防火墙设在房产与银行间

　　全球化背景下，中国怎么办？

　　英国军事理论家利德尔·哈特说过这样一段话，“在战争中，因为自己弄的筋疲力竭而失败的国家，其数量要比遭受外来攻击而失败的国家多得多”。政府应对国际形势变幻要具备灵活性与应变能力，但政府一定要理性，冷静。

　　我们可以分析造成这次美国金融危机的诱因：

　　美联储主席格林斯潘面对纽约股灾、亚洲金融危机、科技股泡沫破灭以及“9·11”恐怖袭击事件等一系列重大危机时，他运用了宽松的货币政策使美国股市出现了前所未有的大牛市，由此造成了美国房地产一度高度繁荣，代价是形成房地产更大的泡沫，泡沫破灭后就更难解决。随着2006年年初美国房地产泡沫破裂，次贷危机逐步显现，并愈演愈烈成为影响全球的金融危机。

　　美国是如何消化这些房产的？一些中介机构突破商业道德的底线，通过造假把房子卖给根本不是真实需求或没有偿还能力的购房者，一有风吹草动，美国的“两房”就扛不住了；为“两房”设计各种金融衍生产品的“五大投行（高盛除外）”也出了问题；最后，为这些金融衍生产品提供担保的全球最大的保险商AIG也与雷曼兄弟一样步入危机。

　　追本溯源，美国的金融危机是由房产危机所引发的，反观中国的房地产市场可以作出这样的判断：

　　一、房产需求是真实的；

　　二、购房者按揭的首付基本达到三成；

　　三、中国按揭贷款没有证券化；

　　四、中国金融开放的相对滞后，一定程度上减缓外部金融风暴对中国的影响；

　　结论：中国房产的引发美国式金融危机的概率并不大，正如温家宝总理所说：中国经济发展的基本面并没有改变。

　　最近，央行采取了降息，降低准备率与取消利息税的举措，对楼市的影响是积极的。至少能降低购房者还贷成本，但对市场的作用并不大，不能视为政府救市的举措。只能说明中国的经济已逐步融入世界大的经济体系中，降息是中国政府对美国金融危机的一个直接反映。

　　我认为，可选择的救市路径是在房产与银行间设立防火墙。具体举措有：

　　一、应该要让2007年拿地的开发商，付出10％的违约金之后，可以退地，缓解房产商的资金压力，依据是：权当去年开发商拍的土地没有交割，扣保证金；

　　二、原来“拿地两年内不开工要收回”的规定，现在应该放宽；

　　三、房地产企业贷款，应该可以展期；

　　四、政府可以考虑收购远郊区的低价商品房，作为廉租房；

　　10月10 某文章认为，以上“四招”有一个共同的特点：都是从开发商的角度考虑，希望政府救市的最佳路径是先救开发商，这样就能避免房价大跌。

　　我提出的依据:维系房价体系的稳定间接是维护金融稳定，因为金融市场的动荡将损害中国经济。中国房地产高度依赖银行融资是不争的事实。

　　假设房地产业形势恶化，直接威胁的是银行。北京的任志强曾说：“即使房地产商会死，也是银行先死。”这话虽然太直白，但银行受到的威胁不言自明。前几个月，国内市场曾闹过一轮“断供风波”，让国内商业银行和银监会吓出了一身冷汗。

　　深圳银行系统2006年－2007年新增的开发贷款和按揭贷款超过5000亿元，而2008年上半年，深圳市房地产开发贷款为1238亿元，个人住房贷款2441亿元，上半年深圳房地产贷款总量已经达到3679亿元——这些数字均已超过2007年全年的水平——这是巨大的市场风险！监管部门今年上半年对上海市房企贷款及资金状况进行的调查显示，房地产业的资金全面趋紧，如果政策面继续趋紧，房企资金链可能断裂。房地产实质就是金融问题。

　　结论是，救开发商实质是救银行，破解市场恐慌情绪，防止由于银行收紧贷款所产生的非理性抛售。

　　10月13日，香港特区政府承诺，对市民存款全额担保，以防挤兑事件发生。

　　美国政府不惜使大银行国有化，以国家信用弥补市场信用的缺失，增强公民信心。

　　英国政府对银行注资的目的，让银行向企业放贷，避免企业流动资金匮乏造成企业倒闭。

　　美英政府的救市路径就是设立防火墙，防止“多米诺骨牌”产生。

　　因此，让开放商在充裕资金条件下，从容应付外部环境变化（销售回款少），银行继续注资或延期收回贷款不失是一个好的思维逻辑：救开发商就是救银行自己。

　　特别说明的是：

　　一、笔者所经营的企业，既没有在2007年拍得土地，也没有一分银行贷款负债，更没有在城乡结合部造住宅，手上的土地都进入开发阶段，很幸运，也不存在杨红旭先生文谈到的“屁股决定脑袋，利益决定想法”。

　　二、这次市场变化对大企业的影响要大于小企业。因为06、07年土地拍卖市场鲜有小企业的身影，他们连出手的机会也没有。

　　最近，十七届三中全会提出：2020年要实现城乡一体化，按照这一目标，中国城市化进程必然加速，这是中国房地产市场一个极大利好。（作者系上海望源房地产开发有限公司董事长）

来源：金融界