专家看市：难改变房地产市场下跌预期

评价新政及未来细则对房地产市场的刺激作用，中国社科院金融市场研究室副主任尹中立告诉记者，这些刺激房地产的政策力度之大是最近10年来不曾有过的。但房地产市场难以重振雄风，因为决定市场走向的是需求。

　　尹中立分析说，实际上对于“改善型住房”的解读就是“二套房”的另一种说法。“很明显，政府对于过去二套房的严格控制政策有了松动，简单说，以前不允许，现在可以。”

　　“因任何一种需求需要购买房子都可以理解为改善需要。”尹中立担忧的是，“现在关键是下跌的预期让政策作用收效甚微，相比2005年、2006年房价猛涨时，收缩的政策效果甚微，如今房价下跌，政府寄希望政策止跌也是困难，改变市场预期是十分困难的事。”

　　尹中立分析说：“简单地说，该能买房子的早就买了，剩下的都是买不起房子的人了。要让需求与供给重新匹配，需要楼价下跌和工资收入（包括预期收入）上涨来消化，在当前的背景下，居民预期收入是看跌的，减免购房的部分税收和费用，下调按揭贷款的利率可以提高居民的买房能力，但不能从根本上改变当前房地产市场需求断层的问题，因此，期待政策救市是无济于事的。” （柳建云）

　　韩世同

　　楼市政策忌过紧过松

　　房地产专家、寒桐投资顾问公司总经理韩世同则说，新政出台刚开始他认为对楼市没有多大影响，因为主要是一些税费的降低，对楼市起不到任何作用。但后来厉害的是住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，而且扩大到二次置业范围。在贷款利率和首付比例上比没有二次房贷限制前还要更加宽松和优惠。

　　韩世同表示，虽然中央将权力下放给了地方，但是他并不建议一下出台过多的政策。过多的政策对楼市容易造成强拉动从而导致楼价的反弹。“现在的问题是既不能让楼价继续下降，也不能让楼价反弹，而是要保持平缓的小幅回调，这样才能使得经济和楼市得以软着陆”。

　　黎文江

　　新政不足以释放需求

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，此次房地产新政对广州楼市的影响不大。因为新政中比较明确的是针对首次置业者的政策，而这部分群体在广州楼市的份额不大。不仅如此，首次置业者最希望的是楼价的下降，仅仅依靠契税、降息等带来的小幅度优惠，对他们的刺激力也不足。

　　黎文江表示，目前广州楼市的主流置业群体是改善型买家。据合富辉煌的统计，改善型买家在楼市整体置业群体的比例占到60％以上。房地产的救市政策能否激活楼市，主要是要看这部分群体能否释放需求，如果他们的需求不能得到释放，这个政策对广州楼市的影响就不大。但是新政中涉及到这部分群体的只有“改善型普通自住房”的字眼，到底是不是针对二次置业者，有待明确。（黄涛）

　　杨子江

　　新政效应或明春显现

　　上海佑威房地产研究中心主任薛建雄则指出，试探性的救市政策，难以改变在经济增长放缓的调整下人们对楼市的悲观预期。政府越是救市，越是表明楼市走入下跌通道。因此购房者也会持续观望，以等待楼市底部的到来。

　　大华集团营销中心副总经理杨子江也认为，“因为从历年来的调控政策来看，从政策颁布到其效应开始显现，需要3个月到半年的时间周期。加之买房本身也有较长的周期，从决定买房到完成交易还有较长时间，所以预计到明年春天政策的效应才能体现。” （刘放）

　　王锋

　　降价才是硬道理

　　深圳市房地产研究中心副主任王锋表示，新政对目前深圳整体楼市的影响需要继续观察，预计深圳楼市不会立即转暖。深圳楼市的主力需求是中低收入者，非深户籍的深圳居民80%是无自住房者，且大部分都是中低收入者。像9月份，深圳全市新建商品住宅成交量止跌“小幅回升”，达到33.73万/m2，其中最重要的原因是“降价了”，全市商品住宅销售均价回落到了12431元/m2。　（刘畅、龚夷菲、蒋偲）

来源：人民网