房贷“救市” 银行受累

"下一阶段，银行可能要过'苦日子'了"
　　海通证券金融业高级分析师邱志承指出，新政虽使买房成本和门槛大为下降，对于扩张房地产业的需求有明显的正面作用，但这一政策对于银行是不利的。一银行经理称"银行可能要过苦日子了"。
　　22日晚，上海发布有关个人房贷的十四条新政，"救市"信号彰显无遗。经济学家纷纷指出，政府此举意在利用房贷杠杆"四两拨千斤"，既挽救了低迷的楼市，同时又刺激消费，可以说一举多得。
　　然而，正所谓几家欢喜几家愁，当政府、房产商、购房者都在为新政拍手叫好时，银行却成了最无奈的一个。多家银行媒体负责人在接到记者电话询问时纷纷表示，央行此次出台政策非常突然，相关细则尚未公布，银行对很多细节问题也没有总结出最佳方案，一切要等到10月27日央行宣布的最后期限时才能揭晓。
　　现在，用"手忙脚乱"似乎可以反映目前各家银行内部管理部门的工作状态，然而，最让银行焦头烂额的或许不仅仅是政策突变后的紧张和繁忙。"新政出台后，银行的利润将会大打折扣，随之而来的是银行股吸引力的下降，银行要为救市行动做点牺牲了。"一位国有银行个人贷款部总经理告诉记者，"下一阶段，银行可能要过'苦日子'了。"
　　27日后银行才解惑
　　在央行公布的一系列扶持房市政策中，包括将商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%；个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点；从11月起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%等等，总计14条。
　　然而，在每一项条款背后都存在操作环节的问题。首先，对于在基准利率上最低打七折的情况，并未详细说明针对的是哪类房子和购房者。其次，存量房贷是否能享受最低利率优惠，央行也未给出明确意见。第三，央行仅仅原则性要求金融机构对客户的贷款利率、首付款比例应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素，在下限以上区别确定。但却没有明确给出区别对待的具体划分细则，例如，自住房和非自住房怎么定，普通住房标准是否维持在原有基础上不作改动，以及信用记录、还款能力评估的具体打分等等。第四，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。这里所说的支持和提高，怎样的比例可称为给予支持，怎样的比例又称作予以提高呢，央行也未给出确切的标准。
　　一系列的问题摆在银行面前，让不少银行有些摸不着头脑。然而，按照央行在其网站上发布的《中国人民银行新闻发言人就扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题接受记者采访》中的说法，"根据此次出台政策的要求，金融机构将会在2008年10月27日前完成实施细则的拟定工作，之后，借款人可就自己关心的问题向贷款银行进行咨询，金融机构应做好宣传解释工作。"时间点被牢牢卡在了27日，因此各家银行也进入了"战备状态"，正在积极行动制定相关条款。
　　银行受冲击最大
　　根据上市银行公布数据测算,中国银行业个人住房按揭占贷款总量的15%~20%，是银行重要的利润增长点，然而在此次政策调整之后，此项业务可能受到巨大冲击。海通证券金融业高级分析师邱志承指出，新政虽使买房成本和门槛大为下降，对于扩张房地产业的需求有明显的正面作用，但这一政策对于银行是不利的。此政策不仅会影响新发放按揭贷款的利率，存量按揭贷款的利率也会相应下浮，降低首付比例相当于提高了银行贷款的抵押率,增大了银行的风险敞口。
　　事实上，在上海、北京和广州等大城市，房屋销售价格已较去年下半年的最高水平下跌了15%~20%，房屋成交量大幅萎缩，近几个月房地产投资增速亦明显减缓，这给房地产业已受到外部经济放缓打击的中国经济带来拖累。官方数字显示，9月份全国70个大中城市房屋销售价格较上年同期上涨3.5%，低于8月份5.3%的升幅。这是城市房地产价格增长连续第八个月放缓，增幅为三年来最低。
　　那么新政刺激楼市的做法是否能通过增加房贷业务总量，弥补银行在单个贷款案例中的损失，从而达到多方共赢的局面呢？有不少分析人士认为，此次房贷政策不一定能起到刺激普通老百姓对房产的需求，因为房价仍然偏高，这至少在短期内无法使银行的损失得到补偿，而银行只有在这个环节上做出牺牲。
　　上海浦东发展银行北京分行副行长李永昌表示，该行会以谨慎的态度，观察新政策对市场的影响。他认为中国的银行业并不会因为房地产价格下跌而产生系统性风险，"跌一跌起码对老百姓更有利，房地产价格还有挤出水分的空间。"
　　然而，在银行利润受到严重挤压、风险敞口拉大的同时，房贷新政却给另一些人带来了好消息，其中就有许多捉襟见肘的房地产开发商。事实上，挽救房地产商的行为，对银行却是利好消息，这无疑可以起到维护银行资产质量的作用。根据上市银行公布数据测算,中国银行业直接提供给开发商的贷款占总量的8%～10%，房产商将再次成为银行业的同盟者。
　　银行股或成受累对象
　　那么，银行的利润受损规模到底有多大呢？中信证券的一份报告显示，在不考虑按揭规模增长的前提下，下调个人住房贷款利率的下限对上市银行2009年净利润的负面影响在4%左右。其中深圳发展银行、兴业银行所受负面影响最大,分别为10.7%和6.1%。据测算，此次增加按揭贷款下浮比例，将缩减上市银行明年的息差5-15个基点,利润将减少3%~16%。从对净利润影响看,深发展、兴业银行和民生银行受负面影响较大。民生银行虽然按揭比重不是最高,但费用率较高,资产收益率较低,相对负面影响较大；而零售业务优势最大的招商银行,由于零售贷款中消费类贷款有一定的比重,按揭贷款比重并不是最高,加上非息收入较高,信贷成本低,这次调息受到的负面影响在中等水平左右。对于投资者而言,若银行股东权益收益率水平在短期内从20%～35%下降到10%～20%,会带来业绩短期内负增长,明年银行业全行业利润负增长几成定局。
　　而中信证券则认为上市银行估值已落入安全区间内,因此仍然维持银行业"强于大市"的评级,并建议关注未来宏观经济及利率政策的变化。 （东方早报理财一周）

来源：中财网