前正处于高速城市化和经济快速增长阶段，房地产是最活跃、快速启动效率最高的行业之一，也是带动效应最显著、与金融行业互动能力最强的行业之一。在这一背景下，国家选择和国民经济密切相连的房地产行业作为突破口，提振内需、增强经济活力，带动众多相关行业的健康发展，有助于实现国民经济平稳过渡。这不能简单地用“房地产救市”来理解。

　　相比于全国性政策的针对性，地方政策则表现出了一种急于启动的迫切。实际上，在此之前，杭州、南京、石家庄早已经推出大批政策放松意见，动辄20条以上的优惠政策已经显露出各大城市重启房地产市场的焦急心情。

　　显然刺激经济的追求下，房地产市场长达5年的紧缩政策在市场最微妙的时候突然得到放松。而此时，似乎不再有人关心高房价这个曾经热议多时的问题了。

　　继续刺激？

　　大数分析人士倾向认为，此次政府的房地产新政策,虽然彰显政府保经济增长的决心,但整体力度偏弱,短期内或许可以刺激成交量的提升,但长期内还难以逆转房市下跌态势。

　　“房价持续下跌，令人们的信心很难恢复。"救市"只能稳定房价，不能扭转大局。”房地产与住宅研究会副会长顾云昌说。SOHO中国董事长潘石屹也认为，在市场预期已经形成的情况下，“现在政府出台任何救市政策，都已经无法扭转房地产市场的颓势了。”在他看来，政府已经错过了最佳的救市时机。

　　不过，此次政府出台扶持房地产的新政策,虽实质作用有限,但也让房产企业如沐春风,而这或许仅是开始。免购房交易税费及降低购房首付比例，只是此轮房地产“救市”的预热。业内人士普遍认为，市场最为关注的央行“第二套房”信贷限制政策，有望在不久的将来全面放松。

　　政策的放松将令房价下跌幅度放缓,但交易量是否会大幅反弹仍需时间验证。“这取决于购房者愿不愿付首付来参与,观望情绪及收入预期都会有影响，以及银行惜贷情绪是否会越来越来强。”国泰君安的房地产分析师孙建平说。他预计,“如果这个政策出来之后没有太大效果,不排除有进一步政策出台,如二套房贷相关政策可能会松动或取消。”

　　“第二套房”信贷政策由央行和银监会在2007年9月联合出台，政策规定，居民购买第二套住房的首付比例提高至40%，贷款利率按基准利率上浮10%；同时规定，银行审核第二套住房的定义是以家庭为单位。这一政策被认为是本轮房地产调控收效、市场成交量急速下滑的直接原因之一。

　　从通常的惯例看,政府的政策调控是循序渐进的过程,很可能根据未来房地产市场的调整情况,再决定后续政策的出台。

　　潘石屹认为，即使救市已不能扭转大局，政府仍应继续刺激楼市。在众多可能出台的救市政策中，放松对居民购买第二套住房的限制，以及将开发商土地增值税及企业所得税由提前预征，改为销售后再征收，可能是最有效的两条救市政策。

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