央行多次降息累加效应有望扭转当前房地产颓势

　　中国人民银行决定,从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率,一年期存款基准利率由现行的3.87％下调至3.60％,下调0.27个百分点;一年期贷款基准利率由现行的6.93％下调至6.66％,下调0.27个百分点;其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。

恢复性行情将不断反复

　　天相投顾:房贷新政细则出台难,根源在于新政难以刺激银行的放贷动力。10月27日,是房贷新政实施首日,但多家相关细则则迟迟未能出台。我们相信,房贷新政细节的“难产”主要还是由于新政难以刺激银行的放贷动力。

　　本次降息有利于提升银行执行新政的积极性。本次降息基准利率下调27个基点,公积金贷款利率不变,三年和五年期定期存款利率分别下调0.36％和0.45％,这意味着银行的存贷款利差有所扩大。同时,由于除三年和五年期以下的存款利率下降幅度均为27个基点,即使按照新政7折利率发放房贷,与五年期以外的存款利率存利差都为正并且扩大,这对于提升银行执行房贷新政的积极性是显而易见的,我们相信将会有助于各银行细则的尽快推出。

　　自上周房地产新政公布之后,房地产板块未能延续前期政策预期下的强势,短期波动较为剧烈,我们认为主要有三个原因:在大盘持续疲弱的情况下,前期部分增量资金见利好出货、短线操作特征较为明显;万科并不如人意的三季报带动整个板块走软;各银行的新政细则迟迟不出使得市场担忧新政的实际效果。

　　但我们认为,政府用房地产来撬动经济的思路已经,对行业而言是一大利好。此外,本次新政若能得到有效落实,对于刺激楼市成交将作用明显,因为对于提升购房者实际购买力是有效的。尤其在目前的降息通道中,由于降息的累积效应,政策作用必定会逐步显现。因此,我们维持房地产板块将走出恢复性行情的观点,但由于房价还在探底、成交还未有效放大,因此整个过程仍将不断反复。

行业拐点仍需小幅降息

　　齐鲁证券:这是央行本年度第三次、月内第二次降息。其宏观大背景是全球陷入最大经济衰退,韩国央行启动该国史上最大规模的降息行动。加之欧美纷纷作出降息表态,“全球再度联手降息”预期开始笼罩全球。 我们认为,本次降息的主要目的依旧是针对整体宏观实体、防止经济衰退。其着眼点主要是力图保证经济体系安全,而并非针对目前低迷的房地产市场。 降息对对地产企业财务费用有降低,但作用不大。虽然在短时间内连续三次降息,但是连续降息对于房地产企业财务费用的累计效果目前依旧并不明显。但在连续三次降息和最新的“财政部十点”的综合总用下,刺激购房的累计效果开始有一定程度显现。 我们分别假设购房总价是80万、90万、100万,首付比例是20％。与此同时,全部采用五年以上商业贷款。分别对第一次降息前和本次降息后的静态还贷进行比较。结果很明显,如果采取首付20％,购买一套100万总价的房子,通过等额偿还方式还贷20年。在降低利率后,还贷总额比降低利率前累计减少17.7万元左右,占房屋总价的17.78％。我们认为目前而言对此进一步刺激房地产消费,形成一定利好。

　　如果按照长期贷款每次下降27个基点的幅度计算,我们认为地产市场可能在3到4次降息后开始出现行业拐点。主要在于按照目前90平米主要户型计算,再经历3到4次小幅降息之后,总还贷成本可以比第一次降息前累计减少10％以上。这与我们之前对房价下降空间的预期相一致。因此,我们认为,3到4次小幅降息可以相应刺激出更多真实购买力以支撑房地产市场的成交水平。

　　由于目前行业拐点并没有真正来临,我们预计,最早在2009年下半年市场才能真正有所起色。我们短期内继续维持对行业的“谨慎推荐”评级。

息差扩大利于房贷新政执行

　　联合证券:经过前两次利率的下调,利率下行通道已经得到了确认,但在短短的时间里,央行三次下调贷款利率,其调整速度还是远远超出了市场大多数人的预期,出其不意的调整反映出决策层对我国宏观经济下行风险的担忧。

　　虽然没有调整个人住房公积金贷款利率,但就房地产市场而言,此次利率的调整还是具有积极的意义。通过比较最近三次利率调整我们可以发现,第一次（9月16日）并没有调整存款利率,仅仅下调了贷款基准利率;第二次（10月9日）同时调整了存贷款基准利率,中长期存贷款基准利率下调幅度均为27个基点;本次也同时调整了存贷款基准利率,但不一样的是本次贷款基准利率还是下调27个基点,而三年期和五年期的定期存款利率则分别下调了36个基点和45个基点。联系到前几天出台的“房贷新政”,首次购买普通自住房贷款利率可以享受贷款基准利率最多7折的优惠,由于减少银行的息差收入,银行在执行这一政策时候或多或少会有所顾虑。现在存贷款基准利率的非对称性下调相当于扩大了银行的息差,可以一定程度上刺激银行加大个人住房贷款利率的优惠幅度,我们认为,将更利于房贷新政的执行。

对房地产企业而言,房地产市场调整带来的最大的考验在于持续萎缩的成交量。而成交量的萎缩既有房价过高超出购买力,也有持续加息加重了购房成本,同时还有对未来房价预期的不确定导致观望情绪,以及宏观经济下滑、居民收入预期下降的原因。尽管降息本身并非旨在拯救房地产,而且两、三次降息也没有办法解决导致房地产市场交易萎缩的所有问题,不过,我们认为降息有助于降低购房的财务成本,并改善购买力、也有助于减轻房地产企业的财务压力,因而也一定程度上助于扭转对房价的悲观预期。

　　随着降息周期的开始,我们认为这将是一个持续的改善过程。如同过去几年对房地产行业的持续调控,最终抑制住行业的过热。当前对房地产市场政策的转向,也有望随着各项政策的累加效应,而最终带来房地产市场的转向。

　　行业的寒冬或许还得持续,但目前房地产板块估值已较低,考虑到市场对后续政策的预期,我们预期四季度地产板块应该会以震荡和调整为主,相对大盘具有较好收益。

　　经过前两次利率下调,利率下行通道已经得到了确认。正如同过去几年对房地产行业的持续调控,最终抑制行业过热局面一样,当前对房地产市场政策的转向,会随着各项政策的累加效应,最终带来房地产市场的转向。

来源：和讯网