美林、瑞银激辩 香港房地产市场春天还有多远

　　与此相反，美林证券则预期随着香港经济增长放缓，香港楼市在明年将出现15%的下滑，而香港房地产大佬新世界公司董事长郑裕彤也对香港未来楼市持悲观态度，他预计未来一年楼市跌幅将超过一成。

　　负利率吸引本地及外资买楼

　　对于近期香港低迷的楼市，瑞银集团亚洲房地产主管王震宇并不表示悲观，他甚至认为未来2年楼价至少可升50％，原因是出现了负利率，且供不应求的情况极严重。

　　王震宇指出，去年楼宇交投为1997年后的10年新高，楼价升势获得成交量配合，可说极为强势，加上现时一般住宅租金回报可维持4厘水平，高于按揭利率3.7厘至3.8厘，买楼收租投资或自住，都是理性表现。

　　与此同时，美元走弱，而人民币却不断升值，令香港在联系汇率下出现输入通胀情况；而美国因经济放缓，将加快减息，香港银行势必跟随，以致负利率会愈来愈严重。这除了刺激本地市民加快入市外，亦吸引外资基金来港买楼，单在去年第4季便斥资达35亿元入市，而深圳和香港楼价差距大幅拉近，也促使内地客来港买楼。

　　除了负利率之外，王还指出，供需之间的矛盾也是他对香港楼市后市看好的一个原因，他介绍说，香港近一年加薪潮愈趋明显，而以私人住宅的业主计，其薪金水平已高于97年水平，加上香港结婚和出生数字回升，令对换楼的需求也相应增加。

　　王震宇指出，虽然整体香港的人口增加不快，但因平均每个家庭的人口数目减少，平均每年新增家庭数目达3.6万个。然而，香港去年的私楼落成量不足1万伙，估计未来2年也只有约1.3万至1.4万个单位，即是说新增私人住宅供应仅可满足约三分之一的新增家庭数目，需求远远高于供应，楼价焉能不升？

　　与王震宇持同样观点的还有香港置业行政总裁胡日发，他日前表示，美国次按风暴的确对香港经济、楼市发展带来负面影响，但中国仍然高速发展，“中国因素”对香港的影响已超越“美国因素”，加上香港正处于高通胀、负利率、近乎全民就业的年代，“买楼保值”概念仍然支配市民，所以今年整体地产市道将属“稳中偏好”的格局。

　　此外，胡日发称，多项对经济、楼市具正面影响的利好因素仍在，胡预料今年楼市会稳中偏好，整体楼价仍然有力升三成，他续称：“今年香港的生产总值估计仍有4％至5％增长，现时看不到会无端急跌的可能；加上失业率只3.3％，几乎等同全民就业，而多数市民今年的加薪幅度都会有5％至6％，自己公司香港置业部分员工更有10％至15％，这些因素都有利带动换楼潮。”

　　忧虑经济增长成楼价上涨瓶颈

　　不过，并非所有人都看好楼市，投资银行美林29日发表研究报告，降低今、明两年香港住宅楼价和写字楼租金的预测。其中，该行料今年住宅楼价将下跌9%，明年进一步下滑15%。

　　而另外一位经历过无数风浪的新世界发展（00017，HK）主席郑裕彤也坦言，经济不好，地产也难独善其身，香港要捱一两年，他说：“金融海啸或多或少会对香港楼市产生影响，我想明年楼价会跌一成多。但不用过于悲观，楼价不会跌到那里，毕竟土地供应十分有限，香港人也要住楼。”他同时特别指出，香港背靠中国，应有能力渡过难关。

　　最新的数据也表明了香港楼市目前还处于“冬天”。据香港土地注册处资料显示，2008年９月份工厦市场注册量为257宗，较去年同期录得的548宗，下跌为53.1％。创55个月新低。至于注册金额为7.19亿元，较去年同期录得的14.04亿元，下跌48.8％。

　　中原研究部的最新数据也显示，10月份一手私人住宅买卖合约登记暂为152宗，预测整月将为220宗，较9月份的649宗下降66.1%。金额方面，10月份一手私宅买卖登记金额暂为10.4亿元，预测整月将为15亿元。

　　二手楼价近月备受压力，由香港城市大学和中原地产合作的二手楼价指数，最新报66.27点，按周下跌1.73％，跌幅为半年（26周）以来最大，而与今年3月时最高位时比较，累积跌幅10.4％，也是自07年12月9日（65.55点）后44周以来新低