新政难挽房地产业尴尬局面 10月22日，房地产市场可谓峰回路转，政府连出七道政策对房地产市场进行救市，其内容包括契税税率下调到1%、免征收印花税、个人销售住房免征收土地增值税、住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍、最低首付款比例调整为20%、下调个人住房公积金贷款利率、加快廉租住房建设、规范城市低收入家庭资格认定行为等。
应该注意到，本次房地产政策的调整是有着深刻的经济背景。首先，次贷危机在雷曼兄弟破产之后愈演愈烈，国际金融市场剧烈动荡，经济增长成为世界各国所要应对的首要问题。从未来一段时间看，保增长则成为宏观调控的重中之重。其次，就地方政府而言，所承受的压力也是越来越大。无论是宏观经济调控，还是地方财政，对房地产进行救市似乎也就成为一种必然需要。
当前，我国保证经济增长的主要方法就是拉动消费。而作为主要的消费需求之一，房地产行业的启动无疑可以推动消费、提高经济增长速度。同时，作为一个核心产业，其相关行业也将受益，这其中就包括银行、建筑、建材、家电等多个领域。
此次政策的出台如果能有效改变房地产销售数据预期，则必然会给该行业的上市公司带来投资机会。但就目前来看，销售数据短期内难以改变。目前房地产市场交易清淡的主要原因是房价相对社会购买力过高，其解决途径主要有两条：一是降低购房成本，二是增加人民群众的收入。从目前出台的政策来看，无论是契税的降低、印花税的免征，还是公积金利率的下调，都是意在降低购房成本。但与之形成鲜明对比的是，较高的房价仍然超过人们的负担水平，而且由于经济整体的下滑，收入增速放缓的预期已经形成，进而对以上利好政策形成对冲，房地产消费能否在这些政策下得到有效提升还是未知数。如果房地产行业有效需求不能得到放大，那么给相关板块带来的结构性投资机会也将是不确定的。
如果我们把这次房地产救市放在A股市场运行的大背景下来看，结论似乎就更为明确。当前A股市场所面临的经济环境更为复杂：国际金融海啸的影响仍在，国外股市的大幅震荡似乎预示着风暴还远远没有结束，这也对A股市场形成了压力；国内经济增速放缓已成必然；未来上市公司整体盈利前景堪忧，如果利润出现大幅下滑，目前的估值水平是否还能支持当前的股价；2009年将是大小非解禁的真正高峰期……
虽然国家不断出台各种利好试图提振市场信心，但目前市场仍在不断下挫。短期内，悲观预期难以扭转是导致市场重心不断下移的主要原因。因此，鉴于当前经济环境和A股市场的运行态势，我们建议对于房地产行业的这次反弹仍采取回避的态度。
来源：住在杭州网 |